2012楼市反转持续回升 2013“城镇化”或成亮点

（三）从土地市场来看，土地市场整体表现冷清，下半年主流开发商补库存

2012 年 1-11 月，40 个大中城市土地成交面积 34258 万平米，同比下跌 22.9%。2008 年，在政府四万亿救市的刺激下，房地产开发企业在 2009-2010 年疯狂扩张，按滞后 1.5 年的新开工面积算，2012-2013 年供应都处于的高峰期。2011 年市场深度调整以来，我们看到开发商的库存持续增加；另外信贷政策的收紧使得开发商融资难度增加，资金成本上升，这导致了大部分开发企业资金链比较紧张。在此背景下，开发商在 2012 年的主旋律是去库存，扩张的意愿不强，因此造成土地市场冷清，成交下行。

2012 年土地成交整体偏冷，开发商的拿地远低于过去三年的水平，但由于 2012 年 3 月以后房地产市场的回暖，使得 2012 年的土地市场呈现出前冷后热的局面。1-5 月份，各地频频出现土地流拍的情况，土地成交溢价率均低于 5%，进入 6 月份以后，土地成交溢价率较前 5 个月大幅上升，10 月土地成交溢价率更是高达 13.6%，土地成交溢价率的上升反映出土地市场已经开始由冷转热，去化较好的开发商拿地欲望上升。

注：2012 年为 1-11 月数据，其余为全年，数据来源：Wind，世联研究

（四）从产品类型来看，商业地产表现相对较好

2012 年，商业地产延续相对住宅较好的表现。2012 年 1-11 月，办公楼新开工面积同比增长 11.3%，高于商业营业用房和商品住宅。开发投资方面，2012 年 1-11 月，办公楼开发投资同比增长 33%，比商业营业用房高出 5%，比商品住宅投资大幅高出 21%。2012 年，商业地产开发投资和新开工面积增速伴随住宅增速逐步回落。主要原因有：其一，前期的大规模扩张导致商业供应量剧增，部分城市商业供给远远大于需求；其二，商业地产对资金的需求量大于住宅，资金回笼却相对较慢，同时信贷环境和市场环境的变化迫使开发商审慎地对待资金的投入。

（五）从写字楼租金表现来看，一线城市攀升，二三线城市疲软

从 12 年 5 月份起，世联对 27 个城市共 175 个标杆写字楼的租金水平进行监测。监测的数据显示，5月份以来，一线城市的标杆写字楼租金情况逐步上升的趋势，二三线城市的标杆写字楼租金表现相对疲软。更令人担心的是，未来二三线城市仍有大量的写字楼上市，将会让市场承压。

注：一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：长沙、成都、哈尔滨、南昌、武汉、合肥、杭州、天津、昆明、济南、青岛、沈阳、重庆、西安、大连、宁波；三线城市：东莞、常州、惠州、镇江、徐州、珠海、苏州。（数据来源：世联研究）

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特征 2：刚需主导，投资受抑

（一）政策微调，支持首次置业

2011 年下半年至 2012 年上半年，各个城市频频传来土地流拍或以底价成交的消息，土地出让收入同比大幅下降，2012 年 1-4 月，土地购臵费用累计同比增长 4%，而 2011 年同期累计同比增长为30%，2010 年同期同比增长高达 67%。房地产市场进入“冬天”对地方政府来说意味着：与房地产相关的税费收入减少、土地出让收入减少、通过以土地抵押获取贷款的融资平台被堵。在此背景下，各地地方政府由于财政吃紧，纷纷通过对政策的预调微调，以刺激房地产市场。纵观各个地方政府出台的微调政策，大部分都是以支持刚需臵业为主，如提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例和首套房贷利率优惠等，且这些支持首臵首改的政策大部分都得到了中央政府的默许，而凡是触及“限购”底线的，都先后被叫停或撤销。

（二）需求释放，刚需是市场成交的主流

2011 年 12 月，央行自调控以来首次下调存款准备金率，货币政策终于从紧缩转向放松。其后，部分城市对房地产调控政策进行预调微调，银行首套房利率开始下调，部分开发商降价促销，这些因素打破了此前沉寂的房地产市场，促使各地楼盘上门量开始增长，购房者的心理预期有所转变。

我们在 2011 年年报《岁暮天寒，渴望春天》里曾经指出，随着货币政策在 12 月转向，购房者的风险偏好一般会在半年内明显提升，对资产价格的信心将逐步提升。而世联购房者信心指数显示，2011 年4 季度，该指数降至，2012 年 1 季度，购房者信心指数开始攀升，说明购房者对未来房地产走势的乐观程度改善。购房者心理预期改善带来的是需求的大量释放，相应的成交数据显示，房地产市场成交在 2012 年 3 月份以后持续回暖。

世联地产目前有 48 个分支机构，代理的楼盘 900 多个，而这些楼盘分布在主要成交区域，因此世联的客户数据基本上能反映房地产市场的真实情况。世联客户结构数据显示，2012 年投资客占比基本在 14%左右波动，11 月为 14.6%，这说明当下的成交主要以刚需为主。受制于限购政策，投资客无法回归房地产市场。这跟 2007 年年中和 2010 年年初投资踊跃的情形形成明显的对比。

（三）价栺探底回升，涨价楼盘从 6 月份开始增加

从世联重点监测的 28 个城市的降价促销统计情况来看，2012 年 1-4 月份，新增降价楼盘增加态势明显，4 月份以后新增降价楼盘数量放缓，8-9 月份新增降价楼盘再次增多，进入 10 月份降价楼盘剧减。总体上看，截至 2012 年 11 月 20 日，28 个城市共新增降价楼盘 557 个，其中降幅小于 10%的占 52.8%，降幅在 10-15%的占 19.9%，降幅在 15-20%的占 12.9%，降幅高于 20%的占 14.4%。2012 年 6 月 10日至 2012 年 11 月 20 日，共新增涨价楼盘 307 个，呈现增加的趋势。其中涨价幅度小于 10%的占 69.1%，涨幅在 10-15%的占 13.4%，涨幅在 15-20%的占 11.1%，涨幅大于 20%的占 6.5%。世联监测数据表明，各城市的降价与涨价楼盘互现，价格在上半年探底成功，涨价楼盘从 6 月开始出现，整体上下半年价格有所恢复。我们注意到，世联监测的数据基本与国家统计局公布的 70 个大中城市新建商品住宅价格变化相吻合。

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特征 3：城市分化，结构失衡

2012 年房地产市场表现出两个特点：其一，一二线和三四线城市表现分化；其二，主流产品遭热捧，大户型产品相对滞销，市场结构性失衡现象严重。

（一）库存处亍高位，城市分化明显

2011 年以来，中国房地产市场的库存一直在高位运行。关于各地库存积压的报道一直充斥着各大媒体的房地产版面，说明各城市的库存问题一直是大家关注的焦点。在 2012 年，随着各企业去库存战略的实施，价格逐步回归，带动成交环比大幅上扬，导致各城市的去化时间都有不同程度的下降，其中北京、上海、广州、深圳这样的一线城市库存去化时间下降非常明显，因此在 2012 年下半年价格上涨压力较大。厦门、南京、杭州等核心的二线城市库存去化时间也有小幅下滑。库存量上，虽然在成交的带动下部分城市的库存均有不同程度下降，但整体仍然处于较高水平。在此背景下，整体行业快速跑量的需求依然存在，导致了 2012 年下半年整体市场的价格没有出现大幅度攀升。

1、一线城市库存情况

一线城市除深圳之外，库存均为 2010 年以来的点，但去化时间（去化时间=当月可售面积/最近 6个月的月均销售面积）较 2012 年初大幅下降。截至 11 月底，北京商品住宅可售面积为 1089 万平方米，去化时间 8.2 个月，较 2012 年 3 月份时缩短 14.1 个月。上海商品房可售面积为 2262 万平方米，为2009 年 1 月以来，去化时间 19.2 个月，较 2012 年 2 月份缩短 12.7 个月。广州商品房可售面积1476 万平方米，去化时间 14.2 个月，较 2012 年 4 月份缩短 11.8 个月。深圳商品住宅可售面积 307万平方米，去化时间 9 个月，较 2012 年 2 月份缩短 4.9 个月。四个一线城市中深圳库存量，去化时间最短，主要是因为深圳的土地供应有限，新建商品住宅供应量较小所致。考虑到一线城市未来人口聚集和经济发展的潜在动能，我们认为其库存并不会带来太大的挑战。

2、二线城市库存情况

房地产市场的快速发展致使二线城市的库存持续增加，近期市场持续回暖，使得二线城市的库存压力缓解，库存去化时间大幅缩短。截至 2012 年 11 月份，杭州商品住宅可销售面积 315 万平米，去化时间8.1 个月；重庆商品房可销售面积 1463 万平米，去化时间 7.7 个月。宁波商品房可销售面积 915 万平米，去化时间 22.1 个月，宁波去化虽在加速，但当前库存压力仍旧比较大；福州商品住宅可销售面积203 万平米，去化时间 9.4 个月。截至 2012 年 11 月，济南商品住宅可售面积 142 万平米，去化时间低至 3.4 个月；青岛商品住宅可售面积 626 万平米，去化时间 11.2 个月。从二线城市整体经济发展的潜力以及人口聚集能力来衡量，我们坚持认为二线城市当前的库存也不是太大的问题。我国传统的三大人口聚集区域为环渤海、珠三角、长三角，这些区域的二线城市面临的挑战较小。另外，鉴于我国实施的西部大发展战略，一些中西部城市群也正在崛起。我们认为，以重庆、成都、武汉、长沙等为代表的二线城市，正带领中西部的城市群逐渐成为中国经济发展的新的中心区域。随着这些城市工业化和城镇化进程的加速，其对人口的吸纳能力也在日益提高，从而衍生出大量的住房需求。

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3、三线城市库存情况

三四线城市由于经济发展和吸纳人口的潜力优先，加之过去几年的快速发展，供应和需求失衡，供过于求的局面在 2012 年尤为明显。我们认为，三线城市在目前以及未来一段时间内，都将面临着比较大的去化压力。

数据显示，截至 2012 年 11 月，常州商品住宅可售面积 902 万平米，去化时间 15.3 个月；温州商品房可售面积 352 万平米，去化时间 16.9 个月；截至 2012 年 11 月，东莞商品房可售套数 86745 套，去化时间 12.4 个月；扬州可售面积 160 万平米，去化时间 12 个月；泸州商品房可售面积 317 万平米，去化时间 20.5 个月；泰安商品住宅可售面积 189 万平米，去化时间 22.3 个月。这些库存数据表明，扎根于三四线城市的开发商依然需要积极地跑量。

（二）库存结构分析

1、各面积段产品销售情况表明，144 平米以上的大户型走量困难

2012 年，由于限购政策的持续，以及各地政策微调支持首臵首改的臵业者，导致主流刚需和改善型产品备受青睐，占产品结构的比重持续提升。世联重点监测的 10 个城市成交数据显示， 2012 年 1-11 月，90 平米以下的产品成交面积占总量的41.9%，90-144 平米的产品占 34.7%，而 144 平米以上的产品占比 23.3%。

另外，世联所有的 48 家分支机构的成交客户结构数据也反映了这一点。2012 年 1-10 月份，世联成交的结构中，面积小于 90 平米的占比为 45.8%，面积在 90 平米和 120 平米之间的占比为 26.3%，而面积大于 140 平米的比重仅占 13.6%。

2、开发商库存结构调研结果表明，144 平米以上的产品走量困难

我们重点跟踪了四家开发商（开发商名称以 ABCD 代之）的库存结构情况。按面积算，开发商 A 存货中 144 平米以上产品占比高达 64%，开发商 D 占比高达 40%；按存货价值算，开发商 B 存货中 144平米以上产品占比为 40%，开发商 C 占比为 48%。

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特征 4：向死而生，业绩靓丽

从 2011 年下半年开始，行业陷入深度调整，开发商面临着经营状况转差、存货周转率和总资产周转率下降、三项费用攀升削弱盈利能力和存货减值等威胁，被迫加快去库存。在这样的压力之下，开发商积极调整销售策略，叠加各地方政府政策微调，以及货币政策放松，市场迅速回暖。最近的数据显示，前11 月，商品房销售额同比增长 9.1%，增速比前 10 月有所提高，全年增长已成定局。同时，销量的回升为房企带来靓丽的业绩。2012 年房企的逆袭，可谓“向死而生”。在市场整体回暖下，企业产生了分化，龙头房企业绩表现好于中小房企，目标完成率较高，财务也较中小房企稳健。原因在于，在调控政策下，房地产行业承受的压力不断加大，从获取优质地块、融资成本、品牌知名度等方面来说，大型房企的优势凸显，中小房企无法与之媲美，从而导致行业集中度在 2012年进一步提升。

