[摘要] 二月份地方放松调控被叫停，中央政府调控楼市决心不改；土地市场打破沉寂，放量推地；2月份济南商品住宅市场成交20.12万平方米，成交均价为7324元/平方米，表现为“量涨价跌”。
导言
1、政策概述：地方放松调控被叫停，中央政府调控楼市决心不改；
2、土地市场概述：土地市场打破沉寂，放量推地；
3、济南房地产市场概述： 2月济南商品住宅市场成交20.12万平方米，成交均价为7324元/平方米，环比上月表现为“量涨价跌”； 公寓市场持续低迷，成交总量仅为960平方米，成交均价为9045元/平方米；写字楼市场的成交量为900平方米，成交均价为9200元/平方米；商业市场成交量为1600平方米。
一、房地产相关政策及行业信息
（一） 本月政策概述
地方放松调控被叫停，中央政府调控楼市决心不改。
（二） 国家及济南市政府宏观政策
1. 央行：下调存款准备金率0.5个百分点
2月18日，中国人民银行宣布从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调后，大型金融机构存款准备金率将回落至20.5%，中小金融机构17%。
中原视点：此为2012年首次下调存准率，下调可能是基于以下三个原因：，央行进行货币政策预调微调的措施，目的是稳增长；第二，外汇占款增长缓慢；第三，银行的流动性趋紧，进一步释放银行体系流动性，缓解当前市场资金紧张压力。
对于房地产市场来说，为一大利好消息，此次释放的4000亿流动性，将会有部分流入房地产行业当中，但相对于房地产开发企业来说，这种利好可能会更多地体现在购房贷款方面，尤其是在今年减轻刚需购房压力的调控方向下，首套房贷款难度将会减少，部分购房者的观望情绪也会减轻，但是楼市的调控政策并未发生根本性的改变。
2. 央行：落实差别化住房信贷政策
在日前召开的2012年人民银行金融市场工作座谈会上，央行表示，继续落实差别化住房信贷政策。加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。
央行还表示，提升信贷政策导向力，促进经济发展方式转变和经济结构调整，引导信贷资源更多地向“三农”和民生领域倾斜。
中原视点：此次央行表示增加对首次购房人群的信贷支持，并不意味着调控政策的放松，而是对之前过于严格的一刀切调控政策的适度调整，从而使调控政策更加精准，即在严厉打击投资投机需求的同时，能够更好地保护首次购房人群的利益，促进房价合理回归。
3. 国办：积极稳妥推进户籍制度改革
23日，国务院办公厅发布《关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》，要求各地区、各有关部门认真贯彻国家有关推进城镇化和户籍管理制度改革的决策部署，积极稳妥推进户籍管理制度改革。
通知提出，要分类明确户口迁移政策。在县级市市区、县人民政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定职业并有合法稳定住所（含租赁）的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口；在设区的市（不含直辖市、副省级市和其他大城市）有合法稳定职业满三年并有合法稳定住所（含租赁）同时按照国家规定参加社会保险达到一定年限的人员，本人及其共同居住生活的配偶、未婚子女、父母，可以在当地申请登记常住户口；继续合理控制直辖市、副省级市和其他大城市人口规模，进一步完善并落实好现行城市落户政策。
中原视点：户籍制度改革对三四线城市城市化进程将带来积极推动作用，对这些城市房地产市场的长期发展将非常有利。
4. 新华社：房地产调控不允许任何变相的松动
2月29日，新华社发表评论文章称，当前中国房地产市场调控仍处于关键时期，房价合理回归的基础仍不稳固，个别地区寄望房地产调控政策"转向"的侥幸心理并不现实，房地产调控不允许任何变相的松动。
文章强调，国家近年来出台实施的一系列房地产调控政策措施虽然取得初步成效，但当前房地产市场调控仍处于关键时期，成果只是初步的，房价合理回归的基础仍不稳固。
在这种情况下，调控力度一旦放松，将引发市场预期的混乱，不仅可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹，而且政府的公信力也将受损，不利于巩固已经取得的调控成果和房地产业的持续健康发展。
最后，文章重申，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展，这是中央的坚定决心，也是各地政府和行业的行动方向。需要各地一手控制投资投机需求，促房价合理回归不动摇；一手大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。”
