[摘要] 整体上看，2012 年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2011 年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至 2012 年的 1-2 月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。
[附件 3：过往事件]
2012 年中国房地产大事记
[1]中央政府：对房地产调控的态度依然坚决
2 月 1 日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012 年要巩固房地产市场调控效果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。
3 月 5 日，温家宝总理在《政府工作报告》中指出，2011 年房地产市场投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。2012 年继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
9 月 26 日，国土资源部将积极配合有关部门，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，继续指导督促各地根据本地实际，执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处臵闲臵土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。
10 月 17 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。
11 月 8 日，中共十八大报告提出，到 2020 年，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番。这是中共首次明确提出居民收入倍增目标；建立市场配臵和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。
12 月 9 日，中央中央政治局召开会议，分析研究明年经济工作，定调宏观调控。明年将继续保持积极财政政策和稳健的货币政策。
12 月 15 日，中央经济工作会议指出，明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。同时提出，要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。
12 月 18 日，国土部在召开的发布会上表示，要继续坚持房地产调控政策不动摇，在继续保持从严从紧调控基调、监督各地执行好现有政策措施的同时，针对不同类型城市，实现分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。
[2]地方政府：出台丌同角度的楼市微调政策
调整普通住宅价格标准：2 月 1 日，天津市再次上调普通住宅指导价格标准。4 月 13 日沈阳上调各级别区域普通住房价格标准。其他城市中，包括杭州、重庆、成都、武汉、南京、合肥、常州、上海、厦门等城市也对普通住宅价格标准进行了调整。
首套房贷利率优惠：央行宣布利率浮动放开后，北京、上海、天津、 重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等城市的部分银行纷纷推出各自的首套房贷利率优惠。临近年末，以北京、深圳为主的一线城市首套房贷利率松绑，北京工商银行、农业银行、中信银行、华夏银行、渣打银行等 16家银行针对首套房均有 85 折利率优惠的政策，光大银行和浦发银行可提供 9 折利率优惠。
提高公积金贷款额度：截至目前，我国有近 30 个城市调整了住房公积金政策，其中，近期多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也在逐渐铺开。其中包括西安、重庆、厦门、济南、沈阳、滨州、蚌埠、克拉玛依、济南、信阳、呼和浩特、南昌、郑州、武汉等城市。
税费优惠以及购房补贴：在国家政策调控下，杭州、重庆、营口、马鞍山、武汉、芜湖、扬州等城市对首次购房执行税费优惠以及购房补贴，其中包括减免购房契税或退税。
[3]地方政府：放松限购政策“红线”被叫停
上海满三年可购二套房被叫停：2 月，上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房。2 月 28日，上海市政府办公厅下发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》，明确“本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”这也意味着，“满三年可购二套房”的政策被叫停。
芜湖新政被叫停：2 月 9 日，芜湖市政府公布的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》规定，芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税 100%的补助。仅仅 3 天之后，新政即宣告“暂缓执行”。
石家庄限购微调未成：6 月 6 日，石家庄市住房保障和房产管理局负责人表示，有关部门曾草拟的“住房限购政策微调办法，家庭人均住房面积低于 30.6 平方米可购第三套”，未获上级主管部门批准，限购政策微调措施不会出台。
[4]中央不地方政府：继续推进保障房建设
提高保障房用地：5 月 12 日，国土资源部公布了 2012 年住宅用地供应计划。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地拟供应 13.69 万公顷，比去年提高 0.7 个百分点。8 月 14 日，国土资源部公告称，在调整后的供地中，保障性安居工程计划用地为 4.76 万公顷，比年初预测需求量高 72.5%，能够确保保障性安居工程用地需求。
