[摘要] 整体上看，2012 年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2011 年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至 2012 年的 1-2 月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。
（一）核心城市需求无忧
从经济和人口的角度来看，环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群的人口聚集能力和经济发展潜力都是非常突出的，这些地方的房地产需求仍然较大。在新型城镇化的推进下，我国经济从单核心逐步走向多核心，武汉、重庆、成都、长沙等城市形成的城市群引领中西部崛起，将继续吸引全行业目光。
（二）中国家庭部门仍有加杠杆的空间
关于房地产市场，我们有很多指标来度量其需求和健康程度，例如房价收入比、户均套数、空臵率、人均住宅更新率等等。2012 年以来的市场迅速回暖的现象，我们更加愿意从购房者身上寻找答案。刚性需求、家庭杠杆空间、风险偏好三者共同作用于成交量和价格。如果从更长的时间周期来看，中国的房地产行业，乃至于中国经济的内需转型，其发展依然仰仗家庭杠杆的提升。
我国普通家庭资产负债表比较健康，其加杠杆空间较大，这与美国、英国以及其他国家家庭部门需去杠杆截然不同。反观开发商，过去几年的扩张导致资产负债表杠杆较高，存货高企。2012 年，对比开发商强烈的跑量欲望，资产负债表健康的中国家庭抛售情绪并不严重甚至惜售，从而产生了一二手倒挂的现象。这也解释了为什么流动性放松会促使楼市成交量攀升：银行对于资产负债表健康的家庭并不惜贷。
（三）“收入倍增”计划，让家庭部门现金流可持续增长
十八大提出，到 2020 年，将实现国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番。这也是中共首次明确提出城乡居民收入倍增目标，被视为中国版的“国民收入倍增计划”。日本的收入倍增计划带给我们的启发：上世纪 60 年代初日本经济起飞阶段亦曾出现与中国当前类似问题。当时，日本经济进入到一个产业瓶颈阶段，其原因是经济存在农业与工业、大企业与小企业之间的双重结构、过度依赖投资、人口红利即将结束、各阶层收入存在较大差距、个人消费不足等诸多问题。
1960 年，时任日本首相的池田勇人提出“国民收入倍增计划”，它采取的措施主要包括充实社会资本、实行工资制、推行社会保障、增加农业从业者收入、推动中小企业发展、削减个人收入调节税和企业税、增加教育和医疗的直接支出等。特别是，在设计倍增计划涉及如何扩大收入时，日本政府考虑到了以下因素：一是在增加收入过程中缩小收入差距；二是更多增加中低收入阶层收入；三是培育工薪阶层、中产阶级，因为这不仅对扩大有效需求的效果显著，而且有利于社会稳定。
收入倍增是未来十年房地产市场需求的一大动力。居民收入持续增长提高购买力，刚需、改善性需求逐渐释放。从家庭部门现金流的角度来考虑，我们认为“收入倍增”计划将令现金流可持续增长。
（四）2013 年整体潜在供应仍处高位，房企仍需跑量
我们定义潜在供应＝滞后 1.5 年的新开工面积。季调过的数据显示，2008 年 4 月至 2009 年 3 月，市场潜在供给大于销售面积，表明此阶段由于受金融危机的影响，需求萎缩，供给过大导致 08 年下半年房价的回调；2009 年 4 月至 2011 年 2 月，受益于政府救市带来的流动性泛滥，销售面积持续大于潜在供应，导致房价持续上涨，市场表现供不应求；2011 年 3 月至今，潜在供应持续大于销售面积，特别是在 2011 年 10 月至 2012 年 4 月，供销差，此阶段房企纷纷采取降价跑量的营销策略。即使随后在流动性放松的支持下，成交量持续上扬，但是由于潜在供应持续大于销售面积，导致当前的库存一直在高位运行。展望 2013 年，潜在供应量虽然有所回落，但是仍处于高位，因此房企仍然需要快速跑量。
（五）城市分化，核心城市主流产品价栺上涨压力大
世联监测的 17 个城市的数据显示，面积大于 144 平米的产品占比为 34%，比面积小于 90 平米的产品高出 8 个百分点。四个一线城市中，面积小于 90 平米的产品销售占比比面积大于 144 平米的产品占比高出 18 个百分点。世联代理项目成交的套数结构显示，面积小于 90 平米的产品占比高达 45.8%，而面积大于 140 平米以上的产品占比仅为 13.6%，这说明在刚需和改善产品持续热销的情况下，部分城市的大户型产品积压严重。这也说明了：2013 年，核心城市主流产品价格上涨压力较大。
一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：西安、合肥、杭州、南昌、长沙、沈阳、天津、青岛、南宁；三线城市：临沂、东莞、中山、珠海城区、惠州、常州；其中广州、深圳、西安、南宁、常州为抽样调查数据；深圳、合肥、珠海、中山面积是根据套数大致推算得出。
（六）上门量数据显示跨年热销的概率高
上门量数据通常是楼盘成交的领先指标，世联在主要城市拥有超过 900 多家代理楼盘，其上门量数据较能反映市场的真实热度。2012 年 2 月 5 号，世联上门量数据触底，随后快速回升，从而也预示了后面市场成交的回暖。10 月份我们的上门量创下了 15 万的历史性记录，其后的 11 月依然处于 12万多的高点。最近 12 月份我们的上门量也一直维持在高位，预示着市场跨年热销的局面将出现。
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