[摘要] 2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
第三章 商品房市场
【监测范围】：济南市区（不含长清）。南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【数据来源】：世联怡高数据平台。本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
【指标解释】：
1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准。
3. “整体报盘均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”，指各物业市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
节 普通住宅
【样本选择标准】：建筑面积在 2 万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指 70 年产权的住宅产品。市场上也存在产权50 年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域。
一、市场综述
2012 年济南楼市虽然仍受调控政策的影响，但刚需客户打破观望成为购房主力，市场供应量、成交量均达到近五年来的水平，成交量更是突破400 万平米大关。从月度变化情况来看，全年淡旺季界限模糊，基本呈逐月递增的态势。尤其是第四季度一反常态，成为全年成交最为关键的时期；销售价格来看，“以价换量”是开启楼市回暖的关键，在第四季度后期价格出现小步回升。
2012 年，根据我司监测范围内的数据显示，住宅市场全年的总供应量为44386 套、505.1万平米，其
中新增供应量为33705 套，384.08 万平米；成交36348 套，402.02 万平米；整体成交均价由年初的8448
元/平米微涨至8694 元/平米，上涨幅度为2.9%。
1. 供应总量及区域分布
(1) 年度供应总量变化
2012 年，济南普通住宅市场在售楼盘共77 个（截至12 月底，在售项目63 个），全年在售楼盘较去年增加24 个，年末在售楼盘数量较去年增加16 个。2012 年济南住宅市场总供应量为44386 套、505.10万平米，较去年上涨30.8%和34.6%。2012 年宏观调控从未停止，但市场供应量在调控压力下，不降反升，且实现爆发增长。2012 年伊始，开发企业及购房者均持谨慎观望态度，市场消化主要以去库存为主。随着价格的实质性下降以及购房者打破观望，刚性需求开始入市，市场的转暖刺激开发企业不断推新冲刺销售业绩，以求快速回笼资金保证安全，房地产市场在调控下迎来春天。
(2) 月度供应总量变化
从全年月度供应变化情况来看，月度供应套数基本均超过1 万套。受全年销售向好影响，开发企业希
望可以抓住本轮反弹，通过充足的供应保证项目快速走量，新增供应激增导致供应量较为充足，快速供应、
快速消化是形成较为平均的月度供应的主要原因。
(3) 各套型供应情况
政策调控以来，改善型需求被抑制，刚需及刚改客户成为市场争相抢夺的机会，因此，市场供应遵循调控法则以两室、三室供应为主。从各套型的供应比例来看，两室和三室约占整体供应的89%，是市场供应的主力房型。其中三室占据份额，为264.96 万平米；两室其次，为167.90 万平米。
(4) 供应量区域分布
2012 年住宅区域供应仍延续东部、西部为主力的局面。东部供应位列，供应套数和面积分别占38%和39%。西部区域在以中海国际社区为代表的几个刚需大盘的带动下，区域供应紧追东部，供应套数和面积分别占37%和35%。东、西部区域进一步成为全市供应主要区域的趋势较去年更加明显。其他区域中，北部新入市项目较少，供应套数和面积占14%和13%；中部和南部供应套数和面积占比均小于10%。
2. 新增供应及区域分布
(1) 年度新增供应变化
2012年仍然延续了08年以来住宅新增供应逐年递增的趋势，整体市场新增供应量为33705套、384.08
万平米，较11 年上涨10.5%和15.5%。本年新增供应一方面主要来源于传统刚需大盘，如万象新天、中海
国际社区和绿地国际花都的持续加推；另一方面主要来源于以恒大雅苑为代表的新热点区域的新入市项目。
(2) 月度新增供应变化
2012 年新增供应表现出逐月递增的特征，这一趋势并不同往年。年初，市场已消化存量为主，开发商
根据市场变化，推盘节奏较慢，这一阶段成交也是以市场存量为主。进入下半年，市场存量已经明显降低，
