[摘要] 2012 年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业深度调整后向死而生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。
四、税收政策
【政策名称】：事业单位自用住房免纳房产税
【发布时间】：2012 年9 月5日
【制定单位】：国家税务总局
【主要内容】：据悉，国家税务总局纳税服务司表示，根据《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》规定，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位，
对其本身自用的房产免纳房产税。
2012 年山东省政策盘点
【政策名称】：山东:今年继续实施房地产调控促房价合理回归
【发布时间】：2012 年1 月1日
【制定单位】：山东省住房和城乡建设厅
【主要内容】：今年山东省将继续实施房地产调控，巩固调控成果，继续落实好国家差别化的房地产税收、
信贷政策及住房限购政策，支持自住性住房需求，抑制投资性、投机性购房，促进房价合理回归。据山东
省住房和城乡建设厅介绍，山东省今年将加强对各地新建商品住房价格水平变动情况的监测，对房地产市
场变动异常、房价上涨过快的地方，及时指导出台必要的限购措施，并加强住房建设开发过程中的动态监
管，防止各类规避限购、限贷措施的行为。同时，山东省将加强房地产市场监管，重点实施商品房预售资
金监管，保证预售资金用到相应的开发项目建设上；进一步完善房地产市场信息系统，充分发挥个人住房
信息查询功能，尽快完成省、市、县联网。
【政策名称】：山东省2012 年将建30.51 万套保障房
【发布时间】：2012 年1 月4日
【制定单位】：山东省住房保障暨城乡建设工作会议上
【主要内容】：山东省住房和城乡建设厅厅长杨焕彩表示，2012 年我省将继续实施房地产调控，落实好差
别化的房地产税收、信贷政策及限购政策，支持自住性住房需求，抑制投资、投机购房，促进房价合理回
归。2012 年国家下达山东省各类保障性安居工程任务30.51 万套，其中新增廉租住房租赁补贴1 万户，
实物建设29.51 万套。29.51 万套中包括公共租赁住房8.24 万套、廉租房0.49 万户、经济适用房4.82 万
套、限价商品房2.7 万套，改造城市、国有工矿、林区、垦区、棚户区13.28 万套。要求11 月底前全部开
工，年内竣工11.8 万套。
【政策名称】：《山东省房屋建筑和市政工程招标投标办法》
【发布时间】：2012 年1 月27日
【制定单位】：山东省政府
【主要内容】：《山东省房屋建筑和市政工程招标投标办法》(以下简称《办法》)日前对外公布,3 月1 日起
正式施行。《办法》规定,投标报价低于成本、违反政府指导价或者高于招标文件设定的招标控制价的,投标
人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为,投标人的投标将被否决。
【政策名称】：山东修改“强制拆迁”规定强拆须由政府申请法院执行
【发布时间】：2012 年2 月13日
【制定单位】：山东省政府
【主要内容】：2月13 日，省政府办公厅发布通知称，山东修改了25 件地方性法规，其中《山东省城市房
屋拆迁管理条例》修改了有关“强制拆迁”的规定，明确提出“政府申请，法院执行”，限制了城管、开
发商、拆建机构等拆迁方权力，避免出现非法拆迁。
【政策名称】：山东省继续实行差别化用地政策严格限制两高一资
【发布时间】：2012 年4 月5日
【制定单位】：山东省国土资源厅
【主要内容】：山东省国土资源厅近日表示，今年山东省将继续实行差别化用地政策，严格限制“两高一资”行业用地需求，重点支持欠发达地区、科技创新等项目合理用地，确保保障性住房和“三农”的用地需求。
【政策名称】：《关于加快推进山东省光纤到户建设的意见》
【发布时间】：2012 年6 月3日
【制定单位】：山东省政府转发（山东省经信委、住建厅、通信管理局等5 部门联合出台）
【主要内容】：《意见》明确提出，自2012 年7 月起，山东省尚未办理施工许可证的新建住宅小区、商住
楼等，应全部达到光纤到户要求。自2012 年7 月起，尚未办理施工许可证的新建住宅小区、商住楼等，
应全部达到光纤到户要求。
【政策名称】：山东将试点商品房现房销售
【发布时间】：2012 年8 月27日
【制定单位】：山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会
【主要内容】：山东省副省长夏耕日前在山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会上表示，自9 月1