（一）上市房企整体业绩靓丽，库存压力逐步改善

1、上市房企业绩稳定增长，毛利率和净利率均有所下滑

2012 年主流开发商业绩表现靓丽，大部分的营收都超预期，部分主流开发商即便是没有完成全年营收目标，同比也有所增长。2012 年前三季度，A 股 142 家上市房企共实现营业收入 2931.47 亿元，同比增长 19.98%，总成本为1816.45 亿元，同比增长 22.49%；实现归属母公司股东的净利润 354.16 亿元，同比增长 3.69%。三季度单季，房地产板块上市公司共实现营业收入 1068.86 亿元，同比增 19.14%；实现归属母公司股东的净利润 108.83 亿元，同比增长 2.37%。

一般情况下，四季度是房地产公司结算密集期，四季度结算净利润一般可占到全年利润的一半左右。因此预计 2012 年全年地产行业整体增速将比前三季度更高。近几年，万保招金等四家龙头房企净利润占行业总和的 30%左右，权重较大。而这四家公司在 2012 年销售良好，未来业绩锁定性较高，也会带动利润增速的回升。

前三季度，142 家上市房企毛利率为 38%，与去年同期相比下降 1.3 个百分点；净利润率 13.5%，同比下降 1.5 个百分点。在当前的结算制度下，即期销售的结算通常较为滞后。毛利润率和净利润率下降更体现出来之前的严厉调控结果，房企纷纷降价走量，以保证现金流的安全。这是房地产行业毛利率和净利率下降的主因。

上市房企销售费用、管理费用和财务费用同比增速分别为 16.6%、16.3%、56.3%，与去年同期相比，变动幅度分别为：-36.1%、-12.3%和 23.3%。从最近这几年的趋势来看，财务费用提升幅度较为明显，对利润侵蚀的作用比较明显。我们认为主要原因在于调控以及利率市场化推进，其进程提升了房企的资金成本。回顾这两三年来的金融改革，其中利率市场化进程导致中国目前已经形成利率的双轨制。

价格较高的市场轨拉动着计划轨跟其靠拢，带来整体利率的偏高的环境，叠加房地产调控的原因，导致财务费用一直居高不下。而销售费用和管理费用增速的回落，反映出来的是通胀退烧后，这些费用的一些构成因素的增速跟随CPI 的走势，逐步回落。

2、主流房企提前完成全年业绩目标数量较多

房地产市场回暖背景下，上市房企目标完成率普遍较高。万科前 11 月销售 1271.5 亿元，已完成去年全年销售额的 105%，中海地产累计实现销售额 1059 亿港元，已完成全年 1000 亿港元销售目标的105.9%。保利地产累计实现签约金额 920.32 亿元，同比增长 36.10%，超额完成年初制定的 800 亿元销售目标。恒大地产累计销售额 846.3 亿元，占全年计划近两成，提前一个月完成全年 800 亿元的合约销售计划，超年度计划 5.8%。另外，绿城中国、世茂房地产、招商地产、华润臵地等上市房企也提前完成目标。

3、上市房企库存压力逐步改善

2012 年前三季度 142 家上市公司库存量达到 14463.4 亿元，从量上看，行业整体存货规模创下历史新高，同比增长 21.5%，但是考虑到已售未结的房屋未从存货里面剔除，所以光看这个数据意义不大。前三季度末上市公司预收账款达到 5994.4 亿元，同比增长 22.7%。存货与预收款比值为 2.4，目前处于历史低位，远低于 2008 年四季度的 5.2，万保招金等龙头公司表现优异，存货/预收款的值仅为1.8。这个数据说明，房企的去化速度有所加快。

（二）房企现金流改善，偿付能力提升

1、房企现金流状况进一步好转

2012 年 A 股上市房企前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为 4556.12 亿元，同比增长 16.9%，购买商品、接受劳务支付的现金为 3174.56 亿元，两者比值为 1.44，表明行业现金流情况得到改善，而且已经处于近三年以来的水平。前三季度经营活动现金流为 244.8 亿；筹资活动现金流为 423.6亿，同比下滑。前者说明 2012 年整体行业的去库存行为，后者说明国内上市房企的筹资活动依然受限。

2、房企短期偿付能力提升

随着宏观流动性的改善以及销售的回暖，上市公司现金逐渐宽裕，短期借款和一年内到期的非流动负债之和与货币资金比值为 0.89，自 2011 年四季度以来环比持续改善，与二季度末相比降低了 0.05，可见年初以来各开发商的降价走量策略收到了良好的效果。万保招金四大龙头房企短期偿付能力明显优于行业平均水平，该比值为 0.64，但环比二季度末有所上升，主要是因为龙头企业在三季度拿地速度加快，货币资金环比二季度降低所致。

（三）下半年，主流房企拿地热情高涨

截至 11 月底，万科、保利、招商、金地、中海五家龙头房企购地支出总额达 950.5 亿元。其中，万科斥资 287 亿元增加土地储备 1029 万平方米；保利前 11 月拿地金额 316 亿元；中海则以 175 亿元获得468.21 万平方米；招商拿地金额 145 亿元，金地拿地金额相对较少。一般来看，房企的土地储备至少要够 2-3 年开发，每年的拿地金额基本上占销售的 20%左右较为正常。

心有猛虎，细嗅蔷薇。展望 2013 年，当我们都看好核心城市主流产品持续热销时，也请不要忘了三四线城市需求疲软库存高企；当我们向死而生纷纷庆祝逆势佳绩时，也请不要忘了政策达摩克利斯之剑高悬；当我们向新的一年大步流星地努力奔跑时，也请不要忘记让理性克制贪婪。是以，心有猛虎，细嗅蔷薇。

十八大之后，改革重新达成共识。审视经济转型、新型城镇化进程、“收入倍增”计划，加上中央经济工作会议内容等，基本上可以判断 2013 年整体的环境偏暖。在趋势中看趋势，未到趋势转折时，因此我们更倾向于当市场忠实的观察者而不是预言家，即便我们在 2011 年的年报《岁暮天寒，渴望春天》里预判到了 2012 年的拐点。在目前的趋势里，与其预测 2013 年市场量价、新开工面积、房地产投资涨幅之类的内容，我们更愿意在政策偏暖和行业趋势延续的背景下专注于一些于对行业更有意义的内容：城镇化新进程、市场的供需、集中度提升、利率市场化和购房者信心等。

2013 年，我们将聚焦于以下几点：

1、中央政策中性偏松，“妥善推进城镇化”成亮点；

2、需求无忧，核心城市主流产品价格上涨压力大；

3、房地产市场的短周期波动，流动性的影响更大；

4、开发商集中度继续提升，利率市场化成驱动力；

5、世联购房者信心指数持续攀升，增速放缓明显。

中央政策中性偏松，“妥善推进城镇化”成亮点

（一）中央经济巟作会议定调中性偏松

（二）妥善推进城镇化

2013 年经济工作任务首提“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”。这对我国今后推进城镇化指明了方向，也是对过往城镇化过程很有针对性的总结。近年来我国城镇化力度很大，但大量圈地，导致城镇化质量偏低，粗放式的城镇化模式已难以为继。

1、城镇化水平快速提升下，现有发展模式难以为继

2011 年中国城镇人口达到了 6.91 亿，人口城镇化率达到 51.27%，城镇常住人口首超农村常住人口。但是我们看到，这 6.91 亿人中有 1.59 亿农民工。从统计资料上看他们是城市人，但他们并没有享受到相应的福利、住房和教育，剔除掉这部分人群后，真实的城市化率仅有 40%。

我国城镇化过程中产生问题已经凸显出来，主要有：一是我国的城镇化人口质量不高。当前统计的城镇人口中，包括了农业户籍人口，这部分人群并没有享有和城镇居民同等的社会权益。二是我国东中西部区域城镇化的发展水平很不平衡。中西部地区城镇化水平偏低，城镇化发展比较滞后。这在一定程度上也拉大了区域之间的发展差距。三是不同规模和层级的区域之间发展不协调。重点区域如环渤海、珠三角、长三角等三大城市群的经济实力比较强，城镇化水平较高。四是我国过度依赖土地支持的城镇化将不可持续。一方面，盲目扩围城市，滥用耕地以及不合理拆迁等行为造成失地农民增多，而针对这部分人群的拆迁补偿款偏低，且后续的保障滞后，不利于社会的稳定。另一方面，城市户籍制度的限制，导致“土地城镇化”速度快于“人口城镇化”速度，因此户籍改革的呼声在近年以来一直很高。数据显示，从2000 年到 2011 年，城市建成区年均增长率为 5.7%，而城镇总人口仅有 3.5%。若按此模式继续推进城镇化，失地农民的数量还会大量增加，农村人口人均占有耕地资源的数量将进一步减少。农村人口的减少慢于农村耕地的减少，不仅危及国家的粮食安全，而且势必进一步加剧解决“三农”问题的难度。种种问题表明，既有的城镇化模式难以为继。而以集约、智能、绿色、低碳为特征的新型城镇化将成为未来拉动经济增长的引擎。

2、十八大提出新城镇化建设目标

十八大报告全篇提及城镇化多达七次，其中有两处表述较为重要，处是在全面建设小康社会经济目标的相关章节中，新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化成为全面建设小康社会的载体。第二处是在经济结构调整和发展方式转变的相关章节中，提出“必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。”

（三）城镇化对房地产市场形成利好

推进新型城镇化将为房地产市场带来新增需求。十八大提出的新型城镇化将实现农村剩余劳动力的市民化，使其真正能够在城市长久居住。一方面，为农村剩余劳动力在教育、医疗、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民的顾虑，这释放的将是农民在城市的购房需求；另一方面，城镇化保证农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升农民的购房能力。未来这部分农村剩余劳动力释放的购房需求将成为我国住房市场的重要力量。从日本经验来看，日本购房适龄人口数量的 1980 年，城镇化率已接近 80%，而我国购房适龄人口的是 2010 年，但城镇化率只有 46.59%。意味着，随着未来 10-20年我国城镇化的快速推进，由农民转至城镇的人口，依然会创造很大的购房需求。快速城镇化能在一定程度上抵消人口规模增长趋缓的影响。如何对待农民土地、如何改革土地制度成为城镇化不可避免的问题，未来可能的农村土地制度改革将推动城镇化进程，表现为农村建设用地自由流转，加速城镇化。

最后，我们认为：新型城镇化将推动工业化、农业现代化协同发展，解决过去城镇化与工业化发展脱节的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，有望解决目前三四线城市房地产脱离城市工商业而过度发展的问题，实现房地产泡沫的软着陆。

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（一）核心城市需求无忧

从经济和人口的角度来看，环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群的人口聚集能力和经济发展潜力都是非常突出的，这些地方的房地产需求仍然较大。在新型城镇化的推进下，我国经济从单核心逐步走向多核心，武汉、重庆、成都、长沙等城市形成的城市群引领中西部崛起，将继续吸引全行业目光。

（二）中国家庭部门仍有加杠杆的空间

关于房地产市场，我们有很多指标来度量其需求和健康程度，例如房价收入比、户均套数、空臵率、人均住宅更新率等等。2012 年以来的市场迅速回暖的现象，我们更加愿意从购房者身上寻找答案。刚性需求、家庭杠杆空间、风险偏好三者共同作用于成交量和价格。如果从更长的时间周期来看，中国的房地产行业，乃至于中国经济的内需转型，其发展依然仰仗家庭杠杆的提升。

我国普通家庭资产负债表比较健康，其加杠杆空间较大，这与美国、英国以及其他国家家庭部门需去杠杆截然不同。反观开发商，过去几年的扩张导致资产负债表杠杆较高，存货高企。2012 年，对比开发商强烈的跑量欲望，资产负债表健康的中国家庭抛售情绪并不严重甚至惜售，从而产生了一二手倒挂的现象。这也解释了为什么流动性放松会促使楼市成交量攀升：银行对于资产负债表健康的家庭并不惜贷。

（三）“收入倍增”计划，让家庭部门现金流可持续增长

十八大提出，到 2020 年，将实现国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番。这也是中共首次明确提出城乡居民收入倍增目标，被视为中国版的“国民收入倍增计划”。日本的收入倍增计划带给我们的启发：上世纪 60 年代初日本经济起飞阶段亦曾出现与中国当前类似问题。当时，日本经济进入到一个产业瓶颈阶段，其原因是经济存在农业与工业、大企业与小企业之间的双重结构、过度依赖投资、人口红利即将结束、各阶层收入存在较大差距、个人消费不足等诸多问题。

