[摘要] 整体上看，2012 年的房地产市场呈现出向死而生的过程。2011 年，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷。这种局面延续至 2012 年的 1-2 月份，各城市的楼盘在这两个月里的上门量剧减，成交量延续之前的断崖式下跌，说明当时的房地产市场仍处于深度调整期。
（一）2012 年 4 季度世联购房者信心指数
1、本季度购房者信心持续回升，但增速放缓态势明显2012 年 4 季度世联购房者信心指数为 57.0，较上季度提升 0.4，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度持续改善。需要注意的是，尽管购房者信心已经连续四个季度提升，并处于 2011 年“国八条”政策颁布以来的水平，但 2012 年下半年，购房者信心指数增速放缓态势明显。本季度，由于央行频频通过逆回购的方式投放资金，加上财政存款的大量投放，使得市场流动性保持相对宽松状态，这些因素改善了购房者的心理预期，促使本季度成交量始终维持在高位。市场的持续回暖使得部分房企已经提前完成甚至超额完成全年的销售目标，因此开发商降价的意愿下降；另外在成交量的支撑下，价格上涨楼盘增多，在一定程度上打击了购房者的信心，导致这两个季度购房者信心指数增速明显放缓。
2、未来房价预期指数明显提升，涨价预期深入人心
从世联购房者信心指数的两个分类指数来看，2012 年 4 季度现状满意分类指数为 49.7，较上季度下降0.7；未来预期分类指数为 65.4，较上季度上升 1.8。具体来讲，（1）购房者居住环境满意 63.9，较上季度小幅下降 0.1，表明房价的上涨已经让购房者对本轮房地产调控的认可度略有下降；（2）购房者当前房价满意指数为 38.6，较 2012 年 2 季度下降 1.2，下降幅度较上季度增加了 1.1，表明在市场持续回暖下，大部分楼盘价格上涨已经引起了购房者的不满； 3）购房者未来房价预期指数为 70.9，较 2012年 3 季度上升 2.9，已连续四个季度大幅提升；本季度，近七成（较上季度增加 1 成）购房者预期未来半年房价将出现不同程度的上涨，表明涨价趋势已经深入人心；（4）购房者未来购房时机预期指数为60.2，较 2012 年 3 季度小幅上升 0.8，表明购房者未来半年入市的可能性有小幅增加。可以看到，本季度购房者未来房价预期指数是带动世联购房者信心指数上升的主要原因。
3、各类置业者购房信心持续提升，且对未来房价的预期趋亍一致
从不同臵业类型的购房者来看，2012 年 4 季度，依然是投资需求和多次臵业者的信心，尚无房产的首次臵业者的信心。与上季度相比，各种类型的购房者信心均有所提升，相比之下，多次臵业者的购房信心提升最为明显，较上季度提升 1.4；尚无房者臵业信心增速大幅放缓，只比上季度上升 0.3。从下图看出，各类购房者对未来房价的预期趋于一致，预期未来房价上涨的比例均大幅超过预期房价下跌的比例。
其中，多次臵业者和投资客看涨比例已经接近八成，有一套房者和改善需求看涨比例接近七成，尚无房者和首次臵业者看涨比例接近六成半。世联研究认为，市场成交量的持续回暖以及房价的上涨对改变购房者的价格预期起到了至关重要的作用。
一个值得注意的现象是，当前近九成购房者倾向于购买 140 平米以下的产品，可以预见未来刚需产品将持续热销，未来这类产品的涨价压力比较大。
4、丌同城市类型购房者信心指数出现分化，西部二线城市看涨者占比
从下图可以看出，2012 年 4 季度各类城市购房者信心排序从高到底依次为：西部二线、东部三线、东部二线、中部二线、中西部三线、东部一线。与上季度相比，不同类型的城市购房者信心指数出现分化。其中，东部一线城市、东部三线城市和西部二线城市购房者信心指数仍旧延续前三个季度的上升态势，本季度购房者信心指数分别提升了 0.1、2.2 和 2.0；而东部二线城市、中部二线城市和中西部三线城市的购房者信心指数却有不同程度的下降，分别较上季度下降 4.7、2.0 和 0.1。
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