[摘要] 整体上看，2012 年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2011 年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至 2012 年的 1-2 月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。
第三部分：建议篇
（一）七成购房者希望政策继续从严执行，对新政府抱以期待
从上一部分的分析结果可知，各类政策的效果逐步被人们所认可。因而，购房者们希望政府能够继续将这些政策从严执行下去。七成左右的购房者认为限贷、限购、保障房和限价政策有必要继续严格执行。这也反映了人们不希望政策放松的愿望。
十八大之后，购房者对新政府充满期待。调查结果显示，认为政府会“继续从严”执行调控政策的购房者占比从十八大之前的 20.5%上升至十八大之后的 27.4%。相反，认为政府会放松调控的比例仅维持在一成左右，较十八大之前下降了近 10 个百分点。这表明购房者对新政府的调控决心认可度有所提升。
我们在部分和第二部分已经阐述了政策执行情况和政策实际效果。现如今，摆在政府面前有两个难题：一是如何加强政策执行力度，二是如何维持已有政策的效力。只有解决好这两个问题，房地产政策才可能发挥真正的效力。
（二）收入翻番可缓和但丌能根本改善民众对房价的丌满情绪
十八大期间，中央政府提出的收入倍增计划是否能够明显改善人们对房价的接受度？76.7%的购房者认为当前房价“非常高”或者“比较高”，表示不能接受。当问及“如果收入翻番后，您对当前房价的感知”时，仅剩五成购房者表示不能接受当前房价，而表示勉强接受当前房价的购房者占比从两成提升至四成。然而，反过来看，收入翻番后仅有不到五成购房者可以接受或者勉强当前房价，这表明收入翻番政策能够缓和民众对房价的不满情绪，但并不能根本改善民众对房价的不满情绪。
如果让多数购房者接受房价，或者说民众对房价的满意度达到及格线（60），中国居民收入还需要翻几番？由于各地收入、房价存在很大差异，所以我们选取了 18 个典型城市作为参考。下面图表显示，这18 个城市的收入都需要翻一番以上才能勉强达到及格线。其中，北京、杭州和广州三城市的居民收入需要翻两番以上，购房者对房价的满意度才能达到及格线。显然，收入翻番只是起点，收入倍增计划还有很长的路要走。
（三）房产税征收标准可参考以“套数”为主，以“面积”为辅
进入 2012 年，住建部、财政部、国税总局等多部委多次明确要进一步扩大房产税试点城市范围。我们认为大范围试点房产税之前需要解决至少三个问题：一是怎么征的问题，即如何发挥房产税的作用，如何抑制投资投机？二是按照此征收办法，房产税能否真的抑制投资投机？三是不同购房群体对此征收办法的认同度是否有很大差异，比如首次臵业者很支持此征收办法，而投资客很抵触此征收办法？
首先是房产税如何征收的问题。调查结果显示，51.4%的购房者认为房产税应按照套数征收，这主要是因为多数购房者属于首次臵业或者改善性需求。认为房产税应按照居住面积征收的购房者比例也达到了23.0%，这两种方式占比达到了 74.4%。另外，12.0%的购房者认为房产税应按照房子评估价征收，认为房产税应按照地段征收的购房者比例为 8.4%，认为按照其他方式征收房产税的购房者比例仅为 5.2%。
因此，从购房者的意愿来看，未来征收房产税可以参考以套数为主、以面积为辅的方式进行征收。首先，考虑购房者的套数，如果套数达到征收标准，随后再按照超额房产的面积来计征。
其次是按照“套数+面积”的征收方式，房产税能否抑制投资投机？43.9%的购房者认为此征收方式打击投资投机的作用“比较大”或者“非常大”，而认为打击投资投资作用“比较小”或者“非常小”的比例仅为30.6%。这说明多数民众看好“套数+面积”的房产税征收方式及其作用。
第三是如果按照套数和面积来征收房产税，不同购房者会怎么看？不同类型的臵业者对房产税的看法有明显差异。由于首次臵业者名下尚无房产，且购买面积偏小，因而几乎不会受到房产税的影响，故超过七成支持征收房产税。而投资客由于拥有多套房产，且累计购买面积较大，受房产税的影响较大，因而支持的比例，仅有 47.4%认为有必要征收房产税。由此可见，差别化房产税政策会在短期内对投资客的心理造成一定的影响。
（四）改善城市居住环境，避免逃离“北上广”现象的扩大化
逃离“北上广”已经是一线城市面临的一个严峻挑战。尽管一线城市拥有发达的经济实体，庞大的人口基础和工业规模，充足的消费力和招商引资环境，但高房价已经严重影响了这些城市人才流入和经济发展速度。下面图表列出了 41 个重点城市 2012 年房价满意度得分，我们可以看到深圳、北京、上海分列倒数一二三的位臵。相反，一些新兴工业城市之所以能够吸引大批人才，一个重要的原因是房价较低，购房者对房价相对较满意。此外，我们发现房价满意度是影响居住环境满意度的重要因素，二者可以用如下函数关系表示：
居住环境满意度=42.7+ 0.5×当前房价满意度
上式的含义为，购房者对当前房价满意度每提升 1 分，居住环境满意度就提高 0.5 分。图表 19 列出了41 个重点城市 2012 年居住环境满意度得分。我们可以看出，厦门、珠海等海滨城市分列一二位，而郑州和北京等房价满意度较低的城市，分列倒数一二位。因而，要想改善居住环境满意度，首先要改善房价满意度。这样可以进而带动城市的竞争力，形成一个良性循环。
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