[摘要] 整体上看，2012 年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2011 年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至 2012 年的 1-2 月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。
（三）十八大后政策走向预测
十八大期间，中央政府提出了居民收入倍增计划，即“到 2020 年，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番”。这也是中共首次明确提出城乡居民收入倍增目标，被视为中国版的“国民收入倍增计划”。对 2013 年房地产调控走向，中央也进一步明确，明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。另外，备受关注的房产税改革并没有出现，但这并不是意味着没有考虑，而是有可能从更全面的角度进行制度的顶层设计。十八大提出的这些目标对房地产市场也产生了一定程度的影响，世联此次也针对以上问题对购房者进行了调查。
1、收入翻番不否对购房者对当前房价的判断产生较大影响
调查结果显示，认为当前房价“高，不能接受”的购房者比例达到了 79.1%，认为当前房价“还行，勉强可以接受”占比为 18.7%，认为当前房价低的购房者比例仅有 2.3%。假如当前购房者的收入翻一番，认为当前“房价高，不能接受”的购房者比例降到了 50.1%，认为“还行，勉强可以接受”的购房者比例大幅上升至 43.8%，认为当前房价低的购房者比例也小幅上升至 6.2%。因此，假如中央提出的收入倍增计划能够顺利实现，将一定程度上将提升购房者的购买能力。而随着房地产业受到调控而趋于平稳发展，房价逐渐回归至合理水平，基于国人住有所居和安居乐业的传统理念，刚性需求将持续释放，改善型需求逐渐增加，居民收入增加将有效的提升居民的住房购买能力。
假如收入翻番，不同类型的购房者对当前房价的看法有所不同。多次臵业者认为当前房价可以接受的比例超过了五成。而认为当前房价高的尚未购房者比例超过了五成（55.8%），这或许与他们的当前经济实力有关。假如收入翻番，当前对低收入人群（年收入 5 万元以内）而言，认为房价“高，不能接受“的比例仍超过五成（55.8%），而中高收入人群（年收入 10 万元以上）认为房价可以接受的比例均超过50%。家庭收入越高的购房者，对当前房价的接受程度越高。
2、认为未来调控政策“维持现状”和“继续从严”的购房者比例相当
调查结果显示，购房者对新一届政府对房地产调控态度的判断存在不同的看法。其中，高达 32.7%的购房者认为比较难以判断未来调控的方向。28.4%的购房者倾向认为，在新政府上台后，房地产调控将维持现状，不会有大的改变。27.4%的购房者倾向认为，未来房地产调控将继续从严，不会放松。而认为政策将放松的购房者比例仅有 11.4%。
不同拟臵业目的的购房者对房地产调控的判断也不尽相同。
（1）首次臵业者认为调控政策继续从严的。比例（30.0%）要高于认为维持现状的比例（26.5%），认为调控政策将放松的比例不足一成（9.5%）；
（2）对改善性需求和投资需求而言，认为调控政策维持现状的比例均高于认为继续从严的比例，其中，投资需求中认为政策将放松的比例超过两成（20.2%）。整体而言，改善性需求和投资需求对房地产市场更加乐观，认为出台更严厉措施的可能性不大。
不同家庭收入和不同拟臵业面积的购房者对政策的判断有所不同。 1）拟购买中小户型（90 平米以下）的购房者认为调控政策将继续从严的比例高于大中户型购房者；（2）家庭收入在 5 万元以上的购房者中，认为调控政策将维持现状的购房者比例要高于认为继续从严的购房者比例。可以看出，家庭收入较高和大户型购房者倾向于政策将偏向宽松，认为政府出台更严厉措施的可能性不大。
3、购房者普遍认为房地产调控持续时间将因房价走势或经济走势而定
新一届政府上任后，房地产调控政策会持续多久，购房者给出了不同的回答。多数购房者对房地产调控将持续多久没有明确的时间表。其中，35.8%的购房者认为房地产调控政策会根据房价走势而定，29.2%的购房者认为房地产调控政策会根据经济走势而定。另外，认为调控将持续一年的购房者比例为 14.0%，持续两年的购房者比例为 11.4%，持续三年及以上的购房者比例不足一成。
（1）对任何类型的购房者而言，他们更倾向于认为房地产调控政策持续时间将根据房价而定；（2）尚无房产和拥有一套住房的购房者更倾向于从房价或经济的角度来判断房地产调控政策持续的时间（比例超过六成），对中低收入人群（20 万元以内）亦如此；（3）对拥有多套房产和家庭收入在 50 万以上的购房者来说，认为调控时间在一年以内的购房者比例均超过两成，明显高于其他类型的购房者。对于这部分购房者来说，一方面，他们拥有更多的臵业经历，对未来政策走势有更加明确的个人认知，另一方面，也体现了他们希望房地产调控尽快结束的心态，从而使他们能够尽快回归房地产市场。
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