[摘要] 2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
春暖花开静水深流
2012 年济南房地产市场回顾与 2013 年展望
2012 年房地产调控政策仍然是主基调，限贷、限购政策继续执行，但济南房地产市场的表现却不同凡响，在“以价换量”的策略下，各项指标完成反转，以靓丽的成交业绩交上了一份出人意料的答卷。
2012 年济南房地产市场表现
土地市场——一线企业为主角，底价成交成主流
2012 年，济南土地市场的主角是央企和国企，投资门槛的提高导致中小型开发企业进入济南市场越发困难。另一方面，受房地产销售市场回暖影响，本年土地市场成交也保持稳步上涨的趋势。2012 年，济南市居住与商服用地供应 112 宗，土地面积 593.68 万平米，建筑面积 1794.94 万平米，同比分别增加 10.2%和 24.0%；成交土地面积 579.33 万平米，成交建筑面积 1762.41 万平米，土地面积和建筑面积同比增加11.3%和 26.0%。价格方面，多数土地以底价成交，少数优质地块出现竞拍现象。尤其是花园路及化纤厂路附近供应地块受到众多知名开发企业的青睐，频现竞拍溢价。
拿地主体方面，一线央企、国企无疑成为赢家，这一现象表明，济南房地产市场进入门槛已经相当之高，强有力的资本保障成为基本入场条件。形成鲜明对比的是，上一年度表现尚好的本土企业鲜有动作，尤其是本土民营企业已经在土地招拍挂竞争中难以争得一席之地。
住宅市场——以价换量助推楼市回暖，供需两旺完成历史峰值
2012 年虽然调控依旧，但济南住宅市场供求数字取得连串突破。根据世联怡高监测数据显示（监测范围济南市区，不包长清、章丘，监测样本体量 2 万平米以上），2012 年济南市区全年总供应量 505.10 万平米，同比上涨 34.6%；其中新增供应 384.08 万平米（济南住宅网签批准预售 40418 套、468.92 万平米，包含长清），同比上涨 15.5%；成交 402.02 万平米、314.52 亿元（济南住宅网签成交 44648 套、500.66 万平米，包含长清），同比上涨 58.1%和 39.2%；报盘均价由年初的 9588 元/平米下降至年末的 8645 元/平米，下降幅度为 9.8%。
本年伊始，购房者及开发企业均持谨慎观望态度，市场主要以消化存量为主。待价格出现拐点后，购房者观望情绪被打破，刚需客群开始入市，带动市场回暖。下半年，开发企业紧抓市场回暖契机积极入市加推，以价换量成效显著，市场供需呈现两旺态势。为了保证走量，本年新推均以低价供应，因此楼市成交价格保持低位运行，全年住宅整体成交均价 7823 元/平米，同比下降 12.0%。
公寓市场——投资客信心回归，成交量环比明显反弹
2012 年房地产市场整体向好，公寓市场供求双双看涨，全年总供应 35.46 万平米，同比上涨 68.9%；其中新增供应 27.62 万平米，同比上涨 65.1%；成交 19.47 万平米，同比上涨 55.0%；整体价格小幅下降。
2012-2013 年济南房地产市场研究报告
随着整体房地产市场的回暖，投资客逐渐恢复行业信心，投资意向增强。小面积、低总价的产品逐渐成为公寓产品的标准，LOFT 等创新产品仍然是公寓的主要卖点。客观来看，虽然公寓市场供需较去年有较大幅度增长，但市场整体并未出现根本性转机，投资门槛过高、产品卖点少仍然是其未能逾越的障碍。
写字楼市场——供应相对充足，成交表现尚可
根据世联怡高监测数据显示，2012 年写字楼市场供应量为 39.84 万平米，同比上升 89.62%，其中新增供应 35.99 万平米，达到 2008 年以来的值，市场新增供应及总体供应相对充足。
2012 年写字楼成交量为 25.67 万平米，略高于近八年的平均值（24.30 万平米）。市场整体报盘价基本维持在 13000 元/平米的价位，上下波动范围较小。市场整体成交均价为 11713 元/平米，同比下降 3.7%，整体走势相对平稳。
