[摘要] 2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
附件 1：2012年及山东省政策盘点
一、行业政策
2012 年是政策巩固年。通过2011 年一系列的调控措施，大部分投资、投机性住房需求退出，改善型
和自住型住房需求减少，保障性住房和中小户型普通商品住房供应增加，住房市场供求关系逐步改善，房
价过快上涨的局面得到有效控制，个别城市部分区域房价企稳并出现合理回落。今年，从头四个月的数据
来看，总体上也是基本延续了去年以来回调的态势。2012 年房地产调控政策主体基本确定为：“巩固房地
产市场调控成果”为政策主题，“促进房价合理回归”为政策目标，“继续严格执行并逐步完善抑制投机
投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心，“住房信息系统建设和扩大房产
税改革试点”为政策重点。
限购是今年中国楼市的主旋律。从2010 年10 月到2012 年2 月，温家宝总理先后六次谈到房价问题。
2 月6 日-10 日，中南海五次座谈会，温总理第六次提到房价问题，强调巩固房地产市场调控成果，促进房
价合理回归。2012 两会于3 月份在北京召开，中央对地方政府“救市”充满警惕，楼市调控政策不许
打折。与此同时，中央在限购等方面的政策导向仍然严厉。2011 年底的“中央经济工作会议”和2012 年
的《政府工作报告》均指出房地产调控不放松，要促进房价合理回归。国务院总理温家宝多次在会议中指
出要坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复，进一步明确了调控的决心。随着楼市五、六
月份成交回暖及央行降息等利好出现，市场上对房地产调控政策放宽的预期有所提高。从6 月份住建部强
调坚持房地产市场调控政策不动摇，到7 月份相关部门的表态，短短两个月时间内国家相关部委就进行了
超过10 次坚决不放松房地产调控的表态，这表明房产调控的政策指向是十分明确的，而密集表态将会彻底
打消地方政府松绑的试探行为。
十八大召开，中央高层领导人及各部门相关负责人就房地产政策表明态度：房地产调控政策仍未放松，且中央将有相应的政策储备，以便应对个别城市自行调整楼市的行为，于此同时，房产税试点也将逐渐提上日程。12 月新一届中央政治局召开会议研究经济工作。会议指出要“加强房地产市场调控和住房保障工作”，这是新一届中央领导集体次释放对房地产调控的态度。今年在一系列调控政策的持续作用下，
房地产市场形势总体平稳，投机投资性住房需求得到了抑制。不过，近期房地产市场量价齐升的势头明显，
房地产市场调控与群众期待还有距离。限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的
政策将在2013 年继续执行。此前中央经济工作会议决定“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，在
此基调下，住建部再次传递出明确信号，表示明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，
坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，也彻底打破了业内放松调控政策的预期幻想，
并保持了调控政策的稳定性，避免楼市出现过大幅度的震荡，释放出楼市“维稳”的强烈信号。
【政策名称】：温家宝：抑制投机投资性需求，促进房价合理回归
【发布时间】：2012 年1 月31日
【制定单位】：国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调
【主要内容】：1 月31 日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012 年要巩固房地产市场
调控结果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施
增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。
【政策名称】：《关于切实做好2012 年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》
【发布时间】：2012 年2 月6日
【制定单位】：财政部
【主要内容】：通知要求，落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本，做好2012年保障性安居工
程财政资金安排。具体要求如下：一、切实落实资金来源，确保不留资金缺口。二、拓宽资金来源渠道，
加大保障性安居工程投入力度。三、创新财政支持方式，引导社会资金投资保障性安居工程。四、落实税
费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本。五、保证资金及时到位，提高资金使用效益。六、加强资金
监督管理，确保资金专款专用。
【政策名称】：温家宝：房价合理回归不动摇促进市场健康发展
【发布时间】：2012 年2 月13日
【制定单位】：国务院总理温家宝在中南海主持召开的五次座谈会上提出
【主要内容】：2 月6 日-10 日，国务院总理温家宝在中南海主持召开的五次座谈会上提出了当前房地产调
控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。
【政策名称】：严查公积金骗提骗贷
【发布时间】：2012 年2 月14日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：近日，住房和城乡建设部下发《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》，对住房公积
金的监管职能将进一步强化。要求各地进一步加强住房公积金的监管，重点查处公积金骗提骗贷和大额资
金转存等情况。
【政策名称】：住建部首次表态：地方不得擅调楼市政策
【发布时间】：2012 年2 月15日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，
必须遵从中央的政策立场。
【政策名称】：温家宝：继续做好楼市调控促进房价合理回归
【发布时间】：2012 年3 月5日
【制定单位】：国务院总理温家宝在十一届人大五次会议上强调
【主要内容】：3 月5 日十一届人大五次会议。对于2012 年的房地产市场，温家宝指出继续搞好房地
产市场调控和保障性安居工程建设。国务院总理温家宝首先作政府工作报告表示，房地产市场的投机、投
资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。“严格执行并逐步完善抑制投机、投
资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”再次表明了政府加强房地产调控的决心。
【政策名称】：住建部等7 部门要求保持首套房贷政策稳定