而成交势头不减，因此开发企业纷纷加快推盘节奏，希望可以在本年度下半年发力，争取完成全年任务。
因此市场新增供应呈现出逐月上涨的趋势，其中九月份新增套数达5383 套、55.84 万平米，成为全年峰值。
从新开盘和加推项目数量来看，2012 年全年新入市项目28 个，较去年增加12 个。本年市场打破常
规，新项目入市、加推已经不仅仅局限于传统旺销季节，对于成交势头不减的市场来说，任何时期都是旺
销季节，传统淡旺季之说彻底打破。受全年下半年成交向好影响，9 月以来新加推次数明显增加，9 月、
11 月、12 月，新入市及加推项目均在20 个甚至更多。
(3) 新增供应区域分布
从新增供应区域来看，东、西部仍旧是市场供应的热点区域。东部新增量达14439 套，165.97 万平米；西部位居第二，达11967套，130.07 万平米，两区域占据全市总新增供应75%以上。其他区域来看，北部新增供应达4022 套，43.11 万平米，其余区域新增供应所占比例均低于10%。
3. 各区域市场供应情况
Ø东部
东部在售项目31 个，总供应量为17017 套，199.27 万平米，其中新增供应量为14439 套，165.97
万平米。本年内东部新入市项目16 个，主要有：国华印象、中建凤栖第、明湖白鹭郡、舜奥华府、奥体天
泰太阳树、中铁逸都国际、力高国际、尚品燕园、百替御园华府、中国铁建国际城、银丰唐郡、鲁商凤凰
城、大城小院、黄金山水郡、祥泰新河湾、万科金域国际项目。
Ø西部
西部在售项目21 个，总供应量为16340 套，176.19 万平米，其中新增供应量为11967 套，130.07万平米。本年内新入市项目5 个，主要有：外海中央花园、中建锦绣城、绿地爱丽舍公馆、恒大雅苑、安泰诚品项目。
Ø南部
南部在售项目7 个，总供应量为3014 套，37.94 万平米，其中新增供应量为2337 套，27.90 万平米。
本年内新入市项目2 个，主要有：波斐历景、华润中央公园项目。
Ø北部
北部在售项目10 个，总供应量为6145 套，65.39 万平米，其中新增供应量为4022 套，43.11 万平米。
本年内新入市项目3 个，主要有：新里梵尔赛公馆、重汽翡翠外滩、映月清水湾项目。
Ø中部
中部在售项目8 个，总供应量为1870 套，26.31 万平米，其中新增供应量为940 套，17.04 万平米。
本年内新入市项目2 个，主要有：恒大帝景、和信城市广场项目。
三、成交分析
1. 年度供求关系变化
2012 年全年普通住宅共成交36348 套，402.02 万平米，与11 年相比上涨56.3%和58.1%。2012 年
济南市场出现非常明显的供销两旺局面，相比2011 年成交率也大幅攀升，达到81.9%和79.6%。相比于
2009 年济南历史时期，2012 年成交套数、面积全面超越，尤其是成交面积首次突破400 万大关，更
加彰显了2012 年的不同凡响。回首总结，品牌开发企业的刚需大盘，以价格优惠撬动了济南楼市的回暖。
2. 月度供求关系变化
从全年成交走势来看，市场明显呈现一路上扬的趋势，丝毫未显现出所谓淡旺季之分。自2 月份伊始，月度成交1721 套逐月上升，至年尾12 月月度成交达4415 套。究其原因，主要在于开发企业低价入市，以紧凑型产品供应以求走量；消费者方面，刚性需求打破观望局面，积极入市，从而刺激了楼市全面回升。
3. 各区域供求情况
从区域供求来看，东、西部仍为市场成交的主力区域，且两个热点区域成交比例不相上下。其中西部成交位列首位，共成交13839 套、147.70 万平米，套数和面积分别占总成交的38%和37%；东部作为传统热点区域共成交13210 套、150.04 万平米，套数和面积分别占总成交的36%和38%；北部在绿地新里梵尔赛公馆等项目的带动下相比往年比例也有所增加，成交5531 套、57.96 万平米，套数和面积分别占总成交的15%和14%。中部和南部成交套数和面积比例基本在10%以下。
4. 各套型成交情况
从各套型成交比例来看，刚性需求是本年成交的一大特点，两室、三室成交占全年总成交的90%。其中三室成交比例，达17479 套、217.80 万平米；两室其次为16084 套、144.03 万平米。改善性需求萎缩，全年成交不足10%。
四、价格分析
1. 成交价格走势
注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。从住宅整体成交均价走势来看，全年成交价格相对平稳，未呈现大幅度上涨或下跌。2012年伊始，市场上刚需产品即展现出成交主力的姿态。因此各开发企业纷纷主打低价刚需产品，希望达到以价换量目的。
