[摘要] 整体上看，2012 年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2011 年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至 2012 年的 1-2 月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。
第二部分：效果篇
（一）目前限贷和限购政策影响效力明显下降
尽管中央政府一再强调“坚持房地产调控不放松”的论调，但限贷和限购政策影响效力明显下降已是不争的事实。从以下图表可以看到，限贷政策的影响效力经历了先升后稳再降的 U 型大反转。在经历了 2010 年 9月底的“9·29”政策和 2011 年初的“国八条”政策之后，限贷政策的影响效力达到了顶峰。从图表 5 可以看到，2011 年 1 季度末，超过七成的购房者表示限贷政策对他们造成了“比较大”或者“非常大”的影响，此后直至保持到 2011 年末。然而，随后央行的多次下调存款准备金率，并多次降息，加上各地银行积极实施房贷利率优惠政策，导致信贷政策的影响效力急剧下滑。截至 2012 年 4 季度末，仅有 36.3%的购房者表示限贷政策对他们造成了“比较大”或者“非常大”的影响，较高峰期下降了 35.8 个百分点。尽管“一套首付三成、二套六成、三套停贷”的政策并没有实质性的变化，但针对宏观经济的降息和调存准的举措大大对冲了限贷政策对购房者心态的影响。
限购政策的影响力在 2011 年初的“国八条”之后达到顶峰，当时出台限购政策的城市超过 40 个，几乎涵盖了所有的直辖市、省会城市和计划单列市。但随后随着住宅市场的逐步回暖，以及一些地方政府的变相放松政策，导致限购的影响力逐步递减。到目前为止（2012 年 4 季度末），仅有 21.3%的购房者表示限购政策对他们造成了“比较大”或者“非常大”的影响，较 2011 年高峰期下降了 15.5 个百分点。相反，有超过六成的购房者表示限购政策对他们的影响较为有限，较 2011 年 1 季度明显上升。相对于限贷政策，限购影响效力下降的幅度要小一些，这归功于舆论的监督和中央调控导向不放松。尽管一些地方政府曾试图明确放松 “限购令”，但迫于强大的舆论压力，最终均全部“流产”。
（二）限贷政策误伤作用明显下降，限购对投资客的约束力也明显下降
为了更清晰的了解不同政策对不同人群影响效力的变化，我们将购房者分为首次臵业者、改善型臵业者和投资型臵业者，并着重分析政策对他们的影响。2011 年 1 季度，73.6%的首次臵业者表示限贷政策对他们造成了比较大或者非常大的影响。因而，在限贷政策颁布初期，其对首次臵业者的误伤作用非常明显。然而随着利率政策的调整，到了 2012 年 4 季度，这种误伤作用明显下降。相反，限贷政策对投资客的影响效力尽管有所下降，但依然保持了较好的限制作用。截至 2012 年 4 季度末，40.6%的投资客表示限贷政策对他们依然有较大影响，在所有购房者当中比例。
我们再来看一下限购政策影响效力的变化。在 2011 年 1 季度，近七成的投资客表示限购对他们的影响较大，而到 2012 年 4 季度末，这一比例已下降至三成。我们认为可能的原因有二：一是地方政府尽管没有明确放松限购政策，但在执行上可能比此前有所放松，导致投资客有空可钻；二是政策本身有漏洞，随着时间的推移，这些漏洞被人们发现并加以利用。正如某官员所指出的一样，“限购政策在本轮调控中不失为一个好政策”，因为它在很大程度上限制了不合理的购房需求。然而，如何维持这一政策的效力，则是各级政府面临的巨大挑战。
（三）限贷限购“抑需求”的作用高亍“降房价”的作用
限贷和限购政策的调控逻辑在于：首先抑需求，再配合其他政策改变预期，进而降房价。从购房者感知的角度来看，抑需求的效果要明显好于降房价的效果。调研数据显示，45.1%的购房者认为限贷政策较好的打击了投资投机需求，42.1%的购房者认为限购政策较好地限制了投资投机需求。然而，当问及两政策在平抑房价方面的作用时，认可比例明显下降，均不足四成。显然，仅仅抑需求只是短期之策，但不是长久之计。这就是为何 2012 年限购和限贷政策并未放松，但市场却逐步回暖的重要原因。
（四）保障房和限价政策的作用逐渐被人们所认可，但力度仍需加强
与限贷和限购政策不同，保障房和限价政策是降低中低收入人群获取住房的门槛，尤其是保障房政策，被许多国家作为一个制度性的福利政策。保障房的作用在于，它能够改变人们的预期，进而影响人们的实际购买行为。我们可以看到，2010 年到 2011 年，购房者对保障房政策并不看好，认为保障房能够平抑房价的占比始终保持在两成左右。然而，随着各种叠加政策效力显现，到了 2012 年 4 季度末，近四成的购房者认为保障房在平抑房价方面发挥了重要的作用。人们看好保障房的作用意味着人们对保障房充满了期待。然而，从上一部分的执行情况来看，保障房的执行还不尽如人意。
限价政策本身带有非常强的行政干预色彩，因而受到了一些经济学家的强力批判，认为其违背了市场运行规律。从最初的“限价令”到“涨价令”，再到房价实质性的下跌，限价的作用逐步被人们所认可。尽管相当一部分民众对该政策不臵可否，但已有超三成的购房者认为房价控制目标在平抑房价方面发挥了重要的作用，较 2011 年 2 季度上升了近两成。
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