日起,凡不实行预售资金监管的商品住房项目,暂不核发预售许可证书。同时，山东省将选择有条件的开发项
目进行商品房现房销售试点。山东省表示，将严格按照“一房一价、明码标价”的要求，加强商品住房预
售方案审核，预售报价过高、随意调价且不接受房地产主管部门指导的商品住房项目，一律不得核发预售
许可证。所有在售楼盘必须在销售场所的醒目位置公示房源和价格,严厉打击捂盘囤房行为。山东省强调，
严格执行差别化的房地产税收、信贷政策和住房限购措施。严格执行二套房认定标准、首付款比例、贷款
利率和三套及以上住房停贷政策；济南、青岛严格执行住房限购措施；继续落实好对首套普通住房的税收、
信贷优惠政策，有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例、增加公积金贷款额度并延长还款年限，
支持居民自住性购房需求，保持房地产市场稳定。
【政策名称】：《山东省城乡规划条例》
【发布时间】：2012 年8 月30日
【制定单位】：山东省政府
【主要内容】：该条例自2012年12月1 日起施行。条例对城市规划作出明确要求,对于违反相关规划进行
建设的行为作出了明确的处罚规定。条例规定,未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证
的规定进行建设,尚可采取改正措施消除对规划实施影响的,由城乡规划主管部门责令停止建设,限期改正,处
建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。对于无法采取改正措施消除影响的,依法拆除,不能拆除的,
没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。这类情况包括擅自占用规划确定的道
路、广场、绿地、轨道交通、公交场站、燃气设施等进行建设的；擅自占用物业管理区域内业主共有的道
路、绿地或者其他场地进行建设的等。
【政策名称】：山东出台管理办法保障房租金不得随意减免
【发布时间】：2012 年12月26 日
【制定单位】：山东省财政厅
【主要内容】：近日，山东省财政厅出台了《山东省保障性租赁住房租金收支管理办法》，对于政府性租赁
住房的租金收入，《办法》规定，按照政府性基金收入的有关管理办法，必须实行预决算管理，按照规定
及时足额缴入国库，支出通过政府性基金预算安排，严格执行“收支两条线”管理。未经同级财政部门同
意，不得随意减免、缓缴、少金。对租金收入的使用，《办法》也作了详细规定，将廉租住房形成的
租金收入与公共租赁住房形成的租金收入分别管理，划定了详细用途，不可混用。
附件 2：2012年济南市政策盘点
【政策名称】：《关于进一步加强城市园林绿化工作的意见的通知》
【发布时间】：2012 年3 月19日
【制定单位】：济南市政府
【主要内容】：为提高城市绿化率，推进绿荫工程，济南市将大力发展空中绿地，并出台政策鼓励单位和个
人实施屋顶绿化。济南市出台了配套政策，对实施屋顶绿化的单位和个人，每平方米将给予80 元至100
元的补贴。
【政策名称】：《济南市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定和处理办法》
【发布时间】：2012 年5 月18日
【制定单位】：济南市城市管理行政执法局、济南市城乡建设委员会、济南市国土资源局、济南市规划局、
济南市住房保障和房产管理局
【主要内容】：对国有土地上房屋征收范围内的未登记建筑,具有三种情形之一认定为违法建筑。三种情形
包括:未取得相关建设审批手续,且未经有关部门批准的建筑；房屋征收冻结通告发布后,在征收范围内新建、
改建的房屋以及扩建房屋的新增部分；超过批准期限的临时建筑。对认定为违法建筑的，不予补偿，并按
违法建筑拆除规定予以拆除。该办法即日起施行,有效期五年。
【政策名称】：《济南城市绿化条例细则》出台
【发布时间】：2012 年5 月29日
【制定单位】：济南市政府
【主要内容】：济南市政府日前印发《济南市城市绿化条例实施细则》,新规定自6 月1 日起实施,有效期五
年。新细则鼓励机关、企事业单位及社区居民开展楼(房)顶绿化和垂直绿化。经验收合格后,每平方米奖励
80 至100 元。
【政策名称】：《关于房地产开发企业不得拒绝购房人办理住房公积金贷款有关事宜的通知》
【发布时间】：2012 年6 月6日
【制定单位】：济南住房公积金管理中心
【主要内容】：济南市住房公积金管理中心印发了《关于房地产开发企业不得拒绝购房人办理住房公积金贷
款有关事宜的通知》,开发商不得限制购房人使用公积金贷款。房地产行政主管部门责令房地产企业改正限
制购房人使用公积金贷款的行为,情节严重或拒不改正的,将作为不良信用记录记入企业信用档案。
【政策名称】：《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》