2012 年随着市场对宏观政策的逐步消化，住宅市场的逐渐回暖在一定程度上带动了写字楼市场的表现，加之新推房源较 2011 年有明显增加，可供客户选择的空间加大，这些都是吸引客户的重要因素，此前持币观望的自用客及部分投资客购置物业，整层甚至整栋的成交在很大程度上拉升了市场总体成交量。
商业市场——供需大幅下降，市场前景堪忧
2012 年商业市场一片低迷，供应、成交均出现大幅下降。市场总供应量为 24.5 万平米，同比下降 5.8%；其中新增供应 12.03 万平米，同比下降 21.7%；总成交量为 5.68 万平米，同比下降 55.4%；月均成交量仅为 0.47 万平米。整个商业市场呈现明显的下滑态势。
2013 年济南房地产市场展望
土地市场
东部与西部两大片区预计仍将是土地市场供应主力，除西客站与化纤厂路板块仍将保持热度以外，随着唐冶新区数个项目的入市，这一区域也将成为未来潜在热点。
住宅市场
预计 2013 年将有约 369 万平米新增商品住宅项目进入市场（根据 2012 年成交居住用地推算），未来一年楼市整体供应仍将保持稳定。在区域上来看，化纤厂路和西客站板块是 2012 年土地成交最集中的区域，万科、金科、保利、莱钢等多家知名开发企业聚集热点区域，未来竞争也势必十分激烈。随着购房者信心指数回升，预计 2013 年将延续较好的成交量状况。尤其是品牌开发企业的刚需大盘项目，仍将是未来走量的主力。
公寓市场
2013 年公寓市场仍将以“小面积、低总价”产品为主，整体房地产市场的走向将直接影响投资客户的信心，从而影响公寓市场的发展。公寓市场供求仍将以东部为主。
写字楼市场
2013 年写字楼市场市场供应量进入快速增长时期，潜在项目或将井喷，预计有 12 个新项目入市，在售项目中约有 7 个将加推房源。按各项目计划推盘量来推算，预计 2013 年写字楼市场新增供应将超过 70万平米，创新增供应历史新高。随潜在项目的集中入市，写字楼市场供应量进入快速增长时期。东部新兴商务区的崛起将成为济南楼市的一大亮点，2013 年东部奥体板块预计将有 5 个项目推出新房源，潜在供应密集。
2012-2013 年济南房地产市场研究报告
商业市场
2013 年，在国家调控政策继续从紧情况下，在大量的刚需住宅项目的带动下，各区域将会有大量的底商房源入市，促进整个底商市场供应量的增加，预计后市底商成交量将会有小幅度的增长，随着单价较低的底商的成交，整个底商市场的价格也会顺势被拉低。
至于纯商业市场未来供应量也会出现小幅度的增长，但由于近年各新兴商业的不成功、投资者对投资商业信心下降，投资降低，集中商业体租金较高，大量实体商业后期的经营风险大并且逐渐被电商所替代，随着住宅市场的转暖，不少投资者将会转投灵活性更高的住宅产品等众多原因，纯商业的成交量虽将会有小幅增长但依然较低。
《2012-2013 年济南房地产市场研究报告》依托世联怡高深耕济南多年的本土化经验，紧抓济南市场变化的核心问题和特征，在大量一手数据基础上应运而生。希望通过该报告，给予政府有关部门、省内外开发企业、同行以及各院校与研究机构深思和探索的素材，为看透迷雾中的房地产市场提供有效支持和帮助。由于时间紧促，本报告难免有不足之处，还望各方专家不吝赐教。
2012 年济南大事件盘点
一、房地产市场方面
1、2012 年济南限购政策不变
【事件回顾】按照国家要求,12 年房地产调控政策继续,济南的限购令延续不需要再次重申,除非国务院明年出台新的文件要求,否则不会作出调整。相比青岛 2011 年的限购令,济南现在执行的限购令并没有规定截止日期。
【事件影响】自 2011 年限购限贷政策的实施，压抑了部分的购房者，预期大面积的降价潮并没有在济南出现，反而促使 12 年房产市场的回暖，济南市场刚需压抑后的小幅度反弹，价格也有小幅度的上升；对于投资者来说，由于限购没有资格购买更多的房产，从而转移到山东其他地市，从而会催涨各地市的房价。
2、西客站片区成开发热土，土地成交占全市总量近五成
