[摘要] 二月份地方放松调控被叫停，中央政府调控楼市决心不改；土地市场打破沉寂，放量推地；2月份济南商品住宅市场成交20.12万平方米，成交均价为7324元/平方米，表现为“量涨价跌”。
（三） 整体市场成交分析
1、整体市场成交总量分析
2012年2月，济南商品住宅市场共成交1844套房源，约20.12万平方米，环比上月上涨831%，与去年10月水平接近；受降价促销力度进一步加强、范围扩大和成交结构影响，整体市场成交均价环比下降9%，至7324元/平方米；
由于本月成交以中小户型居多，因此，整体市场成交套数环比上月上涨881%，而成交面积环比上月仅上涨831%；另外，由于价格走低，导致在成交面积环比上月上涨831%的情况下，成交金额环比上月上涨750%；
针对刚需客户价格敏感的特点，各中端、中高端项目普遍选择灵活营销、低价快销走量策略，“特价”成为本月市场关键词，高折扣、特价房、团购房、内部购房屡见不鲜，首付分期、以旧换新、老带新奖励等新的促销手段也逐渐涌现；潜在购房者尤其是刚需客户受低价吸引，逐渐放弃观望，择机入市，市场观望情绪转淡；各中端、中高端项目成交普遍回升，但低价位或降价幅度大的项目受市场关注程度更高，成交业绩更佳，如绿地新里•梵尔赛公馆、万象新天、中海国际社区、恒生伴山等。
本月成交量大幅反弹，一方面是低价有效刺激了刚性需求释放，另一方面，春节期间购房需求积压、延迟集中释放也是重要原因，市场是否就此回暖，成交量能否得以保持，尚难下定论。
2、各种物业形态的成交量和成交均价分析
2012年2月，普通住宅产品成交量占整体市场成交量的98%，成交均价7198元/平方米，环比下降7%，主要原因一方面在于成交主力中端或中高端房源价格部分进一步下调，另一方面，这部分房源成交量因价格下调增加，对整体市场价格的影响力提高；洋房产品和别墅产品成交少，价格受个别项目影响大；公寓产品成交较上月有所增加，但较住宅产品远为逊色，成交均价受成交结构影响，下降16%。
3、成交均价区间分析
图4-5 整体市场成交均价分布图（2012年2月）
中端、中高端房源市场成交量显著扩大，高端房源成交占比收缩是本月的重要变化；
从成交均价区间分布来看，单价在8000元/平方米以下的成交量占整体市场成交量的77%，较上月进一步提高15个百分点，单价在8001-9000元/平方米之间的成交量占到整体市场成交量的17%，两相加总，中端及中高端房源成交量占到整体市场成交量的94%，反应出目前济南房地产市场以刚性需求为主导。
单价在9001元/平方米以上房源的成交份额为6%，而其中单价万元以上房源的成交份额仅为3%；高端房源成交依然低迷，市场回暖并非全面回暖，仅是中高端房源成交量的迅速回升带动整体市场成交量反弹。
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