中原视点：在房地产调控的关键时期，中央政府与地方政府博弈加剧。从2011年开始，不断的有地方政府试探中央调控底线，但无一不破灭。这一方面，表明中央政府对房地产市场调控的坚定决心；另一方面，也说明地方政府对土地财政的高度依赖。对于房地产市场未来走向，还要看中央政府态度。
5. 国土部：季度地价涨幅逾10%应及时查核原因
2月22日，国土资源部发布的《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》要求，坚持房地产调控政策不动摇，如若季度地价涨幅超过10%，城市国土资源主管部门应及时查找原因，提出对策。
通知指出，各地要进一步加强城市的地价动态监测工作，密切关注地价变化；严格落实和进一步完善房地产用地异常交易地块备案制度，加强土地出让价格评估管理，完善决策程序；同时，自今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。
中原视点：地价出现涨幅，将相应的造成房价的上涨，而土地交易市场的肃清将使得房地产市场趋于健康平稳的状态，防止房价的反常攀高，同时也将保证房地产市场的公平合理的竞争，使得整个市场持续稳定发展。
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6. 国土部：集体用地建公租房试点不可随意开展
2月22日，国土资源部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》。
通知要求，要加强利用集体建设用地建设租赁住房试点管理。对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的，由省级政府审核同意试点方案并报国土资源部审核批准后，可以开展试点工作。
对此，国土资源部土地利用司有关负责人23日补充表示，“对于利用集体土地建设公共租赁房，国土资源部提出了严格的政策要求、程序要求和审批要求，不能随意开展试点。
中原视点：允许集体土地上建设租赁房，是一种用地制度和现有政府保障房体制的突破。土地余量增大，可以提高供应量和供应速度，缓解保障房的供地压力。年初，京沪两地已获批先行试点。但现阶段，一方面，租房需求量难以把握，另一方面，对一些城市一旦拥有这个机会，是否利用集体用地大肆兴建租赁房的担忧仍在，故审批严格、谨慎。
7. 国家发改委：限制外籍人士在华按揭购房
近日，国家发改委对北京市、上海市、广东省、云南省、厦门市、宁波市、深圳市发改委，有关境内外资银行作出《关于境内外资银行申请2012年度中长期外债规模有关问题的通知》。
根据该通知内容，为降低期限错配风险，发改委在核定中长期外债额度时，将主要考虑固定资产投资项目贷款的外债需求。
对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。境外中长期同业存款及其他非居民存款(大额可转让存单除外)由外汇局按短期外债进行管理。
中原视点：这将使得外籍人士可用于住房按揭贷款的资金来源有所减少，因此对外籍人士按揭购房形成限制。这一规定表明发改委对于限制境外资金流向房地产市场的态度已明确。
8. 李克强：确保保障房公平分配放在更重要位置
2月6日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强主持召开保障性住房公平分配工作座谈会并讲话。
李克强指出，确保保障房公平分配，一是要保障基本。住房保障是政府提供的一项基本公共服务，通过提供小户型、齐功能、质量可靠的保障房和加快推进棚户区改造，保障中低收入住房困难家庭的基本住房需求，改善棚户区群众的居住条件，并为符合条件的新就业职工和外来务工人员提供稳定居所。二是要公正程序。准入、审核、轮候、分配、退出等方面的程序要严格规范，对保障房申请人、入住者的收入、住房、财产等情况全面审核、动态监测，使所有符合条件者都能公平公正地参加申请、轮候和逐步获得保障房。完善纠错机制，堵塞漏洞，使不符合条件者能够及时清退。同时各类程序又要尽可能简便，惠民便民。三是要公开过程。全面公开透明，是保障房公平分配的“试金石”，要坚持阳光操作，接受群众、社会和媒体全方位监督，做到全过程公开。
中原视点：保障房建设，质量是“生命线”；而进入分配环节后，“公平分配”又是保障性安居工程持续发展的“生命线”，同时还是社会稳定的“晴雨表”。因此，李克强副总理特别强调，要牢牢把好公平分配这个保障性安居工程持续发展的生命线。
9. 住建部拟年底完成100城住房公积金联网