【事件回顾】从 2012 年土地供应的位置来看，槐荫区成为 2012 年度土地供应主力。推出的 111 宗土地中，槐荫区占到 57 宗，土地面积达 222 万平方米，占土地供应总面积的 37.8%，其中 52 宗位于西客站片区，面积为 206 万平方米。其次为历下区，供应土地 28 宗，面积为 220 万平方米，占总供应面积的 37.4%。
【事件影响】自 2011 年西客站正式开通以后，西客站周边区域就成为了开发商关注的热点，2012 年仅上半年就有 25 宗土地成交，证明了该区域的价值，随着土地供应的进一步增加，今后西客站片区将是房地产的主要供应区域之一，西客站片区将进一步带动整个槐荫区的发展。
3、万科曲线入济，溢价拿下化纤厂地块
【事件回顾】2012 年 10 月 28 日，济南天泰置业公司相关负责人证实，万科已经收购了济南天泰置业公司约 60%股权，正式进入济南，股权转让 9 月底已经完成，控股天泰后，万科进入济南的个项目将是位于东部奥体片区天泰原来的项目、总建筑面积 70 万平方米的奥体天泰太阳树，包括这位负责人在内，一个大约三十人的整建制团队整体划入公司。12 月 3 日，三次现身济南市国有建设用地招拍挂现场，万科终于收获了进入济南以来的“果子”：以 15.8 亿元拍下热门化纤厂住宅地块。
【事件影响】至万科曲线入济，标杆房企中，万科、中海、保利、绿地、恒大、万达、世茂、华润、绿城、碧桂园等十家企业已经进入济南，其中万科、中海、绿地、绿城均以借助本土企业合资方式进入，其余 6家则以设立独资企业方式进入。万科的进入，显然只是另一个节点，而不是终点。万科是行业标杆，它的入驻使必将推动济南地产业的进一步发展。对济南房地产市场的影响绝不仅仅体现在某一个项目上，对济南房地产市场，从房企、房价、市场、品质、营销、住宅产业化以及区域价值等各个方面，都会产生不小的影响。随着拿地的尘埃落定，万科在济南的布局强势开展，2013 年，万科对济南市场布局和行业的改变依然让人期待。
4、济南品牌房企与名校资源的联姻成为一种趋势
【事件回顾】不知从何时起品牌房企与名校联姻成了一种趋势，万达广场引入经五路小学分校，名士豪庭与东方双语实验学校联姻，海尔绿城开设燕山小学分校等，天鸿万象新天、鲁能领秀城更是打出了一站式优质教育口号，真正实现孩子在家门口读名校的愿望。
【事件影响】房不在新，近校则名，随着城市进程的不断加速，将有越来越多的孩子走进学校的大门，也就会有越来越多的父母为孩子的基础教育投下重金。正是在此背景下，择校先择房大行其道。随着人们对社区软环境的重视，以靠近名校、教育见长的楼盘，成为房地产市场的宠儿，吸引着众多购房者的青睐。许多品牌地产开发企业也开始花大力气完善教育配套，不仅仅是小学，许多开发商还将关注点放宽到幼儿园、中学等更完整的教育链。品牌房企和名校资源联姻，意味着一个庞大的买房群体，也饱含着父母对孩子的殷殷期许。
二、城市规划建设方面
1、济南在率先建成个人住房信息系统,实现了四级网络互联
【事件回顾】济南市住房保障和房产管理局于 2012 年 4 月 6 日召开的新闻通报会上称,目前济南市房地产市场信息系统已基本建成,并实现了部、省、市、区(县)的四级网络互联,在率先建成了个人住房信息系统。房地产市场信息系统的建成将对住房保障和房地产调控提供有力支持。济南市房地产市场信息系统包括房产地理信息系统、房产交易与权属登记系统、个人住房信息系统、房地产市场预警预报系统等主要组成部分。
【事件影响】通过济南的房地产信息系统,市民拥有房屋的套数、个人的征信状况等十分明确，可以为限购、差别化信贷和税收等方面的调控提供有力支持。同时，与部、省的联网,可以为未来的房地产管理和调控提供有力依据。不仅如此，在住房保障工作中，房地产信息系统也能发挥作用。通过济南市房地产信息系统，还可以在限购证明、房产证的办理等方面提供方便的服务。在“限购住房证明”开具过程中，相关开发商根据自身权限可以进入这个系统，输入相关信息,就能对购房者的家庭住房套数等情况进行初步筛查。在房产证等业务的办理过程中，开发商和市民也可以通过相关系统先进行网上预约登记，提供相应信息，工作人员先进行预受理，最后只需要通过证件验证后就能尽快办理业务。
