[摘要] 2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
二、土地政策
2012 年，土地政策继续成为调控政策重要着力点，国土部先后出台多项涵盖供应、征地、价格监测等
各个环节，加大住房用地供应量。国土部今年加强市场监测分析工作，做好土地市场动态监测监管和城市
地价动态监测工作，完善异常交易情况备案制度。今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或
单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报国土部。
除了加强市场监测分析外，2012 年要继续坚持并严格实施招拍挂制度。为促进房价合理回归，在房价高的
城市，促进适度多采用限房价、竞地价等供地政策，继续鼓励多配建保障性安居房，合理增加普通商品住
房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
年初下发《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，明确提出房地产用地管理和调控要坚持方向不改变、态度不动摇、力度不放松，并提出2012 年住房用地计划供应15.93 万公顷，与历年实际计划完成相比，远超过历史，为历史计划完成量年份的117.3%，其中保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地计划占78.8%。促进房地产市场和土地市场健康发展。7 月，《国土资源部住房城乡建设部关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求进一步提高认识，坚持房地产市场调控不放松，要坚持调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹；加大住房用地供应力度，提高计划完成率。
保障性安居工程计划指标单列。优先安排民生建设用地，对保障性安居工程用地实行计划指标单列，确保
保障性住房和棚户区改造住房建设、农村危房改造用地，增加公租房和中小套型的限价普通商品房用地。
【政策名称】：今年700 万套保障房用地应保尽保 2月底前对保障性住房用地单独申报
【发布时间】：2012 年1 月10日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：国土资源部将加强土地调控，重点保障“三农”、保障性住房、社会事业等用地需求。同时，为做好今年保障房用地供应，对今年确定的700 万套保障性住房用地实行“应保尽保”。国务院批准用地城市必须在2 月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由国土资源部安排计划指标，4 月
底前完成用地审批。
【政策名称】：严格规范城乡建设用地增减挂钩试点
【发布时间】：2012 年1 月10日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：国土资源部近日发布通知，要求各地严格规范城乡建设用地增减挂钩试点，坚持项目管理、
封闭运行，凡集体组织和农民不同意的，不得强行开展，严禁强拆强建、强迫农民住高楼。坚决防止片面
追求增加城镇建设用地指标的倾向，坚决防止侵害农民权益。
【政策名称】：2012 土地新政出炉国土部严打小产权房
【发布时间】：2012 年2 月21日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：2 月21 日，国土资源部召开《2011 年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻
发布会。国土部相关负责人表示，小产权房不予确权登记，不受法律保护，今年国土资源部将会选择
部分城市开展小产权房清理工作。此外，国土部今年将加强市场监测分析工作，做好土地市场动态监测监
管和城市地价动态监测工作，完善异常交易情况备案制度。今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成
交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报
国土部。除了加强市场监测分析外，2012 年要继续坚持并严格实施招拍挂制度。为促进房价合理回归，在
房价高的城市，促进适度多采用限房价、竞地价等供地政策，继续鼓励多配建保障性安居房，合理增加普
通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
【政策名称】：《关于做好2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知》
【发布时间】：2012 年2 月22日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：通知要求如下：
一、坚持房地产调控政策不动摇，进一步明确重点工作任务。今年房地产用地管理和调控的基本要求
和工作重点是以保障并合理供应住房用地和促进房地产市场持续健康发展为根本出发点，继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归。
二、全力抓好住房用地供应，切实惠及民生。包括：做好住房用地供应计划编制、填报和公布工作；
大力抓好住房用地供应工作；做好住房用地供应计划评估调整工作。
三、坚决落实保障性安居工程建设用地，实现“应保尽保”。包括：今年继续对保障性安居工程建设
用地实行计划指标单列；对保障性安居工程建设用地特事特办、加快审批；继续对落实国家保障性安居工
程建设用地情况实行目标责任考核，由地方各级国土资源主管部门主要负责同志负全责；加强利用集体建
设用地建设租赁住房试点管理。
四、严厉打击违法违规，大力促进开发建设。包括：加强对市县出让公告的审查；强化住房用地的供
后监管；促进已供住房用地开发建设，尽快形成住房有效供应。
五、强化监测分析和新闻宣传，积极引导市场。包括：各地要进一步加强城市地价动态监测工作，密
切关注地价变化，及时、真实、准确、完备、规范在线上报地价监测信息；严格落实和进一步完善房地产
用地异常交易地块备案制度，严禁瞒报，杜绝漏报、错报；各地要加强对增量存量土地供应、用地结构、
开发利用和价格变化等指标的分析研判，及时准确把握市场预期，做好政策储备和预评估。
【政策名称】：《关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》
【发布时间】：2012 年2 月28日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：通知要求如下：
一、充分认识严格实施土地利用总体规划的重要意义。土地利用总体规划已经批准，具有法定效力，
任何单位和个人不得违反。
二、严格依据规划划定和保护基本农田。
（一）及时划定基本农田。
（二）完善基本农田保护区管理。
（三）建立基本农田建设集中投入制度。
三、强化建设用地空间管制。
（一）落实建设用地管制边界和管制区域。
（二）认真执行各项空间管
制规则。城乡建设用地允许建设区在面积不改变的前提下，空间布局可在有条件建设区内进行形态调整，
但不得突破建设用地扩展边界。
四、严格土地利用总体规划实施。
（一）加强土地利用计划调控。
（二）严格建设项目用地预审。强化建设项目用地规划审查，凡不符合法律规定和土地利用总体规划的，不得通过建设项目用地预审。做好经营性和工业项目出让土地的用地预审，在项目审批（核准）前，必须先按程序进行用地预审，预审意见提出的要求，要作为出让条件纳入出让方案。
（三）严格依据规划审查各类用地。
