[摘要] 2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
第二章 土地市场
【监测范围】：以绕城高速为边界的市区范围为主，包括长清
【数据来源】：济南市国土资源局网站、中国土地市场网
【样本选取标准】：济南市国土资源局公开招拍挂出让的居住、商业等经营性用地、工业用地除外、撤牌用
地除外
【指标解释】：
1.“供应量”指国土资源局公告出让的土地
2.“成交量”指国土资源局公示成交的土地
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域
一、市场综述
2012 年，济南土地市场的主角是央企和国企，投资门槛的提高导致中小型开发企业越发困难进入济南
市场。另一方面，受房地产销售市场回暖影响，本年土地市场成交也保持稳步上涨的趋势。从成交区域分
析，西部的西客站片区和东部的化纤厂片区将成为未来发展的热点板块。而价格方面，随着溢价现象的不
断出现，土地成本的提高势必带来房价提高的压力。
二、供应分析
1.供应量
2012 年，济南市居住与商服用地供应 112 宗，土地面积 593.68 万平米，建筑面积 1794.94 万平米，
同比分别增加 10.2%和 24.0%。2012 年济南市土地供应计划为 594.82 万平米（招拍挂居住用地供应 453.57 万平米，商业金融用地供应 141.25 万平米），实际完成 99.8%，基本完成全年的供地计划。
（注：季度供应的数据因重复计算了一遍流拍后重新挂牌的土地供应量，因此数据加和与年度数据不同）
2012 年初，济南市本级土地供应计划虽未出台，但连续两个月零供应后，市场迎来供地井喷。季
度土地市场共推出 37 宗、279.00 万平米，面积占年度总供应量的 47.0%。随后几个季度，济南土地供应
按计划有序推出。第二季度推出 30 宗、94.52 万平米，面积占年度总供应量的 15.9%。第三季度推出 30
宗、139.95 万平米，面积占年度总供应量的 23.6%。第四季度推出 15 宗、80.21 万平米，面积占年度总供应量的 13.5%。
2.供应结构
2012 年度济南计划招拍挂供应居住用地 453.57 万平米（包括商品住房用地 410.86 万平米, 回迁安置房用地42.71 万平米）；实际全年招拍挂供应居住用地 61 宗、429.96 万平米，完成年度居住用地供应计划的 94.8%。
2012 年度计划供应商业金融用地 141.25 万平米，实际全年供应商服用地 51 宗、163.72 万平米，超
额完成年度商服用地供应计划的 115.2%。
3.区域供应情况
从各区域土地供应来看，2012 年济南供地秉承“东拓、西进”的城市空间发展战略，供应土地主要集
中在东部和西部，呈现明显的两极化发展特征。
东部和西部两区域的土地供应占全年总供应的 82.4%，其中东部供应，供应土地 36 宗、266.87
万平米，土地面积占全年总供应的 45.0%，供应土地主要集中在旅游路和花园路附近。其次为西部，供应
土地 57 宗、221.84 万平米，土地面积占全年总供应的 37.4%，西部供应土地百分之九十位于西客站片区。
绿地、恒大、中建等知名开发企业进驻西客站片区，2013 年“十艺节”的即将召开以及西客站的投入使用，加速了西部开发。随着城市南控战略以及近几年城中村的拆迁改造，南部、北部、中部供应土地逐渐较少，分别供应 44.79、21.8、17.63 万平米。长清供应 20.74 万平米。
三、成交分析
1.成交量
2012 年，济南市居住和商服用地成交 107 宗，成交土地面积 579.33 万平米，成交建筑面积 1762.41
万平米，土地面积和建筑面积同比增加 11.3%和 26.0%。全年供应土地除一宗撤牌，一宗未到挂牌截止日
期，三宗流拍外，其余土地全部成交，成交率达到 97.6%。
宏观调控依旧，但济南土地市场平稳回暖，开发企业拿地热情高涨，纷纷出手补充土地储备。华润、
融汇、金科、万科先后入济拿地，济南楼市大鳄云集。
2012 年济南市供应土地多数以底价成交，少数优质地块出现竞拍现象。花园路及化纤厂路附近供应地
块受到众多知名开发企业的青睐，频现竞拍溢价，该区域先后进驻莱钢、保利、万科等知名开发企业，加
之已有的绿城、北大资源、力高、祥泰等项目，2013 年区域竞争之激烈可见一斑。
2012 年各季度土地成交相对均衡，成交土地全部在挂牌截止日期成交。季度成交土地量，成
交 189.11 万平米；第四季度，因有流拍地块出现，此季度成交土地量，为 112.66 万平米。