1960 年，时任日本首相的池田勇人提出“国民收入倍增计划”，它采取的措施主要包括充实社会资本、实行工资制、推行社会保障、增加农业从业者收入、推动中小企业发展、削减个人收入调节税和企业税、增加教育和医疗的直接支出等。特别是，在设计倍增计划涉及如何扩大收入时，日本政府考虑到了以下因素：一是在增加收入过程中缩小收入差距；二是更多增加中低收入阶层收入；三是培育工薪阶层、中产阶级，因为这不仅对扩大有效需求的效果显著，而且有利于社会稳定。

收入倍增是未来十年房地产市场需求的一大动力。居民收入持续增长提高购买力，刚需、改善性需求逐渐释放。从家庭部门现金流的角度来考虑，我们认为“收入倍增”计划将令现金流可持续增长。

（四）2013 年整体潜在供应仍处高位，房企仍需跑量

我们定义潜在供应＝滞后 1.5 年的新开工面积。季调过的数据显示，2008 年 4 月至 2009 年 3 月，市场潜在供给大于销售面积，表明此阶段由于受金融危机的影响，需求萎缩，供给过大导致 08 年下半年房价的回调；2009 年 4 月至 2011 年 2 月，受益于政府救市带来的流动性泛滥，销售面积持续大于潜在供应，导致房价持续上涨，市场表现供不应求；2011 年 3 月至今，潜在供应持续大于销售面积，特别是在 2011 年 10 月至 2012 年 4 月，供销差，此阶段房企纷纷采取降价跑量的营销策略。即使随后在流动性放松的支持下，成交量持续上扬，但是由于潜在供应持续大于销售面积，导致当前的库存一直在高位运行。展望 2013 年，潜在供应量虽然有所回落，但是仍处于高位，因此房企仍然需要快速跑量。

（五）城市分化，核心城市主流产品价栺上涨压力大

世联监测的 17 个城市的数据显示，面积大于 144 平米的产品占比为 34%，比面积小于 90 平米的产品高出 8 个百分点。四个一线城市中，面积小于 90 平米的产品销售占比比面积大于 144 平米的产品占比高出 18 个百分点。世联代理项目成交的套数结构显示，面积小于 90 平米的产品占比高达 45.8%，而面积大于 140 平米以上的产品占比仅为 13.6%，这说明在刚需和改善产品持续热销的情况下，部分城市的大户型产品积压严重。这也说明了：2013 年，核心城市主流产品价格上涨压力较大。

一线城市：北京、上海、广州、深圳；二线城市：西安、合肥、杭州、南昌、长沙、沈阳、天津、青岛、南宁；三线城市：临沂、东莞、中山、珠海城区、惠州、常州；其中广州、深圳、西安、南宁、常州为抽样调查数据；深圳、合肥、珠海、中山面积是根据套数大致推算得出。

（六）上门量数据显示跨年热销的概率高

上门量数据通常是楼盘成交的领先指标，世联在主要城市拥有超过 900 多家代理楼盘，其上门量数据较能反映市场的真实热度。2012 年 2 月 5 号，世联上门量数据触底，随后快速回升，从而也预示了后面市场成交的回暖。10 月份我们的上门量创下了 15 万的历史性记录，其后的 11 月依然处于 12万多的高点。最近 12 月份我们的上门量也一直维持在高位，预示着市场跨年热销的局面将出现。

房地产市场的短周期波动，流动性的影响更大

2013 年，我们认为：在整体通胀低位、就业压力凸显的背景下，央行将入场购汇满足当前高涨的结汇情绪，新增外汇占款数据回升从而带来流动性改善，同时，降准降息也成为了可选项，视经济表现而定。

（一） M1、M2 失效

过往我们判断市场时，通常会用 M1 来判断拐点，而 M2 大约等于商品房的总量。最近这两年，随着金融改革的加速，利率市场化下的金融脱媒化趋势明显，直接融资的总量逐步增加，以往过度依靠银行信贷驱动经济增长的方式正在发生改变。

如果我们留意一下：1、央行的货币管理目标产生重要改变，“信贷总量—M2 总量—全社会融资总额”，管理目标的转变意味着融资渠道转变，直接融资方式成为重要方向；2、2012 年以来银行间市场债券的规模迅速扩容，其中城投债增长尤为抢眼。与证监会管理下的审批制导致的仅仅几百亿的企业债规模相比，周小川行长推动的银行间债券市场更加地市场化，目前已达万亿规模；3、债券的货币创造力较小，不易产生较大的潜在通胀压力。

以上说明，以往我们判断市场的逻辑已经改变，应该及时从 M1、M2 判断市场趋势的逻辑转变。未来判断中国的经济的指标更应该看全社会融资总额，因为政府和企业发债融资的方式正在兴起，房地产市场看信贷投放情况。或者说，跟踪 M1、M2 的数据，对市场的指导意义开始下滑。利率市场化的趋势，也说明了央行货币政策未来的重心更加偏价格，而非数量。

2012 年上半年，随着央行降准降息等一系列政策实施，流动性随之改善，新增人民币贷款随之增长。进入下半年，虽然新增人民币贷款总额有所下降，但是中长期贷款占比上升。我们认为，对比企业和家庭部门两张资产负债表，明显家庭资产负债表的表现更加健康，而且就业暂时没有出现大问题，因此现金流量表也不存在很大的问题。是以，银行对中小企业仍有惜贷情绪，而对家庭部门不惜贷。这就导致了新增人民币中长期贷款里面更多的是住户贷款。在社会融资总额整体增长的情况下，债券融资的新增部分，弥补了贷款的部分需求，从而保证了整体的融资需求。展望 2013 年，中央经济工作会议关于货币政策的表述里面有“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”这一句，这说明 2013 年央行依然会紧紧围绕着这一句来执行相关政策，整句的表述整体中性偏松。基于中央在 2013 年的经济工作里持“稳中求进”的态度，我们认为全年的货币政策对于房地产行业而言，整体偏暖。毕竟，降准降息已经成为了央行操作的可选项。

（二）通胀不房地产

通胀总是我们绕不过去的话题。中国经济通胀初期的扩张总是与通胀后期的高库存是因果关系。下文 6 点为我们总结出来的过去通胀与房地产的关系，现在看房地产市场仍在这样的逻辑框架里运行。但是，我们开始思考下半场更长的周期时，可能会认为这样的逻辑会逐步弱化。当然，未来几年短周期的波动依然有效，即使这样的指导作用逐步弱化。我们判断的依据是，如果利率市场化未来几年逐步完成，物价会逐步下降，趋势非常明显。（美国和日本在利率市场化进程中存在几年的高通胀环境，但是利率市场化完成后 CPI 迅速下行，进入长时间的低通胀时代。）

1、当 CPI 快速下行甚至产生通缩担忧的时候，经济有持续下行的风险，人们对通货紧缩的预期也会日益增加，因此央行一般都会注入货币刺激经济，几乎所有人都会认为通胀比通缩好。货币量的增加刺激了社会的整体支出水平，提升物品和劳务的需求，需求的增加随着时间推移，会引起企业提高物价，同时也会鼓励企业雇佣更多的工人，并生产更多的物品和劳务，这也意味着更少的失业。资产价格由于货币的注入得到支撑，从而容易见底成功。价格探底成功，成交量逐步放大支撑价格逐步回升。（对比 08年下半年至 09 年 3 月份，中央救市行为以及其后经济和房地产市场的表现，12 年上半年同样也出现类似的表现。）

2、当 CPI 触底回升但仍小于 3%，经济处于温和通胀时，CPI 会逐步缓慢走高，同时 GDP 也持续增长，政策一般处于稳定期。房地产价格也会逐步走高，人们对于资产价格的上涨也会持有比较确定性的预期，购买热情高涨，量价齐升。（对比 09 年下半年至 10 年上半年房地产市场的量价齐升局面，2013 年会否重演？判断逻辑：从周期来看，上半年通胀低位，下半年通胀压力估计出现，可能在 3%附近。因此，2013 年全年市场成交量表现基本无忧，核心城市主流产品价格上涨压力大。所以判断行业政策的话，下半年有可能碍于通胀的压力要收紧一点。）

3、当 CPI 大于 3%小于 5%时，为防止经济过热和恶性通胀出现，一般央行都会逐步加息和加强信贷规模控制，缓慢提高资金成本。这个时候人们对于房地产的投资行为是由于规避通胀带来的财富缩水的担忧所引发的，一些人愿意以更高的价格去购买房屋保值，另外价格的上涨导致部分人购买能力受限，从而导致了价格继续上涨成交量下降这种量价背离的现象出现。

4、当 CPI 持续大于 5%经济处于恶性通胀时，由于之前的高基数和政策的持续紧缩效果逐步凸显，未来价格上涨的速度会放缓，人们对于未来的物价上涨空间预期会逐渐弱化。规避通胀带来的财富缩水的担忧逐步消失，此时的资金成本也会是的，投资房地产的率也在各种政策的打压下降到。这个时候预期会逐步转化为悲观，从而带来价格上涨停滞的局面，成交量也会减少。持续的紧缩带来经济增长的放缓，也会加剧人们对于经济滞胀的担忧。

5、当 CPI 从点开始下跌，资产价格也会紧随着 CPI 逐步下行。过去的经验也告诉我们，楼价和CPI 在一轮新经济周期前夜的表现是同向下跌的，而这个阶段往往也是资金价格的时候。一般来说，这个时候紧缩导致需求的下行引发经济增长的担忧将会越来越强烈，同时紧缩的并发症爆发（例如高利贷崩盘和开发商资金链紧张），人们的悲观情绪升温，促使价格和成交量下跌更加明显。前的黑暗总是最黑的。

6、CPI 从点开始下跌至 CPI 仍高于 5%时，政策不会有任何的放松。但是，一旦 CPI 快速下破 5%确立并进入下行通道后，通胀就不会是经济的主要矛盾，政策会逐步放松，这个可以参考过往央行的操作。所有政策里面，货币政策是先行性指标，体现为资金成本的下降和限贷的放松。而房地产市场的成交量也会随着资金成本的下降和限贷的放松而缓慢回升，体现为部分人逐步试探性抄底的行为，这个时候开发商迫于资金链的压力去库存，提供更多折扣的楼盘。

（三）外汇占款不房地产

在房地产的上半场，中国房地产市场基本上可以总结为“中国制造，欧美消费”的模式带来的单边上涨。在过去的机制下，央行作为清道夫，每天大量购入外汇，保持汇率的稳定，偏低的汇率加上中国庞大的廉价劳动力，创造了中国制造的辉煌。从资产负债表的角度来看，这些外汇是资产，对应着的负债是印出来的人民币。观察这些年以来央行的资产负债表变化，印出来的人民币主要由于外汇增长所导致。央行的购汇行为产生了大量的流动性，为房地产市场繁荣发展提供了大量的资金。另外，央行的购汇行为也带来了非常大的通胀压力。按照周其仁所说的，保得了汇率，保不了币值；保得了币值，保不了汇率。所以，在过去，我国经济是外向型经济，必须保住汇率，以忍受长期通货膨胀的代价逐步完成工业化进程。

目前来看，中国的经济工业化进程已经逐步到达后期，这个可以从我国粗钢产量到达顶峰未来将逐步下行的趋势来看基本可以判断。随着工业化进程进入后期，中国从外向型经济体逐步走向内需型经济体，必然带来相应的切换和改变。于是，我们看到了国家不再强制结汇，人民币国际化进程正在筹谋推进。于是，在房地产的下半场，我们判断市场的逻辑也要相应产生改变。央行购汇不会像过往的清道夫一样，天天购汇保持汇率稳定，则流动性不会像过往那样容易泛滥。因此，长期来看，由于外汇占款的增长无法跟过去那样迅猛，所以对房地产的影响也会逐步弱化。

但短期而言，中央经济工作会议表述的“保持人民币汇率基本稳定，切实降低实体经济发展的融资成本”说明，当前的人民币持续的状态无法持续，央行有必要加大入场购汇力度，毕竟 2013 年经济要稳健增长，仍需一个稳定的汇率环境，以保证实体经济的竞争力。另外一方面，虽然我国人保部的数据显示就业仍没有大的问题，但新成长失业青年的数据堪忧。实现经济增长保就业是汇率维稳的逻辑。

因此，就明年央行的操作而言，我们认为除了降准降息成了可选项之外，外汇占款这个水龙头也会对流动性提供正贡献，央行购汇积极并产生相应的流动性，从而对房地产也是有正面提振的作用。

1、当前就业结构矛盾凸显，大学生成新成长失业青年主要来源

2012 年三季度的求人倍率为 1.05，说明我国整体就业局势保持稳定。同时我们发现，当前我国就业结构还存在问题。在求职人数中，失业青年比例 2011 年底以来持续增长，2012 年三季度占比达到了 49.5%。而 25-34 岁年龄段的求人倍率数据显示劳动力供不应求。另一方面，近几年高校毕业生数量增速呈现下降的趋势，但是毕业生数量达到历史性的高位。2012 年前三季度的新成长失业青年中，应届高校毕业生占比超过五成，达到近几年的值，显示当前大学生就业形势严峻。这些表明，当前随着劳动力成本的上升，企业更倾向于雇佣那些有工作经验的求职者。

