[摘要] 2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
章 宏观市场
【统计范围】：济南市区和周边县市
【数据来源】：济南市统计局
节宏观经济发展概述
济南市 2012 年一季度、上半年、前三季度，全市生产总值增速分别为 7.5%、8.1%、8.7%，固定资产投资增速分别为 11.3%、16.1%、19.4%，四季度各项主要经济指标继续向好，均比前三季度有新的提高，经济运行呈现“低位开局、逐季向好”的态势。截至 2012 年 10 月，济南地域财政收入为 977.40 亿元，经济运行态势总体良好。但目前面临的困难和问题仍然不少，发展中不平衡、不协调、不可持续问题依然突出。受宏观经济形势的影响，一些骨干企业生产经营比较困难，致使生产总值、规模以上工业增加值和进出口增长趋缓；传统产业比重过大，产业结构调整任务艰巨；实体经济支撑、增量消费拉动、城乡统筹发展的能力相对较弱等。
国内方面，预计 2013 年的中国经济增长总体呈平稳走势。但经济稳定的基础仍不扎实，包括外部市场不确定性加大，也包括国内房地产市场仍然存在一定的不稳定性等，这些都可能使经济增长的波动加大。
一、人口
济南市统计局公布的数据显示，近十年来济南市户籍人口基本保持平稳。第五次人口普查及第六次人口普查结果显示，2000 年和 2010 年济南市常住人口①（详见图表备注）分别为 592.17 万人和 681.40万人，十年间共增加了 89.23 万人（其中城区人口增加了 75.74 万人），增长 15.07%，年平均增长率为 1.41%，即济南每年约新增近 10 万人口。从十年间人口增长的速度看，山东省内济南的人口增长数量仅次于青岛。对此，统计专家指出，济南常住人口增长快，说明近些年流入的人口增多，而这与济南经济发展速度快有很大关系。
截至 2012 年 12 月，济南全市的户籍人口是 606.6 万，其中，主城区户籍总人口是 349.2 万，登记在册的外来人口（流动人口）是 192 万。主城区外来人口和户籍人口之比是 1：1.5。而 10 年前的 2002 年，济南市外来人口仅有 60 万，2009 年达到了 150 万，2012 年则达到了 192 万。预计到 2020 年，济南市的人口规模将达到 900 万至 1000 万。
（注：图内实体柱为户籍人口数据，实体柱加虚线部分为 2000 年及 2010 年人口普查数据，均为常住人口。①常住人口包括：居住在本乡镇街道且离开户口登记地所在的乡镇街道半年以上的人；户口在本乡镇街道且外出不满半年或在境外工作工作学习的人，“境外”指我国海关关境以外。）
二、GDP 及产业结构
1.GDP
2012 年前三季度，济南经济总体保持平稳较快发展，实现生产总值 3500.68 亿元。根据济南市经济工作会议上，市委副书记、市长杨鲁豫介绍，2012 年预计全市生产总值（GDP）增长 9.5%左右。推算得出，2012 年全年生产总值约 4824.89 亿元，是近七年来的值。在确保经济平稳较快发展的任务下，济南前三季度 GDP 增长率已达到 7.7%，邻近的青岛、西安、郑州、石家庄 GDP 增长率分别达到 10.1%、10.5%、11.5%、11.8%。
2.产业结构
2006 年以来，济南三大产业产值呈逐年上升趋势，2012 年前三季度三大产业总量分别为 168.75 亿元、1391.07 亿元、1940.86 亿元，三产比例由 2011 年同期的 4.8：41.4：53.8 调整为 4.8：39.7：55.4。全年数据方面，根据济南市经济工作会议中通报的“预计全年三产比例调整为 5.2∶41∶53.8”，该数据与 2011年同期相比，第三产业比重同比提高了 0.7 个百分点，产业结构进一步优化。近年来，三产所占比重逐年攀升，服务业比重的不断提高是济南经济发展的必然结果。然而，在产业结构积极转型的背后，还存有隐情。目前济南服务业在国内生产总值中的比重超过第二产业，很大程度上是由济南工业增长乏力造成的，济南市服务业的发展尚缺乏更加牢固的基础。在工业与服务业之间尚未形成真正的互动关系前，服务业带动国民经济发展的能力也就相对薄弱。
（注：图内虚线代表的是 2012 年济南市全年生产总值的推算值及三产比例。推算依据为济南市经济工作会议上通报的“2012 年预计全市生产总值 GDP 增长约 9.5%”和“预计全年三产比例调整为 5.2∶41∶53.8”）
三、固定资产投资
