[摘要] 整体上看，2012 年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2011 年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至 2012 年的 1-2 月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。
（二）购房者预期变化趋势
1、不三季度相比，预期未来成交量将会继续上涨的购房者比例持续上升
从购房者对未来成交量的预期来看，本季度有 54.9%的购房者认为未来成交量将上升，较上季度增长8.4 个百分点，认为未来成交量将会上升的购房者比例连续四个季度持续上升。另有 33.8%的购房者认为未来成交走势充满不确定性，认为成交量不太可能上升的比例仅占 11.2%。这些结果显示，当前的楼市成交回暖是一个普遍现象，在高人气的带动下，成交量仍将维持在高位。
2、不上半年相比，七成购房者认为周边楼盘有丌同程度的涨价行为
房地产市场成交量的持续回暖对房价起了一定的支撑作用，通常情况下我们认为量是价的领先指标。调查结果显示，与上半年相比，七成购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，较上个季度增加 8 个百分点，其中，59.3%的购房者认为其周边的楼盘价格较半年前小幅上涨，10.7%认为周边楼盘存在大幅涨价行为。相比之下，仅有 7.6%的购房者认为周围楼盘仍有打折促销行为，较上个季度下降 6.8 个百分点。
3、近七成购房者看涨未来房价，再创调控以来新高
世联认为，下半年以来，开发商的提价行为已经改变了购房者的心理预期。调查显示，2012 年 4 季度购房者当中，预期未来房价上涨的比例为 67.5%，较上个季度大幅增加 8 个百分点，另外，调查的数据显示预期房价上涨占比从 2011 年四季度以来呈现节节攀升的态势。截至目前，购房者的涨价预期已经形成，这是中央政府最不愿意看到的局面。如果未来房价持续上涨，“史上最强”的房地产调控将再次功亏一篑，政府的公信力将受到严重打击。因此，不排除政府会根据房价形势出台新的调控政策。
4、认为未来“适合购房”的购房者比例小幅增加
虽然作为购买主力的首次臵业者和改善型购房者对房价的敏感程度较高。开发商的提价行为将可能伤及对价格较为敏感的这部分购买力，促使这部分的购房者购买意愿下降，但是前近两个季度楼盘的涨价行为改变了部分观望者的预期。在买涨不买跌的心理作祟下，2012 年 4 季度，有 27.8%的购房者表示未来半年适合购房，较上季度小幅上升 2.4 个百分点；而表示不适合购房的臵业者占比较上季度下降 1.4个百分点。
5、表示会在未来三至六个月内置业的购房者占比小幅提升，但增幅持续放缓
2012 年 4 季度，23.2%的购房者表示会在未来三个月内臵业，较上个季度增长 4.1 个百分点；16.5%的购房者表示会在未来半年内臵业，较上个季度下跌 2.5 个百分点。由于预期未来房价会不同程度上涨，选择近期臵业的购房者比例持续提升，说明购房者仍旧看好近期的臵业时机，也意味着未来成交量继续维持在高位的可能性依然很大。然而，近期臵业者增幅放缓，也显示出价格上涨带来的负面影响。
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