近日，住建部已部署相关工作，拟在今年年底完成对中国内地100个主要城市住房公积金账户的联网监控。同时住建部《住房公积金管理条例》的修订工作已有时间表，将在2013年6月前全部完成，并上报国务院法制办。
据了解，内地住房公积金在2011年末余额高达2.1万亿，目前起缴存覆盖面或进一步被强制扩大，用途也将增加。对此，有关部门拟加强对住房公积金的安全监管。
据悉，住房公积金账户的联网监控将打破住房公积金账户仅由属地政府监管的传统格局。
中原视点：随着住房公积金缴存覆盖面可能进一步被强制扩大，以及用途的增加，对2011年年末余额已高达2.1万亿的住房公积金的安全监管，已成为当务之急。联网监控百城住房公积金可谓是制度性改革，可保障其用于保障性住房建设贷款和监督其安全性，防止住房公积金挪用或投资投机炒房。
10. 国税总局：与已购房者同购将没有首套房契税优惠
税务总局纳税服务司相关负责人近日在解答纳税服务热点问题时介绍，与已有购房记录的人共同购房不可享受首次购房的契税优惠政策。
据国家税务总局相关负责人透露，根据我国关于首次购买普通住房有关契税政策，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
11. 国土部：今年将试点处理现存小产权房问题
2月16日召开的“推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会”上，国土部相关负责人表示，今年将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房的问题。
国家土地执法监察局局长李建勤表示，小产权房是指集体土地上建的房子，卖给非本经济村组织成员。国家明确规定城里居民不可买宅基地建房，也不可以买小产权房。目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但凡是小产权房不允许登记，不受法律保护。
去年，国务院已经成立了小产权房清理小组，清理小组由国土资源部和住建部牵头。下一步，国家将按照积极稳妥原则，清理小产权房。
中原视点：“小产权房”长期在合法与不合法之间游移，对于商品房市场产生了一定的负面影响。它涉及农村集体建设用地流转、城市低收入人群住房保障等重大、复杂问题，处理必须慎之又慎。
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（三） 济南市重大发展规划
1. “齐鲁之门”最快明年动工 西客站片区将崛起新地标
6日，从济南市规划局、济南市西区投融资管理中心等相关部门了解到，西客站“齐鲁之门”城市综合体项目，目前台湾华新丽华集团投资意向最强烈，济南市相关部门也在积极推进该项目，最快明年将进入到项目实施阶段。
据悉，台湾华新丽华集团已于去年向济南市西区投融资管理中心交纳了5亿人民币的土地熟化资金，西区投融资管理中心也已经启动了416亩项目用地的申报程序。
2. 西客站片区村民安置楼将开建
17日，从济南建设网获悉，济南市西客站片区村民安置住宅将进入建设阶段，目前一区2地块的1至4号住宅楼和A段车库工程建设，已由济南西城投资开发集团有限公司进行施工和建设监理招标。据了解，本工程位于济南市西客站片区，建筑面积约56351.53平方米，结构类型为框剪结构，层数为地上30层、地下2层，工程的计划工期为27个月。
（四） 其他与房地产行业有关的重要信息
1. 国土部：4月底将完成保障房用地审批
国土资源部有关负责人2月5日透露，2011年建设用地指标的投放领域已经确定，其中保障性住房是必保内容。
国土资源部要求，国务院批准用地城市必须在2月底前对保障性住房用地单独组卷申报，审查通过的用地由部安排计划指标，4月底前完成用地审批。
据悉，由于近两年已经消耗了大量净地和易征易拆存量用地，所以给今年建设700万套保障性住房用地指标带来了压力，但是，保障性住房供地仍然会应保尽保。
2. 统计局：房企2月18日起联网直报统计数据
据统计局网站消息，从2月18日开始，70万家“三上”企业和房地产开发经营企业将在统一的数据采集和处理平台上，通过互联网直接向国家数据中心或国家认定的省级数据中心报送统计数据。
统计局局长马建堂说，推行统计四大工程，可以减轻企业负担，提高工作效率，规范统计活动，但最根本的目的是确保国家获得真实准确、完整及时的统计数据。
据悉，统计四大工程包括：一是要建设一个真实完整、及时更新的统一的单位名录库；二是要建立统一规范、方便企业填报的企业统计报表制度；三是建设功能完善、统一兼容的统一数据采集处理软件系统；四是建立统一高效的统计联网直报系统。
