[摘要] 2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
第四节 商业
【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商
业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000 平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000 平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。
一、市场综述
2012 年商业市场一直处于低迷期。底商市场供应量虽小幅上涨，但成交量大幅度下降，价格上涨趋势
较明显；纯商业市场呈下滑趋势，供应量、成交量和成交率同比均有较大幅度的下降。整个商业市场呈现
明显的下滑态势，市场整体成交不理想。
商业总供应量为24.5 万平米，同比下降5.8%；新增供应量12.03 万平米，同比下降21.7%；总成交量5.68 万平米，同比下降55.4%；月均成交量为0.47 万平米。底商价格从年初20986 元/平米上升到年末36910 元/平米，涨幅达75.9%。
总之，2012 年整个商业市场是近四年来最惨淡的一年，投资者的投资信心降至点，商业市场极度疲软，急需大量新商业项目的入市刺激。
底商
一、供应分析
1. 供应总量及区域分布
（1）年度供应总量变化
2012 年底商总供应量为13.74万平米，同比上涨25.9%。本年度底商供应量达近4 年值。全年监
测底商项目共26 个，其中新入市项目7 个。
(2) 月度供应量变化
从全年供应量月度变化来看，底商市场供应量主要集中在下半年。上半年底商房源处于存量消化期，供应整体较平稳。下半年随着住宅市场的进一步回暖，开发商集中项目入市和加推的同时，也加快了项目底商的入市，底商供应量开始逐步走高。12 月达到年度的值，为10.58 万平米。临近年底，底商市场成交更为惨淡，大量存量房的累积使得年末的供应量达到高峰。
(3) 供应量区域分布
在供应量的区域分布中，东部依旧位列首位，区域供应5.72 万平米，同比增加44.8%；南部以5.51万平米的供应量跃居第二位，同比增加248.7%；西部、北部和中部供应量相对较小，所占比例不足10%。
东部区域在售项目较多，且2012 年新入市多个项目，在整体上推高了区域的供应量；南部供应量的大增主要得益于鲁能领秀城项目商业的推出，时的区域底商供应量瞬间增大；西部、北部和中区域供应量均呈下降趋势。
2. 新增供应量月度变化及区域分布
(1) 年度新增供量应变化
2012 年底商新增供应10.27 万平米，同比上涨8.6%，新增供应占总供应的74.7%。本年度的新增供
应量达近四年值。2012 年住宅市场回暖明显，随着住宅市场加推量的增大，底商房源也不断入市，新
增供应量出现一定幅度的增长。
(2) 月度新增供应量变化
2012 年底商入市时间主要集中在下半年，这期间新增供应量的走势和总供应量的走势基本一致。随着
房地产市场的转暖，开发商加推住宅的同时也加快了底商房源的入市加推。其中7 月份新增供应量达到年
内值，占全年新增供应量的38.9%，由于因领秀城项目大体量商业的集中推出所致。
（3）新增供应量区域分布
2012 年南部区域底商新增供应量主要来源于鲁能领秀城项目，使得南部区域新增供应量位居榜首。其次是东部区域，有大量的在售项目和新入市项目的支撑，底商房源顺势增加。西部和中部区域亦有新项目入市并加推底商房源，但量相对较少。北部主要是消化去年的存量，新增量较少。相比去年，2012 年底商新增供应量，除南部和东部增长外，其余各区域均有不同程度的下降。
二、成交分析
1. 年度供求关系变化
2012 年底商总成交量为3.63万平米，同比下降50.3%，月均成交0.30 万平米，成交量为近几年值。在成交率方面，2012 年成交率为26.4%，同比下降40.5%，为近四年来值。住宅市场的回暖并没有带来底商市场的春天，由于底商价格较高，相对租金较低，投资总价高，占用资金量大，不如住宅投资灵活等众多因素，导致2012年底商成交量和成交率均大幅度下降。
2. 月度供求关系变化
从底商供求关系月度变化可以看出，底商市场呈现如下特点：上半年底商市场供需均不旺盛，走势较平稳；从下半年开始底商供应量明显增加，在住宅销售回暖的带动下，开发商开始推出部分底商房源，供应量和成交量均有所增加，特别是9 月份的成交量和成交率达到本年度峰；11 月成交量出现一定幅度的下降，但12 月份又迅速回升，12 月份供应量居年度首位，成交量虽有所回升，但依然较低，整个底商市场的存量大幅增加，市场较低迷。
3. 成交量区域分布
在成交量的区域分布中，东部区域由去年的第二位跃居首位，其中绿城百合花园、卓越时代广场等项
目底商贡献；南部区域上升至第二位，贡献的是鲁能领秀城项目，南部区域共成交0.69 万平米，
占总成交的19.0%；北部区域升至第三位，共成交0.70 万平米，占总成交的9.8%；西部区域第四位，恒
大雅苑、银座中心等项目的底商支撑西部区域底商成交量，西部共成交0.29 万平米，占总成交的8.0%；
中部区域成交量，仅成交0.13 万平米，占总成交的3.6%。
4. 底商区域年度供求变化
从全年底商区域供求变化来看，供应量和成交量的均为东部区域，但成交率屈居第二位，较高的
价格限制了商业的销售，东部区域随着住宅市场的大量加推，商业供应量和成交量也随之增加；南部区域
供应量、成交量上升至第二位，主要由于鲁能领秀城项目的供应，同时南部商业资源较稀缺，成交量较大；
北部区域的供应量和成交量位居各区域第三位，但成交率却是位于榜首，北部商业整体供应量较小，且推
售速度较慢，成交量仅次于南部区域；西部区域在西客站片区的带动下，供应量较大，但由于配套欠缺等
原因成交量并不理想。中部区域的供求量和成交率均处于位，说明中部区域商业已频临饱和，虽已形
成的商业氛围对购房者吸引力较大，但高额的价格也限制了置业者的步伐。
三、价格分析
2012 年底商报盘价格整体呈现上升趋势，市场价格由年初的20986 元/平米上涨至年末的36910 元/平米，增长幅度达75.9%。价格出现上涨主要由于有较多面积小、单价高的底商成交，从整体上拉高了底商价格。
上半年底商价格走势较平稳，下半年市场价格波动较大。2012 年开发商把大部分精力集中在住宅产品
的销售上，从而减缓了商业的销售，底商市场价格受单个项目影响较大，特别是个别项目小面积、高价格
商业房源走速较快，拉高了市场均价。预计2013 年国家从紧的调控政策将会继续，市场中中低价位的底
商如果继续低迷，底商价格预计在未来一段时间内受项目成交量影响会继续保持较大波动。
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