中央经济工作会议强调，要注意稳定和扩大就业，做好以高校毕业生为重点的青年就业工作。彰显稳增长措施不能减少。高校毕业生首次作为就业问题的重点出现在中央经济工作会议中，表明当前青年就业问题依然严峻。而吸纳高校毕业生的主力是在制造业和服务业中。不同于农民工就业可以依靠基建投资和加工贸易为主的制造业，高校毕业生的就业难度更大，因此，稳定汇率保证经济增长的必要性提升。

2、2013 年央行将积极购汇，保持汇率稳定

2012 年，房地产行业的下半场徐徐拉开帷幕。上半场的“中国制造，欧美消费”模式在 2012 年转变非常明显。从2011 年下半年开始，由于欧债危机恶化，市场风险偏好下降，欧洲资本外逃现象严重，从而推升美元指数直至 2012 上半年。期间，中国由于宏观调控经济增速下行明显导致硬着陆的担忧隐现，人民币贬值预期强烈，国内资产价格处于高位等因素，避险心理导致国内资本外流。从香港人民币存款走势可以发现，该指标 2011 年四季度开始向下走。

2012 年下半年，由于欧洲和美国“紧财政，宽货币”的政策持续，持续推出量宽计划，美元指数走低，推动私人部门结汇情绪陡然上升。但是从新增外汇占款的走势来看，对比民间强烈的结汇意愿，似乎央行入场购汇的意愿不足，默许人民币持续。这说明前期资本外流带的担忧犹存，叠加市场化的需求，因此央行容忍了本币。

最近 11 月的外汇占款出现了负增长，有媒体报道“热钱”外逃，但我们认为：一方面，目前人民币的利率水平高于美元的利率水平，两者存在正息差。另外一方面，美元指数走低，人民币，且国内资产价格企稳回升的势头比较明显。因此，热钱外逃的动能在减小。香港人民币存款重新上行也说明了这一点，这与 2011 年四季度至 2012 年上半年的走势形成明显的对比。所以，这个现象只能说明央行购汇意愿不强，另外还有一种可能就是央行购汇后注资其他部门了。

展望 2013 年，我们认为央行“积极入场购汇，稳定人民币汇率”这个选项最有可能成为 2013 年提供流动性的方式。虽然长期来看人民币国际化进程不可逆，但是短期内要实现“稳中求进”的目标，中国经济还需要一个比较稳定的汇率环境，过高的汇率升幅将会抑制实体经济的动能。更重要的是，上文提及的就业结构失衡的问题更应该是中央政策实施考量的重点，增加新成长失业青年的就业岗位，解决应届毕业生供过于求的现状。毕竟，就业是经济的滞后指标：即使经济开始复苏，就业数据还会进一步恶化。

因此，在 2013 年，央行积极购汇的行为，将满足当前强烈的结汇情绪，这里便会释放出来一定的流动性。而最近 NDF 远期汇率已经初现贬值预期，也说明了这样的可能。

开发商集中度继续提升，利率市场化成驱动力

我国房地产已经进入集中度提升的时代。2009 年以来，中国房地产企业前 30 名开发商市场占有率稳步上升，前 20 名市场份额已超 18%。我们认为，随着房地产市场本身的发展以及房地产调控的常态化，未来市场集中度将会加速提升。

（一）大者恒大，差距越来越明显

2009 年以来，前 10 名、20 名、乃至前 30 名的份额占有率稳步上升。截至 2012 年三季度，前 10 名市场份额已经接近 15%，前 20 名开发商份额已经接近 20%。

从 2012 年前三季度上市房企营业收入和净利润分布来看，万科优势明显，保利、招商、金地和华侨城紧随其后。从前 11 月上市房企销售业绩来看，万科、中海、保利、恒大处于集团，其他房企业绩与之差距明显。

（二）集中度提升进程使得开发企业数量增速下降

为适应新的行业环境，多数房企进行了策略调整，以期在这轮行业洗牌中生存下来。大型房企依靠灵活的营销策略和战略，业绩持续增长。未来大型房企的竞争优势更加明显。此轮房地产调控力度比较大，很多企业的首要目标是要生存，而不再是追求利润化。事实上，近几年房地产行业的整体利润率在下降。从 142 家上市房企近几年的净利润来看，负增长房企的个数占比在增加。而利润降低的最终结果将是房产企业数量增速大幅降低，预计在未来将有更多的房企销声匿迹，行业集中度会提升到一个新高度。

（三）调控下房地产行业幵购频繁

随着政策调控的深入，部分企业受到冲击，开始放弃其地产业务。其中，一些企业的资金链愈发紧张，其银行贷款的资金受限，融资成本攀升等，使得这些公司开始逐步退出这个市场。调控以来，并购金额在不断的提升。2012 年年初行业整体表现相对低迷，导致并购数据表现并不是太好。其后，随着房地产形势走好，以及调控下产生的行业的分化，行业整合机会不断，这使得并购机会大增。

这是因为：虽然楼市回暖促进了大型房企销售和回笼资金，但一些中小房企资金链依然紧绷，因此不少中小房企不得不在产权市场转让股权、债权，甚至抛售房产、在建项目等实物资产。而部分具有雄厚资金实力的标杆房企在市场持续回暖、信心恢复之下，则在此股并购潮中谋求逆势扩张。如万科、保利、金地、恒大地产、佳兆业、SOHO 中国等大型房企也频频出手“接盘”。

（四）利率市场化成房企集中度提升的驱动力

最近两年中国利率市场化的推进，导致中国经济将面临着利率偏高的环境。从中国 80 年代的“物价闯关”可以发现，其时形成中国特色的“双轨制”，在“并轨”的过程中出现了市场轨拉动计划轨逐步靠拢，抬升计划轨中枢的现象。对比过去的价格改革，再观察最近两年来的利率市场化的进程，可以发现利率也正在逐步形成双轨制，更加市场化的民间信贷利率正在拉动银行存贷款利率曲线向其靠拢，因此，这个“并轨”的过程导致了中国最近两年利率偏高的环境。同时，中间地带的信托和银行理财的规模日益扩张。综上，内部率与融资利率的裂口大小正在催生房企竞争力的差异，从而推动市场的大洗牌，促使房企的集中度正在显著提升。

观察过去几年来的房企的财务报表，不难得出这样的结论：一、在市场行情向上时，房企的利润来源于房价和地价的上涨，存货规模驱动利润增长；在市场行情向下时，降价和存货减值风险会带来房企利润的双杀效应。二、经营性现金流持续负值，偶尔一些年份收缩才为正值，筹资活动现金流持续增长，近两年调控导致其台阶式下跌，说明房企过去借钱发展绷紧现金流规模化扩张的模式，最近两年有所收敛。三、这个行业的周转率是存在天花板效应的，部分企业的经营能力能跑赢平均水准；目前净利润率受累地价上涨房价受限不超过 15%；而杠杆方面这个行业已经足够高；从而导致行业的 ROE 已经遇到了天花板效应。上述三点说明房企的确面临着转型的需求，尤其是在当前的利率市场化的背景下，我们相信资金渠道来源和成本优势正在成为房企的最核心竞争优势。我们尝试从资金层面来分析当下和未来几年的趋势。

内部融资：1）跑量回款，再次扩张； 2）内部现金流平衡，所谓新鸿基模式。

其中，跑量回款已经成为房企的必选项，在近两年筹资活动受限的背景下，更多的企业必然要提高周转速度跑量回款，但通常来说如果只能依赖这样的内部融资方式，其企业的增速一定会有所放缓。寻求内部现金流平衡也成为各大主流房企尝试的方式。虽然前景美好，但短期内这些商业和旅游项目仍处规模化复制扩张，仍需一定的资金投入，并非已经在现金流产生了正贡献。

外部融资：国内包括，1）银行贷款；2）债券；3）信托；4）房地产基金；5）民间信贷；6）权益融资，IPO 或者出售股权；当然，外部融资方式还包括香港市场，有 IPO、债券、票据和银团贷款，还有REITs 等。

银行贷款价格较低，但是价格逐步向市场轨靠拢，目前为 10%左右，而且总量受到管制，另外风险的控制也促使贷款资源向大中型房企倾斜。债券的发行利率虽低，但只有强大股东背景的企业可以受益。由于利率市场化的推进，计划轨和市场轨价格裂口分化明显，更加市场化的融资方式为房地产基金和民间信贷。但是民间信贷利率过高，一般房企不到生存的紧急关头不会采取这样的融资方式；房地产基金因其筹资成本本来就高，债权融资的方式会削弱了其，因此股权融资的方式比较盛行，只有这样才能获取土地运营的溢价，从而限制其规模，只能投向一些中小房企；信托价格稍为适中，成为了各大房企能够接受的融资方式，也促使了信托这几年的大发展。在这几年的调控下，IPO 在国内目前基本上不用考虑，另外出售股权的行为那是因为企业陷入经营困境债权融资失效下逼不得已才采取的股权融资方式。

对比上述的融资渠道，香港价格低廉的融资渠道便成为了内地房地产企业比较好的选择。在香港融资，转头在内地进行规模化扩张的这些企业在最近两年崛起的势头特别明显。正是因为这样的效应，我们可以看到 2012 年四季度仍有很多的房企在香港排队 IPO 或者采取其他融资方式。当然，REITs 也有，例如 2012 年的越秀地产的国金中心，但是国内房企想在香港发行 REITs，物业必须经过相关的股权重组和结构调整后，避免国内的双重征税的障碍，才能保证有吸引力的率，这样的方式可能仍然需要合适的制度安排，行业可能需要几年的时间来探索。

（五）2013 年，主流开发商的发展策略

（一）2012 年 4 季度世联购房者信心指数

1、本季度购房者信心持续回升，但增速放缓态势明显2012 年 4 季度世联购房者信心指数为 57.0，较上季度提升 0.4，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度持续改善。需要注意的是，尽管购房者信心已经连续四个季度提升，并处于 2011 年“国八条”政策颁布以来的水平，但 2012 年下半年，购房者信心指数增速放缓态势明显。本季度，由于央行频频通过逆回购的方式投放资金，加上财政存款的大量投放，使得市场流动性保持相对宽松状态，这些因素改善了购房者的心理预期，促使本季度成交量始终维持在高位。市场的持续回暖使得部分房企已经提前完成甚至超额完成全年的销售目标，因此开发商降价的意愿下降；另外在成交量的支撑下，价格上涨楼盘增多，在一定程度上打击了购房者的信心，导致这两个季度购房者信心指数增速明显放缓。

2、未来房价预期指数明显提升，涨价预期深入人心

从世联购房者信心指数的两个分类指数来看，2012 年 4 季度现状满意分类指数为 49.7，较上季度下降0.7；未来预期分类指数为 65.4，较上季度上升 1.8。具体来讲，（1）购房者居住环境满意 63.9，较上季度小幅下降 0.1，表明房价的上涨已经让购房者对本轮房地产调控的认可度略有下降；（2）购房者当前房价满意指数为 38.6，较 2012 年 2 季度下降 1.2，下降幅度较上季度增加了 1.1，表明在市场持续回暖下，大部分楼盘价格上涨已经引起了购房者的不满； 3）购房者未来房价预期指数为 70.9，较 2012年 3 季度上升 2.9，已连续四个季度大幅提升；本季度，近七成（较上季度增加 1 成）购房者预期未来半年房价将出现不同程度的上涨，表明涨价趋势已经深入人心；（4）购房者未来购房时机预期指数为60.2，较 2012 年 3 季度小幅上升 0.8，表明购房者未来半年入市的可能性有小幅增加。可以看到，本季度购房者未来房价预期指数是带动世联购房者信心指数上升的主要原因。

3、各类置业者购房信心持续提升，且对未来房价的预期趋亍一致

从不同臵业类型的购房者来看，2012 年 4 季度，依然是投资需求和多次臵业者的信心，尚无房产的首次臵业者的信心。与上季度相比，各种类型的购房者信心均有所提升，相比之下，多次臵业者的购房信心提升最为明显，较上季度提升 1.4；尚无房者臵业信心增速大幅放缓，只比上季度上升 0.3。从下图看出，各类购房者对未来房价的预期趋于一致，预期未来房价上涨的比例均大幅超过预期房价下跌的比例。

其中，多次臵业者和投资客看涨比例已经接近八成，有一套房者和改善需求看涨比例接近七成，尚无房者和首次臵业者看涨比例接近六成半。世联研究认为，市场成交量的持续回暖以及房价的上涨对改变购房者的价格预期起到了至关重要的作用。

