[摘要] 整体上看，2012 年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2011 年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至 2012 年的 1-2 月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。
2012年房地产市场的回顼
整体上看，2012 年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2011 年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至 2012 年的 1-2 月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。2012年 3 月份，房地产市场开始出现解冻的现象。之后，市场持续回暖，成交量持续攀升，始终维持在较高的成交水准。
2012 年上半年，政府对调控政策进行技术性校正以支持刚性需求：央行的货币政策适度放松，降准和降息让市场流动性持续改善，首套房贷 85 折优惠利率重出江湖。在这种局面下，市场预期发生了比较大的转变，世联购房者信心指数在一季度开始回升。另外，由于库存高企，开发企业出于回笼资金缓解现金流紧张的需求，普遍实行快周转的去库存策略，采取“以价换量”等降价促销手段。总之，流动性持续提升购房者风险偏好，叠加房价下降改善购房者预期，促使购房者臵业出手抄底，支持了上半年房地产市场成交量的反弹。
2012年下半年，国内经济低位运行，三季度GDP仅增长7.4%。上游各项经济指标仍处探底的状态，但下游产业的房地产市场表现火爆。在成交量的支撑下，房价上涨压力隐现。出于对房价上涨的担忧，政府频频表态坚持房地产调控不动摇。国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，可见政府对于资产价格大幅度上涨的担忧依然存在。也是基于对房价上涨的担忧，中央政府对房地产调控政策的基调和方向不变。在此背景下，2012年的房地产市场，呈现出一些明显的特征。
特征 1：市场反转，持续回升
（一）从来看，成交量从 3 月开始恢复，整体上呈现价稳量升的态势
2012 年上半年，由于春节过后流动性的持续宽松，政府对调控政策的技术性校正，以及开发商采取“以价换量”的营销策略，房地产市场成交量得以持续回升，商品房销售面积降幅呈现出逐月收窄的趋势。1-6 月，商品房成交面积 39964 万平米，同比下跌 10.04%，降幅较前 5 月收窄 1 个百分点，6 月单月商品房销售面积更是大幅反弹，成交面积 11112 万平方米，环比上涨 52.4%；1-6 月销售金额23314 亿元，同比下跌 5.19%，降幅较 1-5 月份收窄 4 个百分点。其中商品住宅销售面积 35347 万平米，同比下跌 11.2%，成交金额 19323 亿元，同比下跌 6.46%。
2012 年下半年，房地产市场成交量持续维持在高位，从国家统计局公布的数据看，2012 年 1-11 月份，房地产开发投资 64772 亿元，同比增长 16.7%，这说明房地产行业的冬天已经过去；商品房成交面积 91705 万平米，同比增长 2.36%，为 2012 年以来累计同比首次转正，商品房成交金额 53526 亿元，同比增长 9.13%；其中商品住宅成交面积 81500 万平米，同比增长 2.34%，商品住宅成交金额 44783亿元，同比增长 10.35%。
从价格来看：2012 年 1-11 月，商品房均价 5837 元/平米，同比增长 6.1%，其中住宅均价 5494 元/平米，同比增长 7.8%。
注：2012 年为 1-11 月数据，其余为全年。数据来源：国家统计局，世联研究
（二）从城市来看，一二线城市跑赢
从城市来看，一二线城市的成交表现跑赢，三四线城市表现疲软。2012 年 1-10 月份，一线城市商品住宅销售面积同比增长高达 26.2%，二线城市商品住宅销售面积同比增长也高达 18.2%，均远远高于水平-1.2%；但是，前两年市场增长较快的三四线城市，在 2012 年 1-10 月份其商品住宅成交面积却同比下跌 5.7%。一二线城市商品住宅的成交之所以跑赢三四线城市，主要是一二线城市新增人口持续流入，而经济增长潜力依然突出，故房地产需求比较旺盛；相反，三四线城市人口可能仍在流出，叠加经济增长空间制约、供给过大需求相对不足的原因导致成交疲软。另外，一二线城市商品住宅成交面积大幅上涨得益于开发商展开的“以价换量”的营销策略，率先实施去库存战略，引领市场价格的走势。
2012 年 1-10 月，一线城市商品住宅成交均价同比下跌 1%，二线城市成交均价与去年同期持平，而三四线城市成交均价同比上涨 5.5%。
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