[摘要] 整体上看，2012 年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2011 年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至 2012 年的 1-2 月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。
特征 3：城市分化，结构失衡
2012 年房地产市场表现出两个特点：其一，一二线和三四线城市表现分化；其二，主流产品遭热捧，大户型产品相对滞销，市场结构性失衡现象严重。
（一）库存处亍高位，城市分化明显
2011 年以来，中国房地产市场的库存一直在高位运行。关于各地库存积压的报道一直充斥着各大媒体的房地产版面，说明各城市的库存问题一直是大家关注的焦点。在 2012 年，随着各企业去库存战略的实施，价格逐步回归，带动成交环比大幅上扬，导致各城市的去化时间都有不同程度的下降，其中北京、上海、广州、深圳这样的一线城市库存去化时间下降非常明显，因此在 2012 年下半年价格上涨压力较大。厦门、南京、杭州等核心的二线城市库存去化时间也有小幅下滑。库存量上，虽然在成交的带动下部分城市的库存均有不同程度下降，但整体仍然处于较高水平。在此背景下，整体行业快速跑量的需求依然存在，导致了 2012 年下半年整体市场的价格没有出现大幅度攀升。
1、一线城市库存情况
一线城市除深圳之外，库存均为 2010 年以来的点，但去化时间（去化时间=当月可售面积/最近 6个月的月均销售面积）较 2012 年初大幅下降。截至 11 月底，北京商品住宅可售面积为 1089 万平方米，去化时间 8.2 个月，较 2012 年 3 月份时缩短 14.1 个月。上海商品房可售面积为 2262 万平方米，为2009 年 1 月以来，去化时间 19.2 个月，较 2012 年 2 月份缩短 12.7 个月。广州商品房可售面积1476 万平方米，去化时间 14.2 个月，较 2012 年 4 月份缩短 11.8 个月。深圳商品住宅可售面积 307万平方米，去化时间 9 个月，较 2012 年 2 月份缩短 4.9 个月。四个一线城市中深圳库存量，去化时间最短，主要是因为深圳的土地供应有限，新建商品住宅供应量较小所致。考虑到一线城市未来人口聚集和经济发展的潜在动能，我们认为其库存并不会带来太大的挑战。
2、二线城市库存情况
房地产市场的快速发展致使二线城市的库存持续增加，近期市场持续回暖，使得二线城市的库存压力缓解，库存去化时间大幅缩短。截至 2012 年 11 月份，杭州商品住宅可销售面积 315 万平米，去化时间8.1 个月；重庆商品房可销售面积 1463 万平米，去化时间 7.7 个月。宁波商品房可销售面积 915 万平米，去化时间 22.1 个月，宁波去化虽在加速，但当前库存压力仍旧比较大；福州商品住宅可销售面积203 万平米，去化时间 9.4 个月。截至 2012 年 11 月，济南商品住宅可售面积 142 万平米，去化时间低至 3.4 个月；青岛商品住宅可售面积 626 万平米，去化时间 11.2 个月。从二线城市整体经济发展的潜力以及人口聚集能力来衡量，我们坚持认为二线城市当前的库存也不是太大的问题。我国传统的三大人口聚集区域为环渤海、珠三角、长三角，这些区域的二线城市面临的挑战较小。另外，鉴于我国实施的西部大发展战略，一些中西部城市群也正在崛起。我们认为，以重庆、成都、武汉、长沙等为代表的二线城市，正带领中西部的城市群逐渐成为中国经济发展的新的中心区域。随着这些城市工业化和城镇化进程的加速，其对人口的吸纳能力也在日益提高，从而衍生出大量的住房需求。
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3、三线城市库存情况
三四线城市由于经济发展和吸纳人口的潜力优先，加之过去几年的快速发展，供应和需求失衡，供过于求的局面在 2012 年尤为明显。我们认为，三线城市在目前以及未来一段时间内，都将面临着比较大的去化压力。
数据显示，截至 2012 年 11 月，常州商品住宅可售面积 902 万平米，去化时间 15.3 个月；温州商品房可售面积 352 万平米，去化时间 16.9 个月；截至 2012 年 11 月，东莞商品房可售套数 86745 套，去化时间 12.4 个月；扬州可售面积 160 万平米，去化时间 12 个月；泸州商品房可售面积 317 万平米，去化时间 20.5 个月；泰安商品住宅可售面积 189 万平米，去化时间 22.3 个月。这些库存数据表明，扎根于三四线城市的开发商依然需要积极地跑量。
（二）库存结构分析
1、各面积段产品销售情况表明，144 平米以上的大户型走量困难
2012 年，由于限购政策的持续，以及各地政策微调支持首臵首改的臵业者，导致主流刚需和改善型产品备受青睐，占产品结构的比重持续提升。世联重点监测的 10 个城市成交数据显示， 2012 年 1-11 月，90 平米以下的产品成交面积占总量的41.9%，90-144 平米的产品占 34.7%，而 144 平米以上的产品占比 23.3%。
另外，世联所有的 48 家分支机构的成交客户结构数据也反映了这一点。2012 年 1-10 月份，世联成交的结构中，面积小于 90 平米的占比为 45.8%，面积在 90 平米和 120 平米之间的占比为 26.3%，而面积大于 140 平米的比重仅占 13.6%。
2、开发商库存结构调研结果表明，144 平米以上的产品走量困难
我们重点跟踪了四家开发商（开发商名称以 ABCD 代之）的库存结构情况。按面积算，开发商 A 存货中 144 平米以上产品占比高达 64%，开发商 D 占比高达 40%；按存货价值算，开发商 B 存货中 144平米以上产品占比为 40%，开发商 C 占比为 48%。
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