一个值得注意的现象是，当前近九成购房者倾向于购买 140 平米以下的产品，可以预见未来刚需产品将持续热销，未来这类产品的涨价压力比较大。

4、丌同城市类型购房者信心指数出现分化，西部二线城市看涨者占比

从下图可以看出，2012 年 4 季度各类城市购房者信心排序从高到底依次为：西部二线、东部三线、东部二线、中部二线、中西部三线、东部一线。与上季度相比，不同类型的城市购房者信心指数出现分化。其中，东部一线城市、东部三线城市和西部二线城市购房者信心指数仍旧延续前三个季度的上升态势，本季度购房者信心指数分别提升了 0.1、2.2 和 2.0；而东部二线城市、中部二线城市和中西部三线城市的购房者信心指数却有不同程度的下降，分别较上季度下降 4.7、2.0 和 0.1。

5、重点城市购房者信心指数

从重点城市购房者信心指数得分来看，2012 年 4 季度，所有重点城市购房者信心指数均高于 50 的临界值。一线城市除北京购房者信心指数出现小幅下降外，其他三个城市购房者信心指数均有所上升。重点城市中，二线城市的重庆、成都、西安、长沙、青岛、厦门、合肥购房者信心指数均高于水平，三线城市的东莞、佛山、惠州、珠海也高于水平，显示出这些城市的臵业环境优于平均水平。

（1）北京

2012 年 4 季度北京购房者信心指数为 50.7，仍是一线城市中信心指数的城市，本季度北京购房者信心指数较上季度小幅下跌 0.8，是本季度四个一线城市中下降的城市。从分类指数来看，当前房价满意指数是导致北京购房者信心指数下跌的最主要原因（较 2012 年 3 季度下跌 4.5）。本季度认为当前房价“非常高，难以接受”的购房者占比高达 67.1%，较上季度大幅增加 14%，可以看出，房价的上涨已经引起了购房者的强烈不满。本季度北京地区其他三个分类指数都有所上升，其中居住环境满意指数较上季度上升 1.1，购房时机预期指数上升 1.5，未来房价预期指数上升 2.6。

（2）上海

2012 年 4 季度上海购房者信心指数为 55.4，较上季度上升 1.1。表明上海购房者对未来房地产总体走势持续乐观，本季度上海地区预期未来房价上涨的购房者占比为 75%，较上季度上升 16.7%。拉动本季度上海购房者信心指数上升的主要是未来房价预期指数，该分类指数较上季度大幅上涨 6.8；与北京类似，房价的上涨引起了购房者的不满，上海当前房价满意指数较上季度下降 1.9。其他两个分类指数居住环境满意指数和购房时机预期指数较上个季度分别上升 0.6 和 2.0。

（3）广州

2012 年 4 季度广州购房者信心指数为 55.1，较 2012 年 3 季度小幅上升 0.2，连续四个季度高于 50 的临界值。从分类指数来看，购房时机预期指数和未来房价预期指数分别上升 1.0 和 6.5，居住环境满意指数和当前房价满意指数分别较上季度下降 0.3 和 3.1。本季度有 75%的广州购房者认为周边的楼盘有不同程度的涨价，可见房价的上涨是引起居住环境满意指数和当前房价满意指数下降的主要原因。另外本季度有 60.5%的购房者认为未来半年成交量会持续上升，较上季度增加 12.9 个百分点，表明广州购房者对未来房地产形势的乐观程度持续改善。

（4）深圳

2012 年 4 季度深圳购房者信心指数为 53.6，较上季度小幅上升 0.1。从分类指数来看，除了居住环境满意指数较上季度下降外（下降 1.2），其他三个分类指数均小幅上升。其中当前房价满意指数较上季度小幅上升 0.3，购房时机预期指数小幅上升 0.6，未来房价预期指数小幅上升 0.7。本季度认为未来半年成交量会持续上升的购房者占比和认为未来半年适合购房的占比都较上季度有小幅提升，同样表明了深圳购房者对未来房地产走势持乐观的态度。

（5）武汉

2012 年 4 季度武汉购房者信心指数为 55.9，较上季度下降 1.4。四个购房者信心分类指数除未来房价预期指数小幅上升 0.6 外，其他三个分类指数均不同程度的下降，其中居住环境满意指数小幅下降 0.2，当前房价满意指数下降 4.0，购房时机预期指数下降 0.2。本季度，65.6%的武汉购房者认为未来半年房价会上涨，74.7%的武汉购房者认为周边的楼盘较上半年有不同程度的上涨，可见房价的上涨已经严重打击了购房者的信心，导致当前房价满意指数大幅下降，同时也拉低了武汉整体的购房者信心指数。

（6）重庆

2012 年 4 季度重庆购房者信心指数为 60.8，较 2012 年 3 季度提升 2.0，表明重庆购房者对未来房地产走势的乐观程度持续改善。从分类指数来看，四个分类指数较上季度均有不同程度的上升，其中居住环境满意指数上升 1.6，当前房价满意指数上升 1.2，购房时机预期指数上升 2.1，未来房价预期指数上升 3.5。本季度有 34.5%的购房者认为未来半年适合购房，较上季度增长 2.6 个百分点，显示出重庆购房者的臵业意愿有所上升。

（7）西安

2012 年 4 季度西安购房者信心指数为 59.2，较 2012 年 3 季度提升 3.3，表明西安购房者对未来房地产走势持续乐观。从分类指数来看，未来房价预期指数、当前房价满意指数和购房时机预期指数是导致西安购房者信心指数上升的最主要原因（分别较 2012 年 3 季度上升 8.1、3.3 和 3.5）。本季度有 64%的购房者预期未来房价将出现不同幅度的上涨，较上季度大幅增加 17.6 个百分点，53.5%的购房者认为未来成交量可能会持续上升，较上季度增长 21.9 个百分点，显示西安购房者看好未来房地产市场的走势。

（二）购房者预期变化趋势

1、不三季度相比，预期未来成交量将会继续上涨的购房者比例持续上升

从购房者对未来成交量的预期来看，本季度有 54.9%的购房者认为未来成交量将上升，较上季度增长8.4 个百分点，认为未来成交量将会上升的购房者比例连续四个季度持续上升。另有 33.8%的购房者认为未来成交走势充满不确定性，认为成交量不太可能上升的比例仅占 11.2%。这些结果显示，当前的楼市成交回暖是一个普遍现象，在高人气的带动下，成交量仍将维持在高位。

2、不上半年相比，七成购房者认为周边楼盘有丌同程度的涨价行为

房地产市场成交量的持续回暖对房价起了一定的支撑作用，通常情况下我们认为量是价的领先指标。调查结果显示，与上半年相比，七成购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，较上个季度增加 8 个百分点，其中，59.3%的购房者认为其周边的楼盘价格较半年前小幅上涨，10.7%认为周边楼盘存在大幅涨价行为。相比之下，仅有 7.6%的购房者认为周围楼盘仍有打折促销行为，较上个季度下降 6.8 个百分点。

3、近七成购房者看涨未来房价，再创调控以来新高

世联认为，下半年以来，开发商的提价行为已经改变了购房者的心理预期。调查显示，2012 年 4 季度购房者当中，预期未来房价上涨的比例为 67.5%，较上个季度大幅增加 8 个百分点，另外，调查的数据显示预期房价上涨占比从 2011 年四季度以来呈现节节攀升的态势。截至目前，购房者的涨价预期已经形成，这是中央政府最不愿意看到的局面。如果未来房价持续上涨，“史上最强”的房地产调控将再次功亏一篑，政府的公信力将受到严重打击。因此，不排除政府会根据房价形势出台新的调控政策。

4、认为未来“适合购房”的购房者比例小幅增加

虽然作为购买主力的首次臵业者和改善型购房者对房价的敏感程度较高。开发商的提价行为将可能伤及对价格较为敏感的这部分购买力，促使这部分的购房者购买意愿下降，但是前近两个季度楼盘的涨价行为改变了部分观望者的预期。在买涨不买跌的心理作祟下，2012 年 4 季度，有 27.8%的购房者表示未来半年适合购房，较上季度小幅上升 2.4 个百分点；而表示不适合购房的臵业者占比较上季度下降 1.4个百分点。

5、表示会在未来三至六个月内置业的购房者占比小幅提升，但增幅持续放缓

2012 年 4 季度，23.2%的购房者表示会在未来三个月内臵业，较上个季度增长 4.1 个百分点；16.5%的购房者表示会在未来半年内臵业，较上个季度下跌 2.5 个百分点。由于预期未来房价会不同程度上涨，选择近期臵业的购房者比例持续提升，说明购房者仍旧看好近期的臵业时机，也意味着未来成交量继续维持在高位的可能性依然很大。然而，近期臵业者增幅放缓，也显示出价格上涨带来的负面影响。

（三）十八大后政策走向预测

十八大期间，中央政府提出了居民收入倍增计划，即“到 2020 年，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番”。这也是中共首次明确提出城乡居民收入倍增目标，被视为中国版的“国民收入倍增计划”。对 2013 年房地产调控走向，中央也进一步明确，明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。另外，备受关注的房产税改革并没有出现，但这并不是意味着没有考虑，而是有可能从更全面的角度进行制度的顶层设计。十八大提出的这些目标对房地产市场也产生了一定程度的影响，世联此次也针对以上问题对购房者进行了调查。

1、收入翻番不否对购房者对当前房价的判断产生较大影响

调查结果显示，认为当前房价“高，不能接受”的购房者比例达到了 79.1%，认为当前房价“还行，勉强可以接受”占比为 18.7%，认为当前房价低的购房者比例仅有 2.3%。假如当前购房者的收入翻一番，认为当前“房价高，不能接受”的购房者比例降到了 50.1%，认为“还行，勉强可以接受”的购房者比例大幅上升至 43.8%，认为当前房价低的购房者比例也小幅上升至 6.2%。因此，假如中央提出的收入倍增计划能够顺利实现，将一定程度上将提升购房者的购买能力。而随着房地产业受到调控而趋于平稳发展，房价逐渐回归至合理水平，基于国人住有所居和安居乐业的传统理念，刚性需求将持续释放，改善型需求逐渐增加，居民收入增加将有效的提升居民的住房购买能力。

假如收入翻番，不同类型的购房者对当前房价的看法有所不同。多次臵业者认为当前房价可以接受的比例超过了五成。而认为当前房价高的尚未购房者比例超过了五成（55.8%），这或许与他们的当前经济实力有关。假如收入翻番，当前对低收入人群（年收入 5 万元以内）而言，认为房价“高，不能接受“的比例仍超过五成（55.8%），而中高收入人群（年收入 10 万元以上）认为房价可以接受的比例均超过50%。家庭收入越高的购房者，对当前房价的接受程度越高。

2、认为未来调控政策“维持现状”和“继续从严”的购房者比例相当

调查结果显示，购房者对新一届政府对房地产调控态度的判断存在不同的看法。其中，高达 32.7%的购房者认为比较难以判断未来调控的方向。28.4%的购房者倾向认为，在新政府上台后，房地产调控将维持现状，不会有大的改变。27.4%的购房者倾向认为，未来房地产调控将继续从严，不会放松。而认为政策将放松的购房者比例仅有 11.4%。

不同拟臵业目的的购房者对房地产调控的判断也不尽相同。

（1）首次臵业者认为调控政策继续从严的。比例（30.0%）要高于认为维持现状的比例（26.5%），认为调控政策将放松的比例不足一成（9.5%）；

（2）对改善性需求和投资需求而言，认为调控政策维持现状的比例均高于认为继续从严的比例，其中，投资需求中认为政策将放松的比例超过两成（20.2%）。整体而言，改善性需求和投资需求对房地产市场更加乐观，认为出台更严厉措施的可能性不大。

不同家庭收入和不同拟臵业面积的购房者对政策的判断有所不同。 1）拟购买中小户型（90 平米以下）的购房者认为调控政策将继续从严的比例高于大中户型购房者；（2）家庭收入在 5 万元以上的购房者中，认为调控政策将维持现状的购房者比例要高于认为继续从严的购房者比例。可以看出，家庭收入较高和大户型购房者倾向于政策将偏向宽松，认为政府出台更严厉措施的可能性不大。

3、购房者普遍认为房地产调控持续时间将因房价走势或经济走势而定

新一届政府上任后，房地产调控政策会持续多久，购房者给出了不同的回答。多数购房者对房地产调控将持续多久没有明确的时间表。其中，35.8%的购房者认为房地产调控政策会根据房价走势而定，29.2%的购房者认为房地产调控政策会根据经济走势而定。另外，认为调控将持续一年的购房者比例为 14.0%，持续两年的购房者比例为 11.4%，持续三年及以上的购房者比例不足一成。

