[摘要] 2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
第二节 公寓
【样本选取标准】：建筑面积在1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目。“公寓”区别于住宅，主要
指40 年和50 年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座，户型集中在一室和两室的公寓产品。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域。
一、市场综述
2012 年房地产市场整体向好，也推动了济南公寓市场信心恢复。本年公寓总供应35.46 万平米，7157套，成交19.47 万平米，4121套，成交率维持在55%上下。公寓市场虽然成交量有所回升，但成交率上涨有限，总体来看低迷的态势并未出现根本性好转。
二、供应分析
1. 供应总量及区域分布
(1) 年度供应总量变化
2012 年济南公寓市场总供应为7157 套、35.46 万平米，较2011 年分别上涨了125.3%和68.9%。从走势来看，2012 年公寓市场的供应量达到近五年来的峰值。受住宅市场快速复苏影响，公寓类产品也呈现了大幅放量的趋势。
(2) 月度供应总量变化
从月度供应趋势上看，2012 年公寓市场月度供应上、下半年有非常明显的不同。上半年，市场一直处
于较低的水平，供应总套数在2000 套以下；进入6 月份，由于新增供应的突然增加，市场供应跃入4000
套以上，下半年平均月度供应也在3000 套以上。
(3) 供应量区域分布
不同于去年，在供应量的区域分布中，东部市场重新成为了主角。借助城市东拓的步伐，东部经济发展迅速，区域成熟度逐渐完善，为公寓市场带来契机。东部供应约为4866 套、22.59万平米，占比均超过60%。其余各版块供应比例基本在10%以下。
2. 新增供应及区域分布
(1) 年度新增供应变化
2012 年新增公寓项目11 个，加推房源项目2 个，新增总供应量为6064 套、27.62 万平米，同比上128.8%和65.1%。本年度的新增供应量主要来自新入市的卓越时代广场、祥泰汇东国际、祥泰广场、世茂国际广场等项目。
(2) 月度新增供应变化
2012 年公寓市场新增供应6 月份出现大幅上涨，这是由于卓越时代广场项目推出大量新房源面市，从而拉高市场总体供应。整体来看下半年市场新增供应明显活跃于上半年，祥泰汇东国际、海信龙奥九号等项目下半年积极入市加推。
(3) 新增供应区域分布
2012 年公寓新增供应仍较不均衡，东部依然是新增供应的主要区域，其次是北部、中部和南部。东部是新增供应最为集中的区域，共新增4066 套、17.45 万平米，分别占新增供应总量的67.1%和63.2%，全年该区域共5 个新项目入市、1 个在售的项目加推新房源，新项目的入市从根本上保证了东部区域房源供应的充足；北部区域新增供应位列第二位；中部和南部区域基本相当，而西部无新增供应。
三、成交分析
1. 年度供求关系变化
2012 年公寓市场供应、成交均环比大幅上升，其中成交量为4121 套，19.47 万平米；成交量环比上涨104.3%、55%，面积成交率为54.9%，与上年基本一致。
公寓成交相较去年虽有所上涨，但其势头差强人意。公寓市场各项政策逐渐规范，偷面积、2 成首付、降低使用成本等对策如今已经难以实现，而较高的首付比例、特色不明显的产品，无法激发客户的置业需求，因此其成交情况总体并不能让人满意。
2. 月度供求关系变化
从整体市场上来看，2012 年公寓月度成交下半年明显好于上半年，这一现象基本与供应量月度变化相吻合。上半年，月度成交基本在1 万平米以下；而进入6 月份卓越时代广场入市之后，全市公寓市场开始呈现振作反弹的局势，下半年月度成交量可以维持在2 万平米左右。值得注意的是，自诚基中心项目以来，LOFT 公寓成为公寓市场相对热销产品，市场成交中LOFT 所占比例也逐渐增大。
3. 成交量区域分布
2012 年公寓成交量基本与供应量区域分布一致，东部总成交为2791 套、12.46 万平米，所占比例均超过60%；其次为北部，其成交量为526 套、2.50 万平米，所占比例均占总成交量的12.8%；西部、南部
和中部成交所占比例较少。
4. 各区域供求关系
2012 年南部区域的套数成交率，高达66.5%；北部区域次之，套数成交率达到61.4%；东部区域虽然供求总量占据优势，但总体成交率仅有57.4%。
四、价格分析
1. 整体均价分析
（注：整体均价的计算为公寓市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量）
2012 年由于低价新项目的大量入市，济南公寓市场整体价格呈现小幅下降的趋势。年初的市场均价为
12689 元/平米，到12 月末市场均价11183 元/平米，价格下降11.8%。从各区域来看，中部市场的价格
领先整个公寓市场，全年基本保持平稳在18000 元/平米以上，为各区域之最；其余各个区域均有小
幅下降，其中东部由于低价新项目的入市，区域均价由月初10340 元/平米下降至12 月10000 元/平米。
2. 成交均价分析
（注：“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值）
从公寓实际成交价格来看，全年公寓市场整体价格逐渐走低。与住宅物业有类似的市场环境，降低价格换取销量，“以价换量”成为公寓市场的关键词。
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