[摘要] 整体上看，2012 年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2011 年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至 2012 年的 1-2 月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。
[附件 2：过往观点]
世联楼市评论
世联评论之一：岁暮天寒，渴望春天
2012-01-11
【主要观点】2011 年密集出台的调控政策已经对房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二线三线城市全面蔓延。房地产市场目前的调整符合政策预期，也符合行业的长远发展，但房地产的“硬着陆”必然会对经济造成系统性的风险。因此，实现房地产的“软着陆”将成为 2012 年政府宏观调控的重点。
世联研究认为，2012 年房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也将逐步完善。
世联评论之三：销售回暖，探底进行时
2012-03-06
【主要观点】春节过后，诸多城市的楼市一改节假日期间的冷清局面，周成交量节节攀升。世联研究认为，市场回暖的特征已经表现出来，但已经筑底成功的说法并不成立，市场仍处于探底的过程中。总而言之，市场的预期已经在改善，但是还没有真正发生反转。在此前提之下，成交量回升只是市场低迷期的反弹，如果市场情绪没有完全反转，这种向上的力量难以持续。世联研究认为，开发商降价到位有助于加速市场预期转变，从而迎来市场的真正反转。
世联评论之四：润物无声，正向背离
2012-04-16【主要观点】3 月阳春，各城市成交量强劲回升，明显超越 11 年 10 月份以来水平；各城市库存情况也有所改善，显见顶迹象。世联研究认为，调控政策的技术性校正、流动性改善、购房者风险偏好提升等因素导致了市场的 3 月阳春。
其一，春节后流动性持续改善，支撑房地产市场成交量触底回升；其二，随着偿债高峰的到来，当前房企库存高企现金流紧张的局面将导致企业出现流动性危机，房企只能降价跑量；其三，流动性持续改善提升购房者风险偏好，叠加房价下降接近购房者预期，促使购房者信心指数回升。上述三大因素导致了量升价跌的市场走势，这意味着市场终迎正向背离。
世联评论之五：否极泰来 楼市迎来“金三银四”
2012-05-03【主要观点】房地产市场在经历了去年 10 月至 2012 年 2 月的成交低迷后，终于迎来了向来被房地产行业寄予厚望的的“金三银四”。清明小长假虽然拉低了住宅成交量，但没有改变“银四”的整体走势。世联研究认为，春节后流动性的改善是支撑房地产“金三银四”局面出现的主因；前期的房地产降价幅度达到部分购房者的心理预期，刚需客出手购房，也是 3、4 月份成交大幅上涨的因素之一；
另外 4 月成交量较3 月逊色的主要原因：一是 4 月开发商推盘量有所减少；二是降价和政策微调导致的房贷利率优惠等刺激因素的边际效用减弱，加上清明小长假因素，导致了 4 月成交量的下滑。
世联评论之六：存款准备金下调，支撑楼市成交量
2012-05-14【主要观点】中国人民银行 12 日宣布，从 2012 年 5 月 18 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0 .5 个百分点。这是年内第二次下调存款准备金率，下调后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行 20%和 16 .5%的存款准备金率，回到 2011 年 4 月 21 日之前的水平。
世联研究认为，在资本外流风险犹存的背景下，当前银行体系流动性压力需要货币政策的适度放松来缓解。存款准备金的下调，有助货币乘数回升，叠加负利率现象缓解，有利存款数据的回升。在当前银监会严格的存贷比的要求下，商业银行的信贷扩张能力将得到提升。另外一方面，当前实体经济形势低迷下其他信贷需求疲软，而房地产市场的首次臵业需求则受政策支持。综合判断，存款准备金的持续下调对房地产的成交量形成实质性的利好：首次臵业的信贷需求将得到满足，从而支持了楼市的成交量继续好转，5、6 月的成交量值得期待。
世联评论之七：风雨飘摇，踯躅中前行
2012-05-30【主要观点】世联研究认为，欧债危机的影响是中长期的，全球经济存在较大的不确定性，中国经济面临着较大挑战。外需萎缩带给中国经济较大的负面影响。近期避险心理重现，中国仍面临着资本外流的挑战；中国加快了预调微调的步伐，银行间流动性持续好转，但是对于实体经济的惜贷情绪仍存。政策仍存在进一步宽松的空间；房地产市场 5 月的成交较为乐观，对价格的支撑作用也已经体现，房价超跌的可能性较小。7、8 月淡季推盘量较小，预计成交量将环比回落。全年成交量点在 9、10 月。
世联评论之八：利好重磅来袭，彩虹在风雨后
2012-06-08【主要观点】央行自 6 月 8 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点。自同日起，金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的 1.1 倍；金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.8 倍。