（1）对任何类型的购房者而言，他们更倾向于认为房地产调控政策持续时间将根据房价而定；（2）尚无房产和拥有一套住房的购房者更倾向于从房价或经济的角度来判断房地产调控政策持续的时间（比例超过六成），对中低收入人群（20 万元以内）亦如此；（3）对拥有多套房产和家庭收入在 50 万以上的购房者来说，认为调控时间在一年以内的购房者比例均超过两成，明显高于其他类型的购房者。对于这部分购房者来说，一方面，他们拥有更多的臵业经历，对未来政策走势有更加明确的个人认知，另一方面，也体现了他们希望房地产调控尽快结束的心态，从而使他们能够尽快回归房地产市场。

4、关亍房产税的判断

住建部部长姜伟新表示，当前正在积极研究扩大房产税试点，明年将继续坚定地执行限购政策。可见，房产税扩围几成定局。在世联三季度购房者信心调查中，也专门针对房产税问题进行了调查。但是如果房产税只针对多次臵业者、高端豪宅或者家庭人均居住面积超过 60 平米以上部分征收，购房者对房产税的看法又将如何，本季度世联也针对这一问题进行了调查。

（1）在限定条件的背景下，66.6%的购房者认为房产税征收有必要

三季度调查结果显示，购房者对征收房产税存在较大的争议，其中，反对者占多数（51.5%），而支持征收房产税的购房者占比仅为 36.0%。从不同地区来看，一线城市购房者最支持征收房产税，而中西部二三线城市反对的声音则更大一些。而四季度调查结果显示，在限定条件下（房产税只针对多次臵业者、高端豪宅或者家庭人均居住面积超过 60 平米以上部分征收），购房者对征收房产税呈现一边倒局面，其中，认为房产税有必要征收的购房者占比超过六成（66.6%），认为没有必要征收的购房者比例仅有 21.7%。从不同地区来看，各线城市购房者认为房产税有必要征收的比例均超过六成。

因而可以看出，如果只针对多次臵业者、高端豪宅或者家庭人均居住面积超过 60 平米以上部分征收房产税，大部分购房者赞成征收房产税，也从另外一方面反映出这种征收房产税的方式对大部分购房者影响较小。

在不限定条件下，不同臵业目的和不同拟臵业面积的购房者反对征收房产税的比例明显高于支持比例。

而在限定条件下，（1）不同臵业目的和不同拟臵业面积的购房者认为征收房产税必要的比例明显高于认为不必要的比例；

（2）对首次臵业和拟购臵中小户型（90 平米以下）的购房者来说，认为征收房产税很有必要的比例均超过四成，明显高于改善性需求和投资性需求（均低于四成）；

（3）对投资需求和拟购臵大户型（180 平米以上）的购房者来说，认为征收房产税没必要的比例分别为 38%和 50.4%，明显高于其他类型购房者，很显然，征收房产税对这部分人的影响较大。

（2）多数购房者认为征收房产税对房价平抑作用较大

调查结果显示，在限定条件下，购房者对征收房产税对房价平抑作用大小的判断差别较大。

（1）认为房产税对房价平抑作用大的购房者比例（43.9%）要超过认为作用小的比例（30.6%）；

2）近三成（27.9%）的购房者认为征收房产税对平抑房价作用较大，认为作用非常大的购房者比例也达到了 16.0%，这部分购房者认为房产税可以抑制投资投机性需求，从而抑制目前较高的房价，20.1%的购房者认为征收房产税对房价作用比较小，认为作用非常小的购房者比例也超过了一成（10.5%）；

（3）有 25.5%的购房者认为房产税对房价平抑作用不好判断。

而在限定条件下，（1）对尚无房产和中低家庭收入（10 万元以下）的购房者来说，认为征收房产税对房价作用大的购房者比例要高于其他类型的购房者；

（2）对拥有多套住房和高收入家庭收入（20 万元以上）在的购房者来说，认为征收房产税对房价作用小的比例要高于其他类型的购房者。

5、在当前的投资环境下，投资地产的购房者比例超过四成

调查结果显示，地产仍是家庭部门的投资产品（45.6%），远高于其他投资品。有近三成（29.1%）的购房者倾向于投资住宅，14.1%的购房者倾向于投资商业地产。金融产品中，定期存款和银行理财产品比较受青睐。13.5%的购房者倾向于投资定期存款，投资银行理财产品的购房者比例也超过了一成（10.1%）。除此之外，黄金也是较受大众欢迎的投资品之一，选择投资黄金的购房者比例为 9.1%。其他投资品中，活期存款、股票、写字楼、基金、债券、期货等受众群体较少。整体来看，房产、存款和黄金是购房者比较倾向的投资方式。

综上，2012 年四季度，由于央行频频通过逆回购释放资金以及财政存款的集中投放，流动性并没有恶化，房地产市场成交量始终维持在高位，促使购房者信心持续改善。尽管购房者信心已经连续四个季度提升，并再次创 2011 年以来的水平，但房价的上涨已经引起了购房者的不满，进而导致购房信心增速持续放缓。十八大以后，大多数购房者认为调控政策将维持现状或继续从严，且认为调控政策更多的是将依据房价或者经济形势的走势做出调整，可见，中央政府不会坐视房价不管，更不会让“史上最强”的房地产调控再次功亏一篑。如果房价进一步上涨，将会产生两方面的后果，一会引发购房者的不满情绪，打击购房信心，另一方面，政府也会出台更严厉调控政策来防止房价快速反弹。

[附件 1：购房者信心指数总结]

2010-2012 年房地产调控不购房者满意度回顼

部分：执行篇

（一）四成以上的购房者认为政府在本轮调控中下了比较大的决心

从 2010 年初至今，政府调控一再加码，被誉为“没有最严，只有更严”，这些举措也得到了一些民众的认可。从 2012 年四季度调查结果来看，超四成的购房者表示政府在“打击投机投资”和“平抑房价”方面下了“比较大”或者“非常大”的决心。但与此同时，受到国际宏观经济环境等种种“两难”因素的影响，政策制定也有所顾虑，导致近三成购房者认为政府决心不足。

（二）打击购房者购买力的政策执行较好，保障购房者权益的政策执行较差

众所，政府在 2010-2012 年的房地产调控中，采取了多套组合政策。其中，最引人注目的是限贷政策、限购政策、保障房政策和限价政策。如果我们再进行细分的话，限贷政策和限购政策是直接针对购房者的政策，意在抑需求；而保障房政策和限价政策主要是保障中低收入购房者的权益，降低进入门槛。2012 年四季度调查结果显示，从范围来看，限贷政策执行情况，购房者对该政策执行情况的满意度得分为 57.4（满分为 100，“基本满意”基准线为 60），限购政策次之，得分为 48.4，保障房和限价政策执行情况最差，得分分别为 44.7 和 44.4。显然，各级政府在打击购房者购买力方面所做的工作最“扎实”，而在保障购房者权益等制度建设方面则需要进一步加强。

（三）经济发达地区执行情况好亍经济欠发达地区

从下面图表可以看出，不同类型的城市在政策执行方面有明显的差异。由于经济发达地区的房价过高，且增幅较快，是本轮政策调控的重点区域。如东部一线城市（北京、上海、广州、深圳）在限购政策、限贷政策上执行最严，也即打击投资投机的力度明显高于其他城市，因而，购房者对这两个政策的执行满意度也；中西部三线城市由于投资投机比例相对较低，因而在这类政策上执行最为宽松。保障房和限价政策方面，西部二线城市执行情况，而中部三线城市在这两个政策执行方面表现最差。

（四）中低收入人群对政策执行情况的满意度明显低亍高收入人群

与中低收入人群相比，高收入人群受政策的影响更明显，因而感知到的执行力度明显高于中低收入人群。数据显示，不同收入人群对政策执行情况的感知存在明显差异。以限贷政策为例，家庭年收入在 10 万元以上的人群，对执行情况的认可度（得分均超过 60）明显高于年收入在 10 万元以下人群（得分均低于 60）。从政策制定的角度来看，保障房政策、限价政策是真正惠及中低收入人群的政策，因为它们能够降低进入门槛。然而，由于其执行效果差，尤其是限价政策，一是缺乏权威机构的监督，仅仅是层层上报（如官方宣称 608 个城市出台房价控制目标），而无惩罚机制；二是无强制执行标准，导致多数城市以 GDP 增速为上限，导致限价令成为了“涨价令”。这些因素导致政策执行大打折扣，因而中低收入人群对限价政策执行情况的满意度，仅为 40.2。

第二部分：效果篇

（一）目前限贷和限购政策影响效力明显下降

尽管中央政府一再强调“坚持房地产调控不放松”的论调，但限贷和限购政策影响效力明显下降已是不争的事实。从以下图表可以看到，限贷政策的影响效力经历了先升后稳再降的 U 型大反转。在经历了 2010 年 9月底的“9·29”政策和 2011 年初的“国八条”政策之后，限贷政策的影响效力达到了顶峰。从图表 5 可以看到，2011 年 1 季度末，超过七成的购房者表示限贷政策对他们造成了“比较大”或者“非常大”的影响，此后直至保持到 2011 年末。然而，随后央行的多次下调存款准备金率，并多次降息，加上各地银行积极实施房贷利率优惠政策，导致信贷政策的影响效力急剧下滑。截至 2012 年 4 季度末，仅有 36.3%的购房者表示限贷政策对他们造成了“比较大”或者“非常大”的影响，较高峰期下降了 35.8 个百分点。尽管“一套首付三成、二套六成、三套停贷”的政策并没有实质性的变化，但针对宏观经济的降息和调存准的举措大大对冲了限贷政策对购房者心态的影响。

限购政策的影响力在 2011 年初的“国八条”之后达到顶峰，当时出台限购政策的城市超过 40 个，几乎涵盖了所有的直辖市、省会城市和计划单列市。但随后随着住宅市场的逐步回暖，以及一些地方政府的变相放松政策，导致限购的影响力逐步递减。到目前为止（2012 年 4 季度末），仅有 21.3%的购房者表示限购政策对他们造成了“比较大”或者“非常大”的影响，较 2011 年高峰期下降了 15.5 个百分点。相反，有超过六成的购房者表示限购政策对他们的影响较为有限，较 2011 年 1 季度明显上升。相对于限贷政策，限购影响效力下降的幅度要小一些，这归功于舆论的监督和中央调控导向不放松。尽管一些地方政府曾试图明确放松 “限购令”，但迫于强大的舆论压力，最终均全部“流产”。

（二）限贷政策误伤作用明显下降，限购对投资客的约束力也明显下降

为了更清晰的了解不同政策对不同人群影响效力的变化，我们将购房者分为首次臵业者、改善型臵业者和投资型臵业者，并着重分析政策对他们的影响。2011 年 1 季度，73.6%的首次臵业者表示限贷政策对他们造成了比较大或者非常大的影响。因而，在限贷政策颁布初期，其对首次臵业者的误伤作用非常明显。然而随着利率政策的调整，到了 2012 年 4 季度，这种误伤作用明显下降。相反，限贷政策对投资客的影响效力尽管有所下降，但依然保持了较好的限制作用。截至 2012 年 4 季度末，40.6%的投资客表示限贷政策对他们依然有较大影响，在所有购房者当中比例。

我们再来看一下限购政策影响效力的变化。在 2011 年 1 季度，近七成的投资客表示限购对他们的影响较大，而到 2012 年 4 季度末，这一比例已下降至三成。我们认为可能的原因有二：一是地方政府尽管没有明确放松限购政策，但在执行上可能比此前有所放松，导致投资客有空可钻；二是政策本身有漏洞，随着时间的推移，这些漏洞被人们发现并加以利用。正如某官员所指出的一样，“限购政策在本轮调控中不失为一个好政策”，因为它在很大程度上限制了不合理的购房需求。然而，如何维持这一政策的效力，则是各级政府面临的巨大挑战。

（三）限贷限购“抑需求”的作用高亍“降房价”的作用

限贷和限购政策的调控逻辑在于：首先抑需求，再配合其他政策改变预期，进而降房价。从购房者感知的角度来看，抑需求的效果要明显好于降房价的效果。调研数据显示，45.1%的购房者认为限贷政策较好的打击了投资投机需求，42.1%的购房者认为限购政策较好地限制了投资投机需求。然而，当问及两政策在平抑房价方面的作用时，认可比例明显下降，均不足四成。显然，仅仅抑需求只是短期之策，但不是长久之计。这就是为何 2012 年限购和限贷政策并未放松，但市场却逐步回暖的重要原因。