【发布时间】：2012 年6 月29日
【制定单位】：济南市政府
【主要内容】：新办法规定,配套不达标,物业费可降低30%。车位空置半年,停车服务费可按照收费标准的
50%收取。《征求意见稿》中规定,济南住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行
政府指导价和市场调节价。其中普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价,由价格主管部门会
同同级物业主管部门制定本地区执行的基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收
费标准,由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。非普通住宅以及业主委员
会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价,由双方合同约定。
【政策名称】：济南市住房公积金政策调整
【发布时间】：2012 年9 月26日
【制定单位】：济南市住房公积金管理中心
【主要内容】：为保持房地产市场健康平稳发展，济南市住房公积金中心日前调整了公积金个人贷款政策，
从10月8 日起，济南市区个人申请住房公积金贷款的可贷款额度为25 万，调整后贷款上限减少了25
万。此外，90 平方米以下首套房公积金贷款首付比例由30%降至20%。具体如下：
(调整一)可贷额度:家中只有一人缴公积金,可贷额度50 万变25 万
调整一人缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款的可贷款额度的规定。两人及以上缴存
住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款的可贷款额度仍为50 万元(章丘、平阴、济阳、商河为40
万元)。一人缴存住房公积金的职工家庭申请住房公积金贷款的可贷款额度为25 万元(章丘、平阴、济
阳、商河为20 万元)。
(调整二)贷款额度计算方法:只剩下公积金账户余额×15 一种算法
调整可贷额度计算方法。住房公积金贷款额度按借款人公积金缴存情况计算确定:住房公积金贷款额度=借款人及共同还款人公积金账户余额×15。一个家庭夫妻双方及家庭居住共同成员均缴存住房公积金的应合并计算其可贷额度；一人缴存住房公积金的职工家庭,如果能提供正常缴存公积金的共同还款人,可按双方缴存公积金的家庭计算可贷款额度。
(调整三)申请条件连续缴存时间由 6 个月提高到12 个月以上
调整借款人须连续缴存公积金时间的规定。借款人须在贷款前连续缴存公积金12 个月以上,方可申请
公积金贷款。
(调整四)差别化信贷政策:首套房在90 平方米以下首付从三成变两成
调整差别化信贷政策。使用住房公积金贷款购买首套普通自住住房,套型建筑面积在90 平方米(含)以下
的首付款比例由目前的30%降低到20%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于缴存职工购买
改善居住条件的普通自住住房,第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于60%,贷款利率不得低
于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1 倍。继续执行禁止向购买第三套及以上住房的缴存职工家
庭发放住房公积金个人住房贷款政策。
【政策名称】：济南推出预售商品房预测绘成果审核归档制度
【发布时间】：2012 年11月29 日
【制定单位】：济南市住房保障和房产管理局
【主要内容】：济南市住房保障和房产管理局推出预售商品房预测绘成果审核归档制度，将包含房屋套数、
户型、分摊、用途、公共部位设施、人防工程等详细情况的测绘成果，与建委商品房预售许可证审批环节
挂钩，将以前购房之后因与原规划不符无法办理房产证的问题，直接在预售环节予以解决。
【政策名称】：济南市公租房保障标准正式发布
【发布时间】：2012 年11月30 日
【制定单位】：济南市政府
【主要内容】：济南市政府办公厅近日就明确政府集中建设公共租赁住房保障标准有关问题下发通知提出，
12 月1 日起，三类符合住房困难标准的家庭或人员可申请政府集中建设公共租赁住房。同时，从12 月1
日起，济南市将开展公租房申请分配试点工作。17 个项目6110 套(间)房源将推出参与试点，分布在天桥
区、长清区、高新区、章丘市、济阳县、平阴县、商河县。今年分配的公共租赁住房按照“谁投资,谁分配”的原则进行定向分配。
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