2012 年 1-10 月份，济南市固定资产投资 1717.5 亿元，同比增长 19.7%。从产业结构看，产业61.7 亿元，增长 32.8%；第二产业 540.1 亿元，增长 21.3%；第三产业 1115.7 亿元，增长 19.0%，其中房地产开发投资 557.0 亿元，增长 25.8%。2012 年 1-10 月济南房地产开发投资额占全社会固定资产投资的32.43%，呈逐年上升的趋势。
四、对外贸易
2012 年济南市进出口总值实现 91.47 亿美元，同比下降 12.1%。其中，出口实现 57.2 亿美元，同比下降 5.4%，增幅低于全省 7.8 个百分点；进口 34.3 亿美元，同比下降 21.3%。其表现出的特点如下：一是内资企业成为出口的主力军。1-12 月份内资企业出口 41.97 亿美元，占全市出口比重的 73.4%；二是贸易方式以一般贸易为主。一般贸易出口 37.99 亿美元，占全市出口的 66.4%；三是北美洲、非洲、南美洲均保持较快增长，南亚、欧洲下降幅度较大；四是出口商品以机电、高新技术产品为主。机电产品出口 39.5亿美元，占全市比重 69%，高新技术产品出口 64249 万美元，占全市比重 11.2%。五是部分骨干企业出口下滑。1-12 月，省冶金设计院和省电建公司工程承包带动出口同比分别下降了 86%和 27.7%，减少出口4.9 亿美元；济钢集团出口同比下降 52%，减少出口 1.84 亿美元；力诺公司出口下降 43.6%，减少出口 4577万美元。以上 4 家企业共减少出口 7.2 亿美元，拉低出口增幅 11.9 个百分点。
五、居民生活水平和消费
统计范围：济南市区和周边县市
1.人均可支配收入与人均消费性支出
济南市城市居民收入逐年平稳增长。2012 年，济南城市居民人均可支配收入为 32561.28 元，同比增长 12.7%。2013 年济南经济社会发展的预期目标初步确定为，城市居民人均可支配收入增长 11%。从支出来看，居民消费性支出不断增加，结构继续优化。预计全年城市居民人均消费性支出可达 20000.00 元。
2.社会消费品零售总额
济南市消费品市场呈现较为平稳发展的运行态势。2012 年前三季度，全市实现社会消费品零售总额1660.60 亿元，同比增长 14.8%。生活必需品类消费稳步上涨；住宿餐饮业和家居建材市场销售增速回升，前三季度，住宿餐饮业实现零售额 306.0 亿元，同比增长 14.9%；建筑及装潢材料类实现商品零售额 7.3亿元，同比增长 55.8%；家具类实现商品零售额 15.1 亿元，同比增长 6.8%；石油及制品类消费稳步上涨，前三季度，石油及制品类实现零售额 127.2 亿元，同比增长 27.2%；通讯器材类继续保持较大增幅。前三季度通讯器材类累计实现零售额 17.4 亿元，同比增长 25.2%。
六、其它
1.财政收入
财政收入运行稳定。截止到 2012 年 10 月份，济南实现地域财政收入 977.40 亿元。
2.存贷款余额
2006 年以来，金融业稳步提升。截至 2012 年 11 月，各项存款余额已达 9450.40 亿元，较年初增长14.19%，是近七年来的值。人民币各项贷款余额 7390.60 亿元。
第二节房地产行业发展概述
一、房地产开发投资情况
2012 年 1-10 月，济南市房地产投资额 557.0 亿元，同比增长 25.8%。其中住宅投资额为 373.9 亿元，同比增长 9.0%。自 2006 年起，济南市房地产投资额呈逐年上升趋势，其增长率虽然较去年同期有较大幅度的上升，这与 2011 年房地产投资增长率低（仅为 8.8%，是近 10 年来的值）有很大关系。但从值来看，25.8%的房地产投资增长率在近几年的数值中仅处于一个中间水平，分析仍受国家宏观调控影响所致，预计这种较低速增长的局面仍将持续一段时间。
二、销售面积及销售额
截至 2012 年 10 月，济南市商品房销售面积为 521.3 万平米，商品房销售金额为 347.1 亿元。自 2006年起至 2011 年，商品房销售面积和销售额整体呈稳步上升趋势。从图中来看，本年 1-10 月成交情况仍较佳，限购政策使得高性价比的刚需产品成为成交主力。为顺应市场形势，不少开发商推出刚需大盘，市场新增供应量随之上升，加上系列优惠措施的配合，吸引大量前期观望的刚需客户出手，因此销售情况较好。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