（四）保障房和限价政策的作用逐渐被人们所认可，但力度仍需加强

与限贷和限购政策不同，保障房和限价政策是降低中低收入人群获取住房的门槛，尤其是保障房政策，被许多国家作为一个制度性的福利政策。保障房的作用在于，它能够改变人们的预期，进而影响人们的实际购买行为。我们可以看到，2010 年到 2011 年，购房者对保障房政策并不看好，认为保障房能够平抑房价的占比始终保持在两成左右。然而，随着各种叠加政策效力显现，到了 2012 年 4 季度末，近四成的购房者认为保障房在平抑房价方面发挥了重要的作用。人们看好保障房的作用意味着人们对保障房充满了期待。然而，从上一部分的执行情况来看，保障房的执行还不尽如人意。

限价政策本身带有非常强的行政干预色彩，因而受到了一些经济学家的强力批判，认为其违背了市场运行规律。从最初的“限价令”到“涨价令”，再到房价实质性的下跌，限价的作用逐步被人们所认可。尽管相当一部分民众对该政策不臵可否，但已有超三成的购房者认为房价控制目标在平抑房价方面发挥了重要的作用，较 2011 年 2 季度上升了近两成。

第三部分：建议篇

（一）七成购房者希望政策继续从严执行，对新政府抱以期待

从上一部分的分析结果可知，各类政策的效果逐步被人们所认可。因而，购房者们希望政府能够继续将这些政策从严执行下去。七成左右的购房者认为限贷、限购、保障房和限价政策有必要继续严格执行。这也反映了人们不希望政策放松的愿望。

十八大之后，购房者对新政府充满期待。调查结果显示，认为政府会“继续从严”执行调控政策的购房者占比从十八大之前的 20.5%上升至十八大之后的 27.4%。相反，认为政府会放松调控的比例仅维持在一成左右，较十八大之前下降了近 10 个百分点。这表明购房者对新政府的调控决心认可度有所提升。

我们在部分和第二部分已经阐述了政策执行情况和政策实际效果。现如今，摆在政府面前有两个难题：一是如何加强政策执行力度，二是如何维持已有政策的效力。只有解决好这两个问题，房地产政策才可能发挥真正的效力。

（二）收入翻番可缓和但丌能根本改善民众对房价的丌满情绪

十八大期间，中央政府提出的收入倍增计划是否能够明显改善人们对房价的接受度？76.7%的购房者认为当前房价“非常高”或者“比较高”，表示不能接受。当问及“如果收入翻番后，您对当前房价的感知”时，仅剩五成购房者表示不能接受当前房价，而表示勉强接受当前房价的购房者占比从两成提升至四成。然而，反过来看，收入翻番后仅有不到五成购房者可以接受或者勉强当前房价，这表明收入翻番政策能够缓和民众对房价的不满情绪，但并不能根本改善民众对房价的不满情绪。

如果让多数购房者接受房价，或者说民众对房价的满意度达到及格线（60），中国居民收入还需要翻几番？由于各地收入、房价存在很大差异，所以我们选取了 18 个典型城市作为参考。下面图表显示，这18 个城市的收入都需要翻一番以上才能勉强达到及格线。其中，北京、杭州和广州三城市的居民收入需要翻两番以上，购房者对房价的满意度才能达到及格线。显然，收入翻番只是起点，收入倍增计划还有很长的路要走。

（三）房产税征收标准可参考以“套数”为主，以“面积”为辅

进入 2012 年，住建部、财政部、国税总局等多部委多次明确要进一步扩大房产税试点城市范围。我们认为大范围试点房产税之前需要解决至少三个问题：一是怎么征的问题，即如何发挥房产税的作用，如何抑制投资投机？二是按照此征收办法，房产税能否真的抑制投资投机？三是不同购房群体对此征收办法的认同度是否有很大差异，比如首次臵业者很支持此征收办法，而投资客很抵触此征收办法？

首先是房产税如何征收的问题。调查结果显示，51.4%的购房者认为房产税应按照套数征收，这主要是因为多数购房者属于首次臵业或者改善性需求。认为房产税应按照居住面积征收的购房者比例也达到了23.0%，这两种方式占比达到了 74.4%。另外，12.0%的购房者认为房产税应按照房子评估价征收，认为房产税应按照地段征收的购房者比例为 8.4%，认为按照其他方式征收房产税的购房者比例仅为 5.2%。

因此，从购房者的意愿来看，未来征收房产税可以参考以套数为主、以面积为辅的方式进行征收。首先，考虑购房者的套数，如果套数达到征收标准，随后再按照超额房产的面积来计征。

其次是按照“套数+面积”的征收方式，房产税能否抑制投资投机？43.9%的购房者认为此征收方式打击投资投机的作用“比较大”或者“非常大”，而认为打击投资投资作用“比较小”或者“非常小”的比例仅为30.6%。这说明多数民众看好“套数+面积”的房产税征收方式及其作用。

第三是如果按照套数和面积来征收房产税，不同购房者会怎么看？不同类型的臵业者对房产税的看法有明显差异。由于首次臵业者名下尚无房产，且购买面积偏小，因而几乎不会受到房产税的影响，故超过七成支持征收房产税。而投资客由于拥有多套房产，且累计购买面积较大，受房产税的影响较大，因而支持的比例，仅有 47.4%认为有必要征收房产税。由此可见，差别化房产税政策会在短期内对投资客的心理造成一定的影响。

（四）改善城市居住环境，避免逃离“北上广”现象的扩大化

逃离“北上广”已经是一线城市面临的一个严峻挑战。尽管一线城市拥有发达的经济实体，庞大的人口基础和工业规模，充足的消费力和招商引资环境，但高房价已经严重影响了这些城市人才流入和经济发展速度。下面图表列出了 41 个重点城市 2012 年房价满意度得分，我们可以看到深圳、北京、上海分列倒数一二三的位臵。相反，一些新兴工业城市之所以能够吸引大批人才，一个重要的原因是房价较低，购房者对房价相对较满意。此外，我们发现房价满意度是影响居住环境满意度的重要因素，二者可以用如下函数关系表示：

居住环境满意度=42.7+ 0.5×当前房价满意度

上式的含义为，购房者对当前房价满意度每提升 1 分，居住环境满意度就提高 0.5 分。图表 19 列出了41 个重点城市 2012 年居住环境满意度得分。我们可以看出，厦门、珠海等海滨城市分列一二位，而郑州和北京等房价满意度较低的城市，分列倒数一二位。因而，要想改善居住环境满意度，首先要改善房价满意度。这样可以进而带动城市的竞争力，形成一个良性循环。

精彩阅读：

[附件 2：过往观点]

世联楼市评论

世联评论之一：岁暮天寒，渴望春天

2012-01-11

【主要观点】2011 年密集出台的调控政策已经对房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二线三线城市全面蔓延。房地产市场目前的调整符合政策预期，也符合行业的长远发展，但房地产的“硬着陆”必然会对经济造成系统性的风险。因此，实现房地产的“软着陆”将成为 2012 年政府宏观调控的重点。

世联研究认为，2012 年房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也将逐步完善。

世联评论之三：销售回暖，探底进行时

2012-03-06

【主要观点】春节过后，诸多城市的楼市一改节假日期间的冷清局面，周成交量节节攀升。世联研究认为，市场回暖的特征已经表现出来，但已经筑底成功的说法并不成立，市场仍处于探底的过程中。总而言之，市场的预期已经在改善，但是还没有真正发生反转。在此前提之下，成交量回升只是市场低迷期的反弹，如果市场情绪没有完全反转，这种向上的力量难以持续。世联研究认为，开发商降价到位有助于加速市场预期转变，从而迎来市场的真正反转。

世联评论之四：润物无声，正向背离

2012-04-16【主要观点】3 月阳春，各城市成交量强劲回升，明显超越 11 年 10 月份以来水平；各城市库存情况也有所改善，显见顶迹象。世联研究认为，调控政策的技术性校正、流动性改善、购房者风险偏好提升等因素导致了市场的 3 月阳春。

其一，春节后流动性持续改善，支撑房地产市场成交量触底回升；其二，随着偿债高峰的到来，当前房企库存高企现金流紧张的局面将导致企业出现流动性危机，房企只能降价跑量；其三，流动性持续改善提升购房者风险偏好，叠加房价下降接近购房者预期，促使购房者信心指数回升。上述三大因素导致了量升价跌的市场走势，这意味着市场终迎正向背离。

世联评论之五：否极泰来楼市迎来“金三银四”

2012-05-03【主要观点】房地产市场在经历了去年 10 月至 2012 年 2 月的成交低迷后，终于迎来了向来被房地产行业寄予厚望的的“金三银四”。清明小长假虽然拉低了住宅成交量，但没有改变“银四”的整体走势。世联研究认为，春节后流动性的改善是支撑房地产“金三银四”局面出现的主因；前期的房地产降价幅度达到部分购房者的心理预期，刚需客出手购房，也是 3、4 月份成交大幅上涨的因素之一；

另外 4 月成交量较3 月逊色的主要原因：一是 4 月开发商推盘量有所减少；二是降价和政策微调导致的房贷利率优惠等刺激因素的边际效用减弱，加上清明小长假因素，导致了 4 月成交量的下滑。

世联评论之六：存款准备金下调，支撑楼市成交量

2012-05-14【主要观点】中国人民银行 12 日宣布，从 2012 年 5 月 18 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0 .5 个百分点。这是年内第二次下调存款准备金率，下调后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行 20%和 16 .5%的存款准备金率，回到 2011 年 4 月 21 日之前的水平。

世联研究认为，在资本外流风险犹存的背景下，当前银行体系流动性压力需要货币政策的适度放松来缓解。存款准备金的下调，有助货币乘数回升，叠加负利率现象缓解，有利存款数据的回升。在当前银监会严格的存贷比的要求下，商业银行的信贷扩张能力将得到提升。另外一方面，当前实体经济形势低迷下其他信贷需求疲软，而房地产市场的首次臵业需求则受政策支持。综合判断，存款准备金的持续下调对房地产的成交量形成实质性的利好：首次臵业的信贷需求将得到满足，从而支持了楼市的成交量继续好转，5、6 月的成交量值得期待。

世联评论之七：风雨飘摇，踯躅中前行

2012-05-30【主要观点】世联研究认为，欧债危机的影响是中长期的，全球经济存在较大的不确定性，中国经济面临着较大挑战。外需萎缩带给中国经济较大的负面影响。近期避险心理重现，中国仍面临着资本外流的挑战；中国加快了预调微调的步伐，银行间流动性持续好转，但是对于实体经济的惜贷情绪仍存。政策仍存在进一步宽松的空间；房地产市场 5 月的成交较为乐观，对价格的支撑作用也已经体现，房价超跌的可能性较小。7、8 月淡季推盘量较小，预计成交量将环比回落。全年成交量点在 9、10 月。

世联评论之八：利好重磅来袭，彩虹在风雨后

2012-06-08【主要观点】央行自 6 月 8 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点。自同日起，金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的 1.1 倍；金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.8 倍。

世联研究认为，虽然本次降息到来月供下降不是太多，但是更应该看到降息带来的市场预期的进一步改善，提振整体购房者信心，市场的成交量持续回暖的论调得到来自于政策松动的支撑。而且，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.8 倍，这一点甚至带来了首次臵业利率 8 折的预期，市场的预期这几年都没有这么乐观过。

世联评论之九：回暖仍在持续，政策进入纠结期

2012-06-27【主要观点】在 6.8 降息过后，各地房地产市场更加活跃起来，多城市现新盘热销的现象，多地地方政府对调控政策进行微调，以促进房地市场成交量的回升。世联研究认为，在销售持续回暖，上涨预期重新出现后，政策已进入纠结期。在当前中国经济结构下，要实现“稳增长”，必须适度松绑房地产调控，保证房地产市场成交量的回升，避免经济失速导致硬着陆。当然，如果在调控下房地产市场能出现“量升价跌”的局面，那就是两全其美的好事。问题是，当前房地产市场出现的情况是成交量持续放大，而成交量放大必然对价格产生重要支撑，而且照当前的情形下去，必然会产生较大的价格上涨压力。因此，政策松动的力度以及反复程度仍有待进一步观察，其制约着接下来的市场表现。

世联评论之十一：“限购”红线下的“稳增长”

2012-07-02

【主要观点】中国房地产调控已进入深度博弈期，而“稳增长”是 2012 年我国宏观调控的主基调。现阶段房地产市场对经济增长起着重要的拉动作用，严格“限购”下，要想“稳增长”，必须保证房地产成交量。世联研究认为，限购下，未来“保刚需”和“稳房价”成为首要目标。整体上说，在与经济增速下滑的博弈中，政策有望进一步宽松。下半年各龙头房企推盘量有增无减，低价入市项目增多，在刚需和改善性需求支撑下，房地产市场将持续回暖。

世联评论之十二：降息周期内，楼市成交持续回暖

2012-07-06【主要观点】中国人民银行决定，自 2012 年 7 月 6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。此次降息时间比市场预计提前，反映了二季度经济增长不够乐观，通胀持续回落。再次降息也表明了中央“稳增长”的决心。