2.成交结构分析
2012 年，济南市居住用地成交 58 宗，成交面积 420.94 万平米，占总成交面积的 72.7%；商服用地成
交 49 宗，成交面积 158.39 万平米，占总成交面积的 27.3%，商服用地成交比例较去年增加 7.8 个百分点。
3.成交区域分析
从 2012 年济南土地市场成交区域角度来看，的变化即是西部区域所占比例大幅提高。尤其是西部区域的西客站片区，先后吸引了绿地、中建、恒大、金科等知名开发企业进驻，随着高铁运行以及 2013年十艺节的召开，西客站片区将进入快速发展阶段，区域价值将进一步显现。可以预计，曾经济南的开发热点基本全部集中在东部，而未来一至两年西客站片区将跻身济南房地产开发热点区域。
东部和西客站片区土地成交的火热，从侧面反应出开发企业对济南城市建设信心较足，认可未来西客站的发展价值；另一方面开发企业也看好济南房地产市场的发展，因此拿地热情高涨，纷纷出手土地市场。
2012 年成交土地将在未来几年形成约 1762.41 万平米的商品房供应，其中住宅供应量为 980.97 万平米，商业供应量为 781.43 万平米。区域供应方面西部潜在供应量，为 961.06 万平米；其次为东部561.07万平米；其余区域均不足百万平米。
四、价格分析
1.年度价格分析
2012 年，济南市成交土地单价为 371 万元/亩，楼面地价为 1829 元/平米，同比分别上涨 21.2%7.1%。楼市转暖，开发商对后市信心增强，拿地热情逐渐高涨，带动土地价格上涨。土地市场优质地块的溢价表
现更加印证了市场转暖这一现象。
从各物业形态的土地价格来看，居住用地土地单价 355 万元/亩，楼面地价 2285 元/平米，同比分别
上涨 34.0%和 32.7%；商服用地土地单价 413 万元/亩，楼面地价 1256 元/平米，同比下降 12.7%和 25.1%。
2.区域价格分析
中部土地的稀缺性不言而喻，因此成交价格远高于其他区域，位列各区域之首。除长清外，其他区域成交价格均集中在 260-400 万/亩之间。中部区域主要由恒大和融汇两个主城区项目拉高成交价格，两个开发企业拿地成本均超过 900 万/亩。东部区域土地来源比较广，主要来源于旅游路、经十东路和化纤厂路沿线。尤其是化纤厂路片区，万科、保利、莱钢等企业入驻，预计将成为下一年的开发热点。西部来看，所有成交几乎都集中在西客站片区，土地成交单价大部分集中在 400-500 万/亩。南部成交主要集中在二环南路附近，土地均价在 261 万/亩。北部区域一直是城市发展的价值洼地，但随着滨河新区的进一步推动建设，土地成交价格也达到 371 万/亩。长清区成交土地主要集中在大学科技园区，土地价格 190 万/亩。
五、2012 土地市场特点总结
1.央企、国企高歌猛进，民营企业逐渐退出济南土地市场
回顾 2012 年土地市场，央企、国企无疑成为主角。在成交土地列表中，最常见到的即是恒大、保利、绿地、北大资源、华润等企业。这一现象表明，济南房地产市场进入门槛已经相当之高，强有力的资本保障成本基本入场条件。形成鲜明对比的是，上一年度表现尚好的本土企业鲜有动作，尤其是本土民营企业已经在土地招拍挂竞争中难以争得一席之地。
2.西部区域首超东部区域，西客站片区有望成为未来热点
往年济南东部区域一直是土地市场主角，而 2012 年度以西客站为主力的西部区域土地成交 221.84
万平米，占比达 38%，较 2011 年占比 13.8%可谓大幅增长，成为各区域成交之首。随着高铁运行以及 2013年十艺节的召开，西客站片区将进入快速发展阶段，区域价值将进一步显现。可以预计，曾经济南的开发热点基本全部集中在东部，而未来一至两年西客站片区将跻身济南房地产一线热点区域。
3.地块用地强度上升，土地溢价重现
本年供应土地的用地强度较往年明显增加。2012 年土地供应占地面积约 593.68 万平米，同比增10.2%，而本年供应土地建筑面积达 1794.94 万平米，同比增长约 24%。土地用地强度的提高，符合济南市“低密度、高容积率”的规划思路，引导建筑向空中发展，压缩用地规模，提高投资强度。
另一方面，随着房地产市场销售好转，也带动土地成交市场的复苏，土地拍卖溢价现象重现市场。在一些各大开发企业均看好的热点区域，土地竞争异常激烈。譬如花园路、化纤厂路板块，莱钢、保利、万科三家企业均以较大幅度溢价拿下该区域板块。
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