2、济南 CBD 一带将打造“经济森林”
【事件回顾】2012 年 7 月 7 日，从历下区东区工程建设指挥部了解到，济南(奥体)CBD 经十路两侧将建设 3 座 250 米以上的高楼，其余楼体高度也均在 150 米左右，这里将被打造成为全市乃至全省的“经济森林”。济南 CBD 的 10 平方公里的辐射区内，经十路燕山立交桥至奥体东路段，5.5 公里内将打造经济森林。之所以称为“经济森林”，而不是“经济高地”，是因为高地只是代表了一个高度，如果停滞不前就会被其他地域所取代。森林是具有成长性、发展性的，这要求不断创新、进取。此外，森林涵盖面比较广，正如 CBD 包含了多样的高端服务业。
【事件影响】目前，济南 CBD 已建成各类载体 100 万平米，有 14 个项目正在抓紧施工，总建筑面积 320万平米，总投资超过 200 亿元。下一步，CBD 也将汇集经济、金融、能源等大型机构、企业的总部，将会成为济南的‘华尔街’。CBD 全面建成后，10 平方公里辐射范围内将有近百座高层和超高层建筑，2000万平米高档载体投入使用，累计投资超过 2000 亿元，年实现地区生产总值 1000 亿元，区域税收 200 亿元，建成全省金融机构数量、总部企业密度、商务服务能力最强的现代化服务业聚集区，成为国际级CBD 格局中的重要环节。
3、2012 年 10 月 8 日起，济南住房公积金贷款实施新政策
【事件回顾】2012 年 9 月 27 日，济南住房公积金管理中心出台新规，对住房公积金贷款可贷额度计算方式、连续缴存公积金时间等多项政策进行调整。新规从 10 月 8 日起实施。（额度限制 ——市区一人缴存公积金的职工家庭贷 25 万元；额度计算——借款人及共同还款人公积金账户余额×15；担保政策——单身职工贷款可没有共同还款人和还款担保人；缴存时限——连续缴存公积金 6 个月以上改为 12 个月以上；首付比例——首套房 90 ㎡以下降为 20%，90 ㎡以上仍为 30%）
【事件影响】新政策在首付和贷款额度方面都提高了“门槛”，将对济南楼市调控产生积极影响。随着贷款首付比例提高和部分额度的降低，寻找共同还款人难度增加，会大大增加刚需购房者的贷款成本，一些改善型购房需求也将受到抑制，使之再度进入观望期，从而对楼市成交量产生直接影响。新政策在对防止利用公积金贷款炒房将起到积极作用，再想用公积金贷款炒房就很难了。 受公积金新政策影响的，可能更多的是一些经济收入相对较低的刚性购房者和改善型购房者。由于目前在利用公积金贷款环节难以区分改善型购房和投资投机型购房，“一刀切”的从严政策难免误伤一部分人，给部分真正需要住房的人购房带来一定困难，但从长期来看，购房者会从中受益。
4、济南槐荫区吴家堡镇将建非遗公园
【事件回顾】2012 年 10 月 17 日，从召开的非物质文化遗产博览园规划建设工作领导小组会议获悉，位于槐荫区吴家堡镇的非物质文化遗产博览园项目即将开工建设，计划 2014 年 10 月 1 日前建成开园，届时该项目有望成为规模、档次、项目最全的非物质文化遗产博览主题公园。该项目预计占地 1000亩，总投资约 28 亿元,项目内容包括非物质文化遗产展馆、园区景观、大型游乐及园区配套设施等。整个园区分为 8 大功能区,民间音乐舞蹈区、民间戏曲区、杂技与竞技区、民间节庆区、民间传说区、神秘文化区、民间手工艺区和综合项目区。项目涉及十大类 1000 余个单项，十大类分别为民间文学、民间音乐、民间舞蹈、民间美术、传统手工技艺、传统戏剧、曲艺、杂技与竞技、传统医药和民俗。
【事件影响】作为以非物质文化遗产为内容、以高科技为手段、以文化体验旅游为形式的新型文化产业项目，博览园建成后,将成为国内规模、档次、项目最全的非物质文化遗产博览主题公园，年接待能力有望达到 300 万人次，实现直接销售收入 6 亿元，项目预计带来直接和间接的消费拉动将超过 30 亿元，带来 1500 个直接就业岗位。
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