【发布时间】：2012 年3 月12日
【制定单位】：住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会
【主要内容】：《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告已于2 月出炉。该报告
告集合了住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会七部门的意见。报告指出，今年要保
持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理
住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。
【政策名称】：《关于做好2012 年城镇保障性安居工程工作的通知》
【发布时间】：2012 年3 月22日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：3 月22 日，住建部下发的《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》要求，6 月
25 日之前，各省、市区住房建设部门将就2012 年度保障性安居工程项目的情况负责建立年度建设计划项
目库，上报住建部备案。
【政策名称】：《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》
【发布时间】：2012 年4 月10日
【制定单位】：人民法院
【主要内容】：人民法院4月9 日上午对外发布了《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征
收补偿决定案件若干问题的规定》，对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查
和裁定等问题进行了规范，并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。自2012 年4月10 日起施行。
【政策名称】：《关于进一步加强房屋建筑和市政工程项目招标投标监督管理工作的指导意见》
【发布时间】：2012 年4 月24日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：住房与城乡建设部发布《关于进一步加强房屋建筑和市政工程项目招标投标监督管理工作的
指导意见》，提出将加大招标投标过程公开公示力度，房屋市政工程项目招标不得设定与招标项目的具体特
点和实际需要不相适应的不合理条件限制和排斥潜在投标人。
【政策名称】：房企资质认定趋向严苛囤地捂盘或将出局
【发布时间】：2012 年5 月18日
【制定单位】：国务院
【主要内容】：实施时间超过10 年的《房地产开发企业资质管理规定》即将重修。国务院法制办公布该规
定重修的征求意见稿，拟将各级房企资质认定条件大幅提高。其中，一级、二级、三级资质认定条件中，
注册资本由“不低于5000 万元、2000 万元和800 万元”分别提高至“以货币形式实缴注册资本不低于2
亿元、1 亿元和5000 万元”。此外，所有房企如果存在囤地、捂盘、哄抬房价等行为可被吊销资质。征求
意见稿所指的违法违规行为主要包括：发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法
开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的;在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉并经核
实负有主要责任的;其他应被追究法律责任的严重违法开发行为。
【政策名称】：《公共租赁住房管理办法》
【发布时间】：2012 年6 月12日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：6 月12 日，住房城乡建设部公布《公共租赁住房管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》
对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时明确，公共租赁住房可以通过新
建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由政府提供政策支持、社会力量投
资。
【政策名称】：公租房管理办法正式实施转租可罚3 万
【发布时间】：2012 年6 月12日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：从7 月15 日开始，住建部发布的《公共租赁住房管理办法》正式生效。办法规定，本地及
外来人员均可申请公共租赁住房；无正当理由连续6 个月闲置公租房的应当退回；违法违规转租公租房者，
不但会被强制收回房屋，更需要缴纳违法所得3 倍以下、不高于3 万元的罚款。
【政策名称】：《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》
【发布时间】：2012 年7 月19日
【制定单位】：国土资源部、住房城乡建设部
【主要内容】：通知要求坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防
止房价反弹。要求各地要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工作，应保尽保保障性安居工程用地，
进一步加大普通商品住房用地的供应力度。下半年各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、
时序和价格，防止出现商服和住宅高价地。根据通知，市县国土资源主管部门要进一步完善地价专业评估
和集体决策程序，合理确定起始价、底价，在土地出让前还应全面分析、研判市场形势，对可能出现高价
地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价格创历史总价新高、或单价，或
溢价率超过50%的房地产用地（包括商服、住宅或商住综合），及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。通知强调，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。《通知》还重申了已有的房地产用地管控政策，并要求加大闲置土地处置力度。
【政策名称】：《中央补助廉租住房保障专项资金管理办法》
【发布时间】：2012 年7 月23日
【制定单位】：财政部、住房城乡建设部
【主要内容】：修订后的《办法》从2012 年起，将发放租赁补贴户数以及购买、改建、租赁廉租住房套数
两项因素所占权重，分别从40%和60%调整为80%和20%，以后年度两项因素权重由财政部根据各年度廉
