[摘要] 整体上看，2012 年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2011 年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至 2012 年的 1-2 月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。
（三）从土地市场来看，土地市场整体表现冷清，下半年主流开发商补库存
2012 年 1-11 月，40 个大中城市土地成交面积 34258 万平米，同比下跌 22.9%。2008 年，在政府四万亿救市的刺激下，房地产开发企业在 2009-2010 年疯狂扩张，按滞后 1.5 年的新开工面积算，2012-2013 年供应都处于的高峰期。2011 年市场深度调整以来，我们看到开发商的库存持续增加；另外信贷政策的收紧使得开发商融资难度增加，资金成本上升，这导致了大部分开发企业资金链比较紧张。在此背景下，开发商在 2012 年的主旋律是去库存，扩张的意愿不强，因此造成土地市场冷清，成交下行。
2012 年土地成交整体偏冷，开发商的拿地远低于过去三年的水平，但由于 2012 年 3 月以后房地产市场的回暖，使得 2012 年的土地市场呈现出前冷后热的局面。1-5 月份，各地频频出现土地流拍的情况，土地成交溢价率均低于 5%，进入 6 月份以后，土地成交溢价率较前 5 个月大幅上升，10 月土地成交溢价率更是高达 13.6%，土地成交溢价率的上升反映出土地市场已经开始由冷转热，去化较好的开发商拿地欲望上升。
注：2012 年为 1-11 月数据，其余为全年，数据来源：Wind，世联研究
（四）从产品类型来看，商业地产表现相对较好
2012 年，商业地产延续相对住宅较好的表现。2012 年 1-11 月，办公楼新开工面积同比增长 11.3%，高于商业营业用房和商品住宅。开发投资方面，2012 年 1-11 月，办公楼开发投资同比增长 33%，比商业营业用房高出 5%，比商品住宅投资大幅高出 21%。2012 年，商业地产开发投资和新开工面积增速伴随住宅增速逐步回落。主要原因有：其一，前期的大规模扩张导致商业供应量剧增，部分城市商业供给远远大于需求；其二，商业地产对资金的需求量大于住宅，资金回笼却相对较慢，同时信贷环境和市场环境的变化迫使开发商审慎地对待资金的投入。
（五）从写字楼租金表现来看，一线城市攀升，二三线城市疲软
从 12 年 5 月份起，世联对 27 个城市共 175 个标杆写字楼的租金水平进行监测。监测的数据显示，5月份以来，一线城市的标杆写字楼租金情况逐步上升的趋势，二三线城市的标杆写字楼租金表现相对疲软。更令人担心的是，未来二三线城市仍有大量的写字楼上市，将会让市场承压。
注：一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：长沙、成都、哈尔滨、南昌、武汉、合肥、杭州、天津、昆明、济南、青岛、沈阳、重庆、西安、大连、宁波；三线城市：东莞、常州、惠州、镇江、徐州、珠海、苏州。（数据来源：世联研究）
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