到 2015 年覆盖率达 20%：6 月 11 日国务院新闻办公室发布《国家人权行动计划(2012-2015 年)》，计划对今后四年中国人权发展的目标、任务和具体措施作出了规划。在住房保障方面，计划明确，到 2015 年保障性住房覆盖面达到 20%左右。
700 万套保障房开工目标提前完成：11 月 8 日，住建部数据显示，1-10 月城镇保障性安居工程新开工 722 万套，基本建成 505 万套，完成投资 10800 亿元。这标志着 2012 年的保障房建设任务已经提前两个月完成。
公积金支持保障房试点扩大：10 月 17 日，从住建部获悉，公积金支持保障房试点再扩大，由首批的 29 个城市扩围至 93 个城市，290 个建设项目为新增试点项目，北京等 18 个城市为新增贷款额度城市。
明年新建保障房 600 万套：11 月 12 日，住房城乡建设部部长、党组书记姜伟新在十八大新闻中心举办的第四场记者招待会上说，明年保障房建设目标可能在 600 万套左右，绝不会低于 500 万套。
[5]宏观政策：综合运用存准等巟具调节流动性
央行两次降准，两次降息：分别于 2 月 24 日、5 月 15 日两次下调存款准备金率 0.5 个百分点，存款准备金率由高位 21.5%降至 20%。于 6 月 8 日、7 月 6 日两次下调人民币存款基准利率 0.25 个百分点，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.7 倍。
央行逆回购：3 月 1 日，央行开始实现了从央票到正回购，再到逆回购的顺利过渡。截至 12 月 13 日，央行 2012年已在公开市场实施了合计 86 期逆回购，累计进行了 56020 亿元的滚动操作。
稳健的货币政策：7 月 2 日，中国人民银行对外发布的《中国金融稳定报告（2012）》指出，2012 年将继续实施稳健的货币政策，保持合理的社会融资规模，加大金融对实体经济的支持力度。
维持人民币汇率基本稳定：9 月 25 日，央行在北京召开《中国人民银行货币政策委员会 2012 年第三季度会例会》。在汇率方面，央行称将稳步推进利率市场化改革，完善人民币汇率形成机制，增强人民币汇率双向浮动弹性，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
[6]土地政策：加强土地改革和创新
十二五加快推进征地制度改革：5 月 3 日，国土资源部表示，未来要逐步缩小征地范围，按照保障被征地农民利益和发展权益的原则改革征地补偿安臵制度，提高征地补偿标准，按照同地同价原则及时足额给农村集体经济组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房和社会保障。完善土地征收程序，保障被征地农民的知情权和参与权，全面建立征地补偿争议协调裁决制度。
及时转型和创新土地调控政策：5 月 8 日，国土部法律中心主任孙英辉表示，在宏观调控持续深入的条件下，房地产市场出现预期变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制，要做好调控政策评估和土地市场预调、微调，以更好地巩固调控成果。
闲臵土地处臵办法：6 月 7 日，国土资源部发布中华人民共和国国土资源部令，发布《闲臵土地处臵办法》。《办法》规定未动工开发满一年的闲臵土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲臵费。该办法自 2012 年 7 月 1 日起施行。
严控建设用地占用优质耕地：8 月 2 日，国土资源部下发通知，强调要将优质耕地划入基本农田实行保护。同时，将实行双管齐下措施，严格控制建设占用耕地特别是高等级耕地。双管齐下的具体措施主要包括两方面，一方面，将加强规划管控，依法依规审批用地。另一方面，将引导工业、城镇用地向低丘缓坡荒滩等未利用地、劣质农用地等区域发展，鼓励土地“二次开发”。
通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》：11 月 28 日，国务院常务会议讨论通过《中华人民共和国土管理法修正案（草案）》。此次修改，主要内容是对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的 10 倍。修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》的尽快出台铺平了道路。
[7]市场主体：开发商发展分化加速
赴港上市融资：11 月 23 日，旭辉控股集团成为 2012 年成功赴港上市的内地房企。除旭辉外，江苏新城、南京金轮、当代集团等多家内地房企也已于 10 月份通过或即将接受聆讯，等候港市可能出现的 IPO“窗口期”。
并购规模扩大：2012 年前三季度，中国房地产行业共发生 60 起并购案例，涉及 25.26 亿美元。而三季度，中国房地产行业并购呈现大幅增长态势，共有 23 起并购案例，涉及 14.43 亿美元，占当季所有行业并购总额的 22%，成为三季度并购金额的行业。
瞄准一二线城市：10 月 8 日至 12 日 5 天，保利、万科、越秀地产、佳兆业联合体、银亿股份以及华发股份等 6家上市房企拿地支出总计达 240 亿元；11 月 27 日至 12 月 7 日这 11 天内，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙以及苏州 7 地的地王纪录不断被刷新。其瞄准城市皆属于一、二线城市。
[8]市场主体：购房者信心指数持续提升
购房信心持续提升，未来房价预期指数明显提升：2012 年 4 季度世联购房者信心指数为 57.0，较上季度提升 0.4，表明购房者对未来房地产总体走势的乐观程度较三季度明显改善，这是 2012 年购房者信心连续第四个季度提升。未来房价预期指数明显提升，涨价预期已经形成。
成交量大幅提升：前 11 个月，商品房销售面积同比在年内首次由负转正；北京、上海、广州、深圳、成都、天津六大典型城市二手住宅成交量普遍回升，创下 2012 年月成交量第二高位，六个城市二手住宅价格指数连续 8个月上涨，1月到10月，仅两个月份，70个大中城市新建商品房价格环比价格上涨的城市数量过半。
精彩阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