租住房保障情况适时调整。同一天，财政部还公布了中央财政追加城市棚户区改造专项资金65亿元的消息，
该笔资金将专项用于补助政府主导的城市棚户区改造项目，包括拆迁、安置、建设以及相关的基础设施配
套建设等开支。
【政策名称】：新版《住宅设计规范》
【发布时间】：2012 年7 月26日
【制定单位】：住房城乡建设部、质检总局
【主要内容】：为落实国家建设节能省地型住宅的要求，贯彻高度重视民生与住房保障问题的精神，住建部
和质检总局联合发布的新版《住宅设计规范》即将于2012年8 月1 日在范围正式实施，2003 年旧版
同时废止。新《住宅设计规范》较之旧的版本变化较大。包括原总则中：低层住宅、多层住宅、中高层住
宅、高层住宅的概念停止使用，住宅按层数划分方法停止使用；停用“住宅标准层使用面积系数”；取消住
宅套型分类的概念等。新规范从具体实践出发，在旧规范基础上在诸多方面的进行了完善，将对相关产业
产生巨大影响。
【政策名称】：《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》
【发布时间】：2012 年8 月7日
【制定单位】：国务院
【主要内容】：8 月7 日，国务院出台了《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》。《意见》提及，要制定完善社区商业网点配置，其中，新建社区（含廉租房、公租房等保障性住房小区、棚户区改造和旧城改造安置住房小区）商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。
【政策名称】：房产税扩围改革方向已锁定
【发布时间】：2012 年8 月16日
【制定单位】：财政部
【主要内容】：财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。
这意味着，决策层对房地税正逐渐达成一致。
【政策名称】：稳定调控政策采取措施防止房价反弹
【发布时间】：2012 年8 月29日
【制定单位】：发改委
【主要内容】：国家发改委主任张平29 日在介绍下半年经济工作时说，要稳定房地产市场调控政策，坚决
抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹；加强舆论引导，
稳定市场预期，避免不实信息炒作误导。
【政策名称】：重大在建续建项目等实行即报即审
【发布时间】：2012 年9 月5日
【制定单位】：发改委
【主要内容】：据悉，今年企业债发行将进一步向重要产业项目倾斜，发改委已按照债券资金投资的领域，
将今年企业债申报分为绿色通道、重点支持和正常审批三类。其中，绿色通道类项目将即报即审、简化程
序、尽快发行。绿色通道类的产业项目主要包括保障性安居工程和重大在建续建项目等。
【政策名称】：加快推进扩大房产税试点城市范围工作
【发布时间】：2012 年9 月24日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：据悉，住建部将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果。适
时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。加快研究并完善房地产市场
调控政策措施，完善房地产市场调控长效机制。其中，要继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制
投机投资性需求。继续强化住房税收政策的执行和征管，进一步完善应用房地产价格评估技术加强存量房
的税收征管工作。同时加快推进扩大房产税试点城市范围工作。
【政策名称】：政策不松动住房“"双轨制”保障房是重要着力点
【发布时间】：2012 年11月9日
【制定单位】：十八大报告
【主要内容】：十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。
【政策名称】：规范保障房管理个人及房源信息将归档
【发布时间】：2012 年11月19 日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：住房和城乡建设部19 日透露，《住房保障档案管理办法》将从2013 年1 月1 日起施行。据
《办法》，住房保障档案是指在住房保障管理工作中形成的或者依法取得的具有保存价值的文字、图表、声
像等不同形式的历史记录，分为住房保障对象档案和住房保障房源档案。《办法》规定，按照“一户一档”、“一套一档”的原则，住房保障个人和房源信息将在房屋分配使用后三个月内完成归档。
【政策名称】：尽快将住房保障全面纳入法制化管理
【发布时间】：2012 年11月29 日
【制定单位】：财政部
【主要内容】：财政部副部长王保安28 日表示，要发挥市场机制作用，引导更多社会资金参与投资建设、
运营、管理保障性住房。要建立健全动态管理的准入退出机制和住房保障信息系统，并尽快将住房保障全
面纳入法制化管理轨道，为住房保障长期稳定健康和可持续发展提供法律保障。
【政策名称】：加强房地产市场调控和住房保障工作
【发布时间】：2012 年12月4日
【制定单位】：中共中央政治局会议
【主要内容】：中共中央政治局12月4 日召开会议，从会议透露的信息来看，城镇化将成为中国经济的增
长点。与此同时，会议也指出要加强房地产市场调控和住房保障工作。从高层表态和未来经济增长模式来
看，城镇化趋势下，楼市调控将继续从严。
【政策名称】：2013 年保障房基本建成460 万套
【发布时间】：2012 年12月25 日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：12 月25 日举行的住房城乡建设工作会议上，住建部表示2013 年城镇保障性安居工程
建设的任务是基本建成460 万套，新开工600 万套。与2012 年计划相比建成量及新开工量均有所下降。
2010 年，城镇保障性安居工程开工590 万套，基本建成330 万套；2011 年，开工1043 万套，基本建成
432 万套。
【政策名称】：明年继续限购放松将约谈及问责
【发布时间】：2012 年12月25 日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：12月25 日举行的住房城乡建设工作会议传递出明确信号，明年将继续坚定不移地搞好
房地产市场调控。住建部表示，明年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投
机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。对于地方政府执
行方面，凡放松调控、致使房价过快上涨的地方，将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈、直至问责。
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