世联研究认为，降息周期内，房地产市场将会进一步回暖。再次降息有助于改善市场预期、降低企业融资成本和稳定经济增长。在全球经济减速的大背景下，央行再次启动降息工具，有利于提振市场信心，增强企业投资和居民消费意愿。对于楼市，将会加速刚需入市，带动楼市成交量持续上涨。另外，再次降息对于缓解开发商资金链紧张状况起到一定作用。

世联评论之十三：流火未央，淡季丌淡

2012-08-27【主要观点】受外围经济低迷及内需疲软的影响，我国经济仍处在下行通道之中。世联研究认为，伴随通胀回落，政策放松的空间增大，为了缓解当前资金面偏紧的局面，同时稳定预期，短期内央行采用滚动逆回购操作代替降准释放流动性。从长期来看，下半年降息降准仍然可期。虽然 7 月 8 月是传统的房地产销售淡季，但楼市仍延续着 5 月、6 月的销售态势，成交量好于往年同期水平。

世联研究认为，前期房地产市场的持续回暖，使得开发商资金链情况大为改善，且去库存时间快速缩短，开发商降价促销的动力减弱，同时房价回升也使得政策调控预期增强。虽然开发商销售策略和调控政策将在一定程度上对未来房地产市场成交量造成影响，但世联研究对后市房地产成交量仍然保持审慎乐观。

世联评论之十四：“金九”丌发力，宜平价上量

2012-09-28【主要观点】世联研究在 8 月反复善意地提醒过可能会出现去化率下行库存增加导致“金九银十”成色不足的现象，但是市场的表现仍要低于预期。究其原因，主要体现于信贷优惠取消，需求端受抑制；涨价楼盘增加，抄底心态削弱；经济形势低迷，收入预期削弱。在当前政策有收紧迹象、房贷优惠取消、预期收入不明朗等因素影响下，需求端明显受到抑制，世联研究建议开发商平价上量。

虽然，也有部分开发商在上半年集中推盘，业绩完成率较高，不排除其在 4 季度只是打打酱油。但对于大部分尤其是在 4 季度集中推盘的开发商而言，当下更应进行合适的项目定价，小步快跑，让营销回归本质，换取 4 季度的销售佳绩。

世联评论之十五：平价上量，无须悲秋

2012-10-11【主要观点】央行在节前采取力度较大的逆回购，充分保证黄金周流动性，银行间利率应声而降，同时压低国债率效果明显，市场风险偏好明显得到提振。

世联研究认为，在四季度的资金面上可能要好于三季度、市场产品结构仍以刚需为主流以及购房者信心持续向好等因素的刺激下，整个四季度的成交量表现将会良好。短期而言，10 月的成交量将会好于 9 月。当然，刚需市场决定了合理定价对需求端的刺激作用巨大，市场依然需要主流开发商采取平价上量的策略。

世联评论之十六：利率市场化下的房地产趋势

2012-11-13【主要观点】世联研究认为，利率市场化的进程事实上正在促使房企采取合适的内部融资加上外部融资的组合，内部率与融资利率的裂口大小正在催生房企竞争力的差异，从而推动市场的大洗牌，房企的集中度正在显著提升。部分房企即使采取快周转的内部融资，但因为外部融资的方式更加市场化，渠道集中在国内，资金成本较其他房企较高，2012 年来增速明显放缓。对比之下，中海和招商采取快周转的内部融资和香港廉价债券的外部融资，其业绩在 2012 年表现优异。

综上，可以预见，即使在未来几年里，能够采取恰当的内部融资和外部融资结合的房企，契合市场主流需求嬗变，将在利率市场化进程中脱颖而出，成为市场的主导力量，这是市场的大趋势。

精彩阅读：

[附件 3：过往事件]

2012 年中国房地产大事记

[1]中央政府：对房地产调控的态度依然坚决

2 月 1 日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012 年要巩固房地产市场调控效果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。

3 月 5 日，温家宝总理在《政府工作报告》中指出，2011 年房地产市场投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。2012 年继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

9 月 26 日，国土资源部将积极配合有关部门，坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，继续指导督促各地根据本地实际，执行好现有土地供应政策，均衡供地，稳定地价，防违规用地、防异常交易，处臵闲臵土地和打击囤地炒地，稳定土地市场。

10 月 17 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系”。

11 月 8 日，中共十八大报告提出，到 2020 年，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番。这是中共首次明确提出居民收入倍增目标；建立市场配臵和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。

12 月 9 日，中央中央政治局召开会议，分析研究明年经济工作，定调宏观调控。明年将继续保持积极财政政策和稳健的货币政策。

12 月 15 日，中央经济工作会议指出，明年要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。同时提出，要继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。

12 月 18 日，国土部在召开的发布会上表示，要继续坚持房地产调控政策不动摇，在继续保持从严从紧调控基调、监督各地执行好现有政策措施的同时，针对不同类型城市，实现分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。

[2]地方政府：出台丌同角度的楼市微调政策

调整普通住宅价格标准：2 月 1 日，天津市再次上调普通住宅指导价格标准。4 月 13 日沈阳上调各级别区域普通住房价格标准。其他城市中，包括杭州、重庆、成都、武汉、南京、合肥、常州、上海、厦门等城市也对普通住宅价格标准进行了调整。

首套房贷利率优惠：央行宣布利率浮动放开后，北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等城市的部分银行纷纷推出各自的首套房贷利率优惠。临近年末，以北京、深圳为主的一线城市首套房贷利率松绑，北京工商银行、农业银行、中信银行、华夏银行、渣打银行等 16家银行针对首套房均有 85 折利率优惠的政策，光大银行和浦发银行可提供 9 折利率优惠。

提高公积金贷款额度：截至目前，我国有近 30 个城市调整了住房公积金政策，其中，近期多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也在逐渐铺开。其中包括西安、重庆、厦门、济南、沈阳、滨州、蚌埠、克拉玛依、济南、信阳、呼和浩特、南昌、郑州、武汉等城市。

税费优惠以及购房补贴：在国家政策调控下，杭州、重庆、营口、马鞍山、武汉、芜湖、扬州等城市对首次购房执行税费优惠以及购房补贴，其中包括减免购房契税或退税。

[3]地方政府：放松限购政策“红线”被叫停

上海满三年可购二套房被叫停：2 月，上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房。2 月 28日，上海市政府办公厅下发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》，明确“本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”这也意味着，“满三年可购二套房”的政策被叫停。

芜湖新政被叫停：2 月 9 日，芜湖市政府公布的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》规定，芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税 100%的补助。仅仅 3 天之后，新政即宣告“暂缓执行”。

石家庄限购微调未成：6 月 6 日，石家庄市住房保障和房产管理局负责人表示，有关部门曾草拟的“住房限购政策微调办法，家庭人均住房面积低于 30.6 平方米可购第三套”，未获上级主管部门批准，限购政策微调措施不会出台。

[4]中央不地方政府：继续推进保障房建设

提高保障房用地：5 月 12 日，国土资源部公布了 2012 年住宅用地供应计划。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地拟供应 13.69 万公顷，比去年提高 0.7 个百分点。8 月 14 日，国土资源部公告称，在调整后的供地中，保障性安居工程计划用地为 4.76 万公顷，比年初预测需求量高 72.5%，能够确保保障性安居工程用地需求。

到 2015 年覆盖率达 20%：6 月 11 日国务院新闻办公室发布《国家人权行动计划(2012-2015 年)》，计划对今后四年中国人权发展的目标、任务和具体措施作出了规划。在住房保障方面，计划明确，到 2015 年保障性住房覆盖面达到 20%左右。

700 万套保障房开工目标提前完成：11 月 8 日，住建部数据显示，1-10 月城镇保障性安居工程新开工 722 万套，基本建成 505 万套，完成投资 10800 亿元。这标志着 2012 年的保障房建设任务已经提前两个月完成。

公积金支持保障房试点扩大：10 月 17 日，从住建部获悉，公积金支持保障房试点再扩大，由首批的 29 个城市扩围至 93 个城市，290 个建设项目为新增试点项目，北京等 18 个城市为新增贷款额度城市。

明年新建保障房 600 万套：11 月 12 日，住房城乡建设部部长、党组书记姜伟新在十八大新闻中心举办的第四场记者招待会上说，明年保障房建设目标可能在 600 万套左右，绝不会低于 500 万套。

[5]宏观政策：综合运用存准等巟具调节流动性

央行两次降准，两次降息：分别于 2 月 24 日、5 月 15 日两次下调存款准备金率 0.5 个百分点，存款准备金率由高位 21.5%降至 20%。于 6 月 8 日、7 月 6 日两次下调人民币存款基准利率 0.25 个百分点，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.7 倍。

央行逆回购：3 月 1 日，央行开始实现了从央票到正回购，再到逆回购的顺利过渡。截至 12 月 13 日，央行 2012年已在公开市场实施了合计 86 期逆回购，累计进行了 56020 亿元的滚动操作。

稳健的货币政策：7 月 2 日，中国人民银行对外发布的《中国金融稳定报告（2012）》指出，2012 年将继续实施稳健的货币政策，保持合理的社会融资规模，加大金融对实体经济的支持力度。

维持人民币汇率基本稳定：9 月 25 日，央行在北京召开《中国人民银行货币政策委员会 2012 年第三季度会例会》。在汇率方面，央行称将稳步推进利率市场化改革，完善人民币汇率形成机制，增强人民币汇率双向浮动弹性，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

[6]土地政策：加强土地改革和创新

十二五加快推进征地制度改革：5 月 3 日，国土资源部表示，未来要逐步缩小征地范围，按照保障被征地农民利益和发展权益的原则改革征地补偿安臵制度，提高征地补偿标准，按照同地同价原则及时足额给农村集体经济组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房和社会保障。完善土地征收程序，保障被征地农民的知情权和参与权，全面建立征地补偿争议协调裁决制度。

及时转型和创新土地调控政策：5 月 8 日，国土部法律中心主任孙英辉表示，在宏观调控持续深入的条件下，房地产市场出现预期变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制，要做好调控政策评估和土地市场预调、微调，以更好地巩固调控成果。

闲臵土地处臵办法：6 月 7 日，国土资源部发布中华人民共和国国土资源部令，发布《闲臵土地处臵办法》。《办法》规定未动工开发满一年的闲臵土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲臵费。该办法自 2012 年 7 月 1 日起施行。

严控建设用地占用优质耕地：8 月 2 日，国土资源部下发通知，强调要将优质耕地划入基本农田实行保护。同时，将实行双管齐下措施，严格控制建设占用耕地特别是高等级耕地。双管齐下的具体措施主要包括两方面，一方面，将加强规划管控，依法依规审批用地。另一方面，将引导工业、城镇用地向低丘缓坡荒滩等未利用地、劣质农用地等区域发展，鼓励土地“二次开发”。

通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》：11 月 28 日，国务院常务会议讨论通过《中华人民共和国土管理法修正案（草案）》。此次修改，主要内容是对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的 10 倍。修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》的尽快出台铺平了道路。

[7]市场主体：开发商发展分化加速

赴港上市融资：11 月 23 日，旭辉控股集团成为 2012 年成功赴港上市的内地房企。除旭辉外，江苏新城、南京金轮、当代集团等多家内地房企也已于 10 月份通过或即将接受聆讯，等候港市可能出现的 IPO“窗口期”。

并购规模扩大：2012 年前三季度，中国房地产行业共发生 60 起并购案例，涉及 25.26 亿美元。而三季度，中国房地产行业并购呈现大幅增长态势，共有 23 起并购案例，涉及 14.43 亿美元，占当季所有行业并购总额的 22%，成为三季度并购金额的行业。

瞄准一二线城市：10 月 8 日至 12 日 5 天，保利、万科、越秀地产、佳兆业联合体、银亿股份以及华发股份等 6家上市房企拿地支出总计达 240 亿元；11 月 27 日至 12 月 7 日这 11 天内，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙以及苏州 7 地的地王纪录不断被刷新。其瞄准城市皆属于一、二线城市。

[8]市场主体：购房者信心指数持续提升

购房信心持续提升，未来房价预期指数明显提升：2012 年 4 季度世联购房者信心指数为 57.0，较上季度提升 0.4，表明购房者对未来房地产总体走势的乐观程度较三季度明显改善，这是 2012 年购房者信心连续第四个季度提升。未来房价预期指数明显提升，涨价预期已经形成。

成交量大幅提升：前 11 个月，商品房销售面积同比在年内首次由负转正；北京、上海、广州、深圳、成都、天津六大典型城市二手住宅成交量普遍回升，创下 2012 年月成交量第二高位，六个城市二手住宅价格指数连续 8个月上涨，1月到10月，仅两个月份，70个大中城市新建商品房价格环比价格上涨的城市数量过半。

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