世联研究认为，虽然本次降息到来月供下降不是太多，但是更应该看到降息带来的市场预期的进一步改善，提振整体购房者信心，市场的成交量持续回暖的论调得到来自于政策松动的支撑。而且，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.8 倍，这一点甚至带来了首次臵业利率 8 折的预期，市场的预期这几年都没有这么乐观过。
世联评论之九：回暖仍在持续，政策进入纠结期
2012-06-27【主要观点】在 6.8 降息过后，各地房地产市场更加活跃起来，多城市现新盘热销的现象，多地地方政府对调控政策进行微调，以促进房地市场成交量的回升。世联研究认为，在销售持续回暖，上涨预期重新出现后，政策已进入纠结期。在当前中国经济结构下，要实现“稳增长”，必须适度松绑房地产调控，保证房地产市场成交量的回升，避免经济失速导致硬着陆。当然，如果在调控下房地产市场能出现“量升价跌”的局面，那就是两全其美的好事。问题是，当前房地产市场出现的情况是成交量持续放大，而成交量放大必然对价格产生重要支撑，而且照当前的情形下去，必然会产生较大的价格上涨压力。因此，政策松动的力度以及反复程度仍有待进一步观察，其制约着接下来的市场表现。
世联评论之十一：“限购”红线下的“稳增长”
2012-07-02
【主要观点】中国房地产调控已进入深度博弈期，而“稳增长”是 2012 年我国宏观调控的主基调。现阶段房地产市场对经济增长起着重要的拉动作用，严格“限购”下，要想“稳增长”，必须保证房地产成交量。世联研究认为，限购下，未来“保刚需”和“稳房价”成为首要目标。整体上说，在与经济增速下滑的博弈中，政策有望进一步宽松。下半年各龙头房企推盘量有增无减，低价入市项目增多，在刚需和改善性需求支撑下，房地产市场将持续回暖。
世联评论之十二：降息周期内，楼市成交持续回暖
2012-07-06【主要观点】中国人民银行决定，自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。此次降息时间比市场预计提前，反映了二季度经济增长不够乐观，通胀持续回落。再次降息也表明了中央“稳增长”的决心。
世联研究认为，降息周期内，房地产市场将会进一步回暖。再次降息有助于改善市场预期、降低企业融资成本和稳定经济增长。在全球经济减速的大背景下，央行再次启动降息工具，有利于提振市场信心，增强企业投资和居民消费意愿。对于楼市，将会加速刚需入市，带动楼市成交量持续上涨。另外，再次降息对于缓解开发商资金链紧张状况起到一定作用。
世联评论之十三：流火未央，淡季丌淡
2012-08-27【主要观点】受外围经济低迷及内需疲软的影响，我国经济仍处在下行通道之中。世联研究认为，伴随通胀回落，政策放松的空间增大，为了缓解当前资金面偏紧的局面，同时稳定预期，短期内央行采用滚动逆回购操作代替降准释放流动性。从长期来看，下半年降息降准仍然可期。虽然 7 月 8 月是传统的房地产销售淡季，但楼市仍延续着 5 月、6 月的销售态势，成交量好于往年同期水平。
世联研究认为，前期房地产市场的持续回暖，使得开发商资金链情况大为改善，且去库存时间快速缩短，开发商降价促销的动力减弱，同时房价回升也使得政策调控预期增强。虽然开发商销售策略和调控政策将在一定程度上对未来房地产市场成交量造成影响，但世联研究对后市房地产成交量仍然保持审慎乐观。
世联评论之十四：“金九”丌发力，宜平价上量
2012-09-28【主要观点】世联研究在 8 月反复善意地提醒过可能会出现去化率下行库存增加导致“金九银十”成色不足的现象，但是市场的表现仍要低于预期。究其原因，主要体现于信贷优惠取消，需求端受抑制；涨价楼盘增加，抄底心态削弱；经济形势低迷，收入预期削弱。在当前政策有收紧迹象、房贷优惠取消、预期收入不明朗等因素影响下，需求端明显受到抑制，世联研究建议开发商平价上量。
虽然，也有部分开发商在上半年集中推盘，业绩完成率较高，不排除其在 4 季度只是打打酱油。但对于大部分尤其是在 4 季度集中推盘的开发商而言，当下更应进行合适的项目定价，小步快跑，让营销回归本质，换取 4 季度的销售佳绩。
世联评论之十五：平价上量，无须悲秋
2012-10-11【主要观点】央行在节前采取力度较大的逆回购，充分保证黄金周流动性，银行间利率应声而降，同时压低国债率效果明显，市场风险偏好明显得到提振。
世联研究认为，在四季度的资金面上可能要好于三季度、市场产品结构仍以刚需为主流以及购房者信心持续向好等因素的刺激下，整个四季度的成交量表现将会良好。短期而言，10 月的成交量将会好于 9 月。当然，刚需市场决定了合理定价对需求端的刺激作用巨大，市场依然需要主流开发商采取平价上量的策略。
世联评论之十六：利率市场化下的房地产趋势
2012-11-13【主要观点】世联研究认为，利率市场化的进程事实上正在促使房企采取合适的内部融资加上外部融资的组合，内部率与融资利率的裂口大小正在催生房企竞争力的差异，从而推动市场的大洗牌，房企的集中度正在显著提升。部分房企即使采取快周转的内部融资，但因为外部融资的方式更加市场化，渠道集中在国内，资金成本较其他房企较高，2012 年来增速明显放缓。对比之下，中海和招商采取快周转的内部融资和香港廉价债券的外部融资，其业绩在 2012 年表现优异。
综上，可以预见，即使在未来几年里，能够采取恰当的内部融资和外部融资结合的房企，契合市场主流需求嬗变，将在利率市场化进程中脱颖而出，成为市场的主导力量，这是市场的大趋势。
精彩阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