中原视点：数据乱象已成房地产行业领域的一大“公害”，各方数据“掐架”，不仅让购房者一头雾水，还可能会误导行业调控的实施。作为有关部门制定行业调控政策时的重要参考之一，此次改革房地产数据统计方法恰逢其时，使用相应集中的一种统计方法尤其是联网的方式，便于中央更加直接的了解国计民生领域的变化，并且制定相应的税收政策、财政政策、货币政策。
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3. 百城公积金联网济青在列
我省住房公积金相关负责人证实，由住房和城乡建设部主推的百城公积金联网在我省已经开展，我省首批列入其中的城市包括济南、青岛。
13日，济南和青岛两地住房公积金管理中心相关负责人均证实，这项工作在两地已经开展。
中原视点：百城公积金联网后，住房和城乡建设部能够掌握各地公积金的状况，监管各地住房公积金的使用，避免挪用等违法违规现象发生。在楼市调控从严的市场环境下，对异地投机性炒房行为也将起到抑制作用。
4. 银监会近日对房地产信贷风险发出密集提示
据悉，银监会近日对房地产信贷风险发出密集提示，明确要求商业银行严格控制房地产过热地区的开发贷款规模，并强化房企“名单制”管理，立足产业链条开展压力测试。
与此同时，国土部近期也提出要加强与央行、银监会协商，抓紧出台《关于加强土地储备与融资管理的通知》，防范因地方债务压力产生违规供地行为。
中原视点：可以预见，房地产行业的相关风险防控将成今年各项风险防控任务的重中之重。在房地产市场调控继续从严不懈的背景下，监管层已着手疏导控制下一步市场降温可能带来的负面效应。
5. 上海“居住证三年可买二套房”被叫停
上海楼市“微调”不到1周就宣布“夭折”。
2月28日，从各区房产交易中心了解到，上海“持居住证满3年居民可购二套房”政策已经被叫停。外地居民的二套房限购政策被打回原形。
上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生昨日也再次重申：“上海执行住房限售政策没有变化。我们将继续严格执行国家和本市房地产市场调控的各项政策措施，严格执行住房限售政策，政策不改变，力度不放松，抑制投资投机性购房，进一步巩固调控成果。”
中原视点：从佛山，到芜湖，再到上海，地方政府有意放松楼市调控政策的接连夭折，再次表明了地方政府与中央在楼市调控上的博弈，也再次印证了今年中央将坚定不移的继续执行楼市调控的决心。
6. 首例企业年金参建公租房获保监会特批
2月23日上海消息，长江养老保险股份有限公司参与公租房投资的金融创新产品已获保监会特批，有望近期参与上海“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”。这是企业年金获批参与公租房投资产品。
中原视点：继保险资金获准投资公租房后，企业年金也迎来了试点机会，企业年金或许也可作为一种融资渠道，有效补充建设资金。
7. 沈阳夫妻合贷公积金额度由40万提高至50万
沈阳市上调个人公积金贷款额度：个人贷款限额由原来的25万提高至30万，夫妻合贷由40万提高至50万。
中原视点：提高公积金贷款额度对当下萎靡的楼市而言，显然是一种利好。与此前各地出台的税费优惠、购房补贴、修改住宅标准、购房入户等政策一样，这都将促使楼市成交量上升。
8. 天津上调普通住宅指导价格标准
天津市房管局消息，2012年2月1日起，天津市普通住宅指导价格标准再次进行调整。其中，中心城区平均涨幅达到35.2%，环城四区上涨33.6%，滨海新区上涨33.5%。
中心城区以河西区为例，调整前为9900元每平方米，调整后为13860每平方米，涨幅为40.0%。
此次调整是继2007、2008和2010年之后天津市第四次上调。
中原视点：普通住宅指导价格的上调，扩大了普通住宅房源的范围，使得购房交易税费大幅缩减，在一定程度上缓解了购房者的购买压力。
北京、武汉、厦门、天津、上海已相继调整此标准，预计接下来将有很多地市做出调整，减轻购房者的税费负担。
二、土地市场交易信息
（一） 土地整体市场概述
土地市场打破沉寂，放量推地。
图2-1 济南土地出让公告面积（2011年1月-2012年2月）
沉寂两月后，济南土地市场2月先后五次推出26宗居住及商服用地，开启了2012年土地供应大幕；本月土地供应面积达182.66万平方米，折合建筑面积685.80万平方米，为2011年以来单月土地供应量月；从区域分布来看，本月供应主要集中于槐荫区西客站片区、历下区旅游路西蒋峪片区及市中区兴隆片区。
（二） 本月土地供应情况分析
表2-2 济南公告居住及商服用地情况（2012年2月）
本月济南挂牌出让居住及商服用地26宗。其中，挂牌居住用地15宗，占地面积148.85万平方米，建筑面积426.98万平方米；商服用地11宗，占地面积33.81万平方米，建筑面积258.82万平方米，供应仍为居住用地为主。
