[摘要] 整体上看，2012 年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2011 年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至 2012 年的 1-2 月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。
特征 2：刚需主导，投资受抑
（一）政策微调，支持首次置业
2011 年下半年至 2012 年上半年，各个城市频频传来土地流拍或以底价成交的消息，土地出让收入同比大幅下降，2012 年 1-4 月，土地购臵费用累计同比增长 4%，而 2011 年同期累计同比增长为30%，2010 年同期同比增长高达 67%。房地产市场进入“冬天”对地方政府来说意味着：与房地产相关的税费收入减少、土地出让收入减少、通过以土地抵押获取贷款的融资平台被堵。在此背景下，各地地方政府由于财政吃紧，纷纷通过对政策的预调微调，以刺激房地产市场。纵观各个地方政府出台的微调政策，大部分都是以支持刚需臵业为主，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例和首套房贷利率优惠等，且这些支持首臵首改的政策大部分都得到了中央政府的默许，而凡是触及“限购”底线的，都先后被叫停或撤销。
（二）需求释放，刚需是市场成交的主流
2011 年 12 月，央行自调控以来首次下调存款准备金率，货币政策终于从紧缩转向放松。其后，部分城市对房地产调控政策进行预调微调，银行首套房利率开始下调，部分开发商降价促销，这些因素打破了此前沉寂的房地产市场，促使各地楼盘上门量开始增长，购房者的心理预期有所转变。
我们在 2011 年年报《岁暮天寒，渴望春天》里曾经指出，随着货币政策在 12 月转向，购房者的风险偏好一般会在半年内明显提升，对资产价格的信心将逐步提升。而世联购房者信心指数显示，2011 年4 季度，该指数降至，2012 年 1 季度，购房者信心指数开始攀升，说明购房者对未来房地产走势的乐观程度改善。购房者心理预期改善带来的是需求的大量释放，相应的成交数据显示，房地产市场成交在 2012 年 3 月份以后持续回暖。
世联地产目前有 48 个分支机构，代理的楼盘 900 多个，而这些楼盘分布在主要成交区域，因此世联的客户数据基本上能反映房地产市场的真实情况。世联客户结构数据显示，2012 年投资客占比基本在 14%左右波动，11 月为 14.6%，这说明当下的成交主要以刚需为主。受制于限购政策，投资客无法回归房地产市场。这跟 2007 年年中和 2010 年年初投资踊跃的情形形成明显的对比。
（三）价栺探底回升，涨价楼盘从 6 月份开始增加
从世联重点监测的 28 个城市的降价促销统计情况来看，2012 年 1-4 月份，新增降价楼盘增加态势明显，4 月份以后新增降价楼盘数量放缓，8-9 月份新增降价楼盘再次增多，进入 10 月份降价楼盘剧减。总体上看，截至 2012 年 11 月 20 日，28 个城市共新增降价楼盘 557 个，其中降幅小于 10%的占 52.8%，降幅在 10-15%的占 19.9%，降幅在 15-20%的占 12.9%，降幅高于 20%的占 14.4%。2012 年 6 月 10日至 2012 年 11 月 20 日，共新增涨价楼盘 307 个，呈现增加的趋势。其中涨价幅度小于 10%的占 69.1%，涨幅在 10-15%的占 13.4%，涨幅在 15-20%的占 11.1%，涨幅大于 20%的占 6.5%。世联监测数据表明，各城市的降价与涨价楼盘互现，价格在上半年探底成功，涨价楼盘从 6 月开始出现，整体上下半年价格有所恢复。我们注意到，世联监测的数据基本与国家统计局公布的 70 个大中城市新建商品住宅价格变化相吻合。
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