（四）严格中心城区规划控制范围的管控。
（五）规范土地利用总体规划评估修改。
（六）补充和深化土地利用总体规划安排。
五、保障土地利用总体规划有效实施。
（一）加快推进土地利用规划数据库建设。
（二）制订完善土
地利用总体规划管理的地方配套法规。
（三）加大土地利用总体规划宣传力度。
（四）加强土地利用总体规划实施动态监管。
（五）发挥国家土地督察机构的监督作用。
（六）加强土地利用规划专业人才队伍建设。
【政策名称】：《建设用地容积率管理办法》
【发布时间】：2012 年3 月21日
【制定单位】：住房和城乡建设部
【主要内容】：住房与城乡建设部网站正式发布《建设用地容积率管理办法》，要求任何单位和个人都应当
遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要
等形式代替规定程序。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
《办法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符
合下列情形之一的，可进行调整，即因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；因城乡基础设施、公共服
务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；国家和省、自
治区、直辖市的有关政策发生变化的以及法律、法规规定的其他条件。
【政策名称】：不得以任何形式安排别墅类用地
【发布时间】：2012 年5 月21日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：国土资源部18 日公布今年住房用地供应计划显示，今年计划供应保障性安居工程
和中小套型商品房用地13.68万公顷，占住房用地供应计划的80%，并要求各地合理增加普通商品住
房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
【政策名称】：住宅项目容积率不得低于1.0
【发布时间】：2012 年6 月18日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：6 月18 日，国土部网站公告消息《限制和禁止用地项目目录》发布，明确限定住宅项
目容积率不得低于1.0，别墅类房地产项目首次列入颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
【政策名称】：新版《闲置土地处置办法》修订发布
【发布时间】：2012 年7 月1日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：为加快盘活利用闲置土地,促进节约集约用地,国土资源部修订发布了新版《闲置土地处置办
法》,并于7 月1 日起正式施行。修订后的《闲置土地处置办法》明确规定:出让合同和划拨决定书应约定
开工、竣工时间和违约责任。此外,因开发商原因造成土地闲置超过2 年的,政府有权无偿收回。未动工开发
满一年的闲置土地,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。此外,修订后的《闲置土地处置办
法》中,首次强化了政府在土地闲置问题上的责任。
【政策名称】：严控建设用地占用优质耕地
【发布时间】：2012 年8 月2日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：据悉，国土资源部近日下发通知，强调要将优质耕地划入基本农田实行保护。同时，将
实行双管齐下措施，严格控制建设占用耕地特别是高等级耕地。具体措施主要包括两方面，一方面，将加
强规划管控，依法依规审批用地；另一方面，将引导工业、城镇用地向低丘缓坡荒滩等未利用地、劣质农
用地等区域发展，鼓励土地“二次开发”。
【政策名称】：加强建设项目用地预审
【发布时间】：2012 年8 月6日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：8 月5 日至6 日，国土资源规划计划工作会议召开，会议部署当前和今后一个时期国土
资源规划计划工作。会上，国土资源部党组成员、副部长王世元要求，要严格土地规划、矿产规划、土地
整治规划的实施和监督管理，加强和改进建设项目用地预审。
【政策名称】：将坚决按照房地产调控要求跟踪土地市场
【发布时间】：2012 年8 月10日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：8 月10 日，国土部土地利用管理司公布《2012 年1-6 月份住房用地供应计划调整与落
实情况》，全年住房供地计划调整为15.93 万公顷，比原计划17.26 万公顷减少1.33 万公顷，降幅7.7%。
在调整后的供地中，保障性安居工程计划用地为4.76 万公顷，比年初预测需求量高72.5%，能够确保保障性安居工程用地需求。报告指出，国土资源部将坚决按照国家房地产调控要求，根据上半年住房用地供应计划完成情况，进一步跟踪和研究土地市场运行趋势，积极做好土地市场的宏观调控和政策引导。
【政策名称】：新差别化供地新政出台
【发布时间】：2012 年9 月4日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：近日召开的第22 次部长办公会议审议通过了《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》。
会议强调，务必要坚决贯彻最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约制度，大力推进国土综合开发整治，
推进土地利用计划差别化管理，走科学发展的道路。
【政策名称】：加强土地市场监测重点查土地交易高溢价
【发布时间】：2012 年9 月14日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：据悉，监管部门正在对土地市场交易情况进行有针对性的监测，监测重点主要包括土地溢价
率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏。
【政策名称】：四部委将严控土地储备总规模和融资规模
【发布时间】：2012 年11月16 日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：据悉，国土部、财政部、央行和银监会四部委日前联合发布《关于加强土地储备与融资管理
的通知》，要求加强土地储备管理，强化土地储备融资风险管控。按照《通知》规定，土地储备机构要根据用地需求预测及市场调控的方向提出合理建议，严格控制土地储备总规模和融资规模。
【政策名称】：多措施遏制“地王”抬头建立房产大企业大地块跟踪督查制
【发布时间】：2012 年12月18 日
【制定单位】：国土资源部
【主要内容】：中国国土资源部官员18 日在北京表示，将继续坚持房地产调控政策不动摇，保持从严从紧
的调控基调，针对不同类型城市分类指导。国土部土地利用管理司司长廖永林介绍，为促进已供住房用地
开发建设，尽快形成有效供应，国土部将于近期建立房地产大企业和大地块跟踪督查制度。国土部近期将
在做好稳供应、稳价格、稳预期等工作的同时，重点抓好以下几方面工作，促进已供土地开发建设，形成
土地的有效供应，缓解房屋供需矛盾。一是重点清查土地出让合同履约情况；二是加强房地产用地履约的
诚信体系建设；三是继续加大闲置土地处置力度；四是调查违规供地和违约房地产用地，促进市场运行规
范有序。
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