[摘要] 2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
五、2012年公寓市场特点总结
1. 供需回升，典型项目带动市场小幅回暖。
2012 年的供应量有较大幅度回升，成交量也较去年有所增长。典型项目如卓越时代广场，以LOFT 产
品作为其核心卖点，加之地段优势明显，从而带动了全市公寓市场开始复苏。虽然下半年公寓市场月度成
交有一定回升，但总体来看，公寓市场并未出现根本性转机。
2. 全年成交均价小幅降低，以价换量效果有限。
公寓市场与住宅市场一定程度上有所共通。住宅市场以价换量效果显著，公寓开发企业也普遍调低售价预期，但效果却有限。一方面由于价格还未进入深度调整期，另一方面首付比例过高、产品创新空间较小等多方面限制，导致公寓面临诸多销售难点。
3. 产品形式创新，LOFT 公寓成为重要卖点。
虽然政府对于LOFT 产品限制愈加严格，但其仍然是济南公寓市场为数不多的核心卖点。以卓越时代
广场为例，LOFT 产品仍会受客户的青睐。但随之而来的总价较高问题，部分开发企业开始尝试首付分期等
营销手段。
4. 公寓发展区域分布不均衡，东部依然是公寓发展的核心区域。
东部仍然是公寓产品供应的主要区域，占到市场总供应量的68%；东部产业发达，人口集中度越来越高，是全市公寓市场当之无愧的热点区域。未来奥体中心片区将有数个公寓产品面世，东部仍将是未来公寓市场的热点区域。
六、2013年公寓市场预测
1. “小面积、低总价”仍然是未来公寓市场关键词。
由于5 成首付比例的限制，公寓投资门槛较高，控制总价成为公寓项目的核心关注点。以2012 年市
场新增产品来看，控制面积从而控制总价已经成为市场主流。预计2013 年仍将延续这一趋势，未来极小
户型产品也有望在济南面世。
2. 投资客信心进一步回升，公寓市场稳中有升。
2013 年房地产市场大势的走向，影响投资客户的信心指数，从而也影响公寓市场的发展。2012 年的强势反弹趋势无疑增强了客户对济南房地产市场的信心，预计2013 年公寓市场价格基本平稳，成交量将稳中有升。
3. 东部区域依然是公寓产品的主要供应区域。
从 2012 年供应区域来看，东部公寓市场集中度明显增加。而潜在供应量的区域分布看，2013 年公寓市场依然以东部供应为主，东部区域仍将是公寓供应和成交的热点区域。
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