事实上，这一方法收到了较好的市场反应，成交量持续上扬。低价走量稳定了开发企业的资金链，销售状况的好转也使其不必继续降价。因此全年成交价格为配合走量，基本保持低位平稳运行态势。
注：“整体报盘均价”是指住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。
从住宅整体报盘均价走势来看，2012 年初楼市在降价拐点出现后，新入市及新推房源一直维持低价策略，整体市场价格保持低位运行，这也是本年度成交明显回升的关键因素。
2. 成交价格结构分析
2012 年刚需产品引领市场回暖，而各单价区间成交比例也印证了这一点。2012 年主力成交区间仍为6001-7000、7001-8000、8001-9000 元三个区域；但相比去年，6001-7000、7001-8000两个区间比例明显上涨，而9000 元以上的比例则出现明显降低的局面。另一方面，5001-6000 元这个区间相比去年也有小幅上涨。这说明价格仍是撬动2012 年销售的主要武器。
五、2012年普通住宅市场特点总结
1. 刚需大盘引领市场反弹，一线房企成为主角
中海国际社区、鲁能领秀城、天鸿万象新天三盘成交闪耀全城，分析其产品结构可以明显看出，刚性
需求是他们的首要特征，而这一现象也符合全市成交特征。面对这一特征，开发企业迅速调整供应结构，
以更加紧凑、实用的产品迎合客户需求。而成交量也展现了客户对这一变化的认可，以中海国际社区为例，
全年销售总金额超过30 亿，荣登2012 销售榜首，且远超历年销售额。而分析三甲项目特征，百万平米大盘是他们的第二个相同点。大盘在开发过程中有其天然的优势，尤其是一线开发企业的大盘开发，给予消费者的不仅仅是对品质的信心，还有齐全配套的期望和现实的便利交通。这一类型的项目无疑更易受刚性需求客群的青睐。
2. 地产 10 齐聚泉城，房地产发展集中度进一步加强
2012 年，万科、华润、碧桂园、世茂等一线品牌开发企业纷纷交出在济南的项目，加之一直表现不俗的恒大、中海、保利、绿地、万达，地产10 唯缺龙湖地产。10 聚首济南，从一个侧面反应出房地产市场发展集中度进一步加强的明显特征，我国房地产市场已经进入集中度提升的时代。
2009 年以来，中国房地产企业主流开发商市场占有率稳步上升，2012 年前三个季度，前20 名市场份额已经接近20%。随着房地产市场本身的发展以及房地产调控的常态化，未来市场集中度将会加速提升。
3. 刚需客群带动市场回暖，改善型需求逐渐入市走量
从客户角度来看，政府宏观调控政策对于改善型和投资型客户一直以来采取明显的抑制。2012 年济南市场存量一直偏少，整体市场始终处于供不应求的状态。刚需客群对这一现象有着切身的感受，因此观望情绪在年初即被打破。
改善客群虽然受到限购限贷等政策的影响，但恒大帝景、华润中央公园、中国铁建国际城等几个改善型项目销售业取得了不错的成绩。从政策大势来看，限购限贷短期内难以取消，改善型需求势必受到严重限制，因此如何引导改善型需求的释放未来仍是重要课题。
4. 淡旺季界限模糊，第四季度成为全年成交最重要时期
从 2012 年月度成交量曲线来看，全年曲线呈现逐月上扬的趋势，第四季度成为全年成交的最重要时期。分析月度成交量与新增供应量关系可以看出，开发企业并没有在第四季度放缓推售节奏，而是抓紧时机推出新货源，随之而然成交量也维持在高位。第四季度的热销，保证了全年成交量突破400 万平米，也彰显了供需双方信心攀升。
六、2013年普通住宅市场预测
1. 明年潜在新增项目供应约369万平米，化纤厂路和西客站板块成为热点
根据潜在新增项目供应量统计，2013 年将有约369 万平米的新增，预计未来一年楼市整体供应仍将保
持稳定。在区域上来看，化纤厂路和西客站板块是2012 年土地成交最集中的区域，各家企业迅速反应，
预计2013 年部分地块即能面世。由于万科、金科、保利、莱钢等多家知名开发企业聚集热点区域，未来
竞争也势必十分激烈。
2. 调控压力仍在，刚性需求仍将引领市场
2013 年总体来看，房地产市场仍将在调控压力下运行，如果房价进一步上涨，政府也会出台更严厉调控政策来防止房价快速反弹。但从消费者角度来看，观望情绪打破，购房者信心指数回升，预计2013 年将延续较好的成交量状况。尤其是品牌开发企业的刚需大盘项目，预计仍将是未来走量的主力。
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