表2-3 济南公告居住及商服用地区域分布（2012年2月）
本月除高新区外，其它各区均有土地供应，槐荫区土地供应宗数，历下区土地供应量。
槐荫区供应土地13宗，分布于西客站片区、经一路北侧、纬十二以东和经七路以南、纬七路以西三个区域，其中，西客站片区安置一区、腊山河西路及腊山河东路沿线土地供应达到10宗，占地面积达58.61万平方米，占区域土地供应总量的93.7%；
历下区推出土地8宗，位于原体育训练中心和旅游路以南、龙洞路以西的居住用地位置优越，市场关注度高；
市中区推出土地3宗，分布于兴隆片区和馆驿街以南，兴隆片区土地的首次推出较受瞩目，预计该片区其它地块也将陆续上市；
历城区、天桥区各推出1宗土地，历城区推出的居住用地位于雪山片区山东建筑大学北侧，占地面积5.13万平方米；天桥区推出的商服地块位于清河北路以南、规划展览馆以东，建成后将为区域增加14.13万平方米的商务办公产品供应。
（三） 本月土地成交情况分析 无
三、报纸硬广告分析
（一） 总体情况分析
表3-1 济南市媒体推广监测情况统计表（2012年2月）
2012年2月报纸广告投放频次、投放版面数较上月均出现大幅上涨，但较去年同期仍有下滑，下滑幅度分别为21.05%、31.38%。
（二） 各城区楼盘广告投放情况分析
表3-2 济南市各区域媒体推广统计表（2012年2月）
本月除高新区无项目投放报广外，其余区域投放频次和版面数较上月均有不同幅度增加。其中，历城区投放频次，达12次，7.5个版面，恒大城和恒大名都项目在本月增加了报广投放量；其次为市中区，共计投放9次，7.75个版面，主要来自于鲁能领秀城项目；历下区投放7次，6.25个版面；槐荫、天桥区均有少量投放。
（三） 分物业类型报纸广告投放情况分析
表3-3 分物业类型媒体推广统计表（2012年2月）
分物业类型来看，本月商业项目突破零投放，共计投放5个频次，4.25个版面；住宅投放量仍居，共计投放28个频次，21个版面，环比上涨幅度明显；写字楼和公寓无项目投放。
四、商品住宅市场分析
（一） 市场概述
2月，济南商品住宅市场环比上月表现为“量涨价跌”。
（二） 商品住宅新开盘项目分析
1、开盘成交总量分析
图4-1 济南市房地产市场新增供应量月度趋势（2011年1月-2012年2月）
2012年2月，开盘项目3个，新增供应量约6.1万平方米，576套房源；在绿地新里•梵尔赛公馆上市热销的带动下，整体市场开盘成交率达到71%；
本月，各项目不再无为，开始主动调整营销策略，应对观望情绪笼罩的低迷市场形势，寻求突围。鑫苑名家、绿地国际花都加大优惠力度加推新房源，为2012年的济南房地产市场注入了首批新增供应；继而，北部大盘绿地新里•梵尔赛公馆项目经过几个月的蓄客，采取大幅优惠、低价上市策略开盘，取得成功，开盘成交率高达85%。
2、开盘成交物业形态分析
表4-2 新增供应量物业形态分析表（2012年2月）
2012年2月，济南住宅市场的新增供应全部为普通住宅产品，洋房、别墅等高端产品及公寓产品在目前市场环境下推盘仍十分谨慎。
3、开盘成交区域分析
图4-3 开盘成交量区域分析表（2012年2月）
2011年2月，新增供应集中于天桥区、槐荫区；
天桥区绿地新里•梵尔赛公馆的上市以及鑫苑名家的加推，带动区域新增供应量跃升，其中绿地新里•梵尔赛公馆作为规模达700万平方米的绿地滨河国际城的首期上市产品，受市场关注度高，其开盘价格符合客户心理预期，成交理想，开盘成交率达到85%，带动区域开盘成交率达到79%；随着绿地新里梵尔赛公馆的上市及快速推盘，北部区域今年新增供应量将有明显增加，成交也将更趋活跃；
槐荫区新增供应来自绿地国际花都，项目月初加推，当时整体市场观望氛围仍较浓，开盘成交情况一般，但持续销售良好；其它区域本月没有新增供应。
4、开盘成交价格分析
图4-4 开盘成交价格月度走势图（2011年1月-2012年2月）
2012年2月，商品住宅的开盘成交均价为6031元/平方米，为去年以来低点；本月开盘项目均为以刚需客户为主力客群的中端项目，其中，开盘成交量大的绿地新里•梵尔赛公馆和绿地国际花都成交均价低于6000元/平方米，从而决定了整体市场开盘成交均价的在6000元上下浮动，鑫苑名家价格虽相对较高，但成交量占市场比例小，对成交均价的拉升有限。
（三） 整体市场成交分析
1、整体市场成交总量分析
2012年2月，济南商品住宅市场共成交1844套房源，约20.12万平方米，环比上月上涨831%，与去年10月水平接近；受降价促销力度进一步加强、范围扩大和成交结构影响，整体市场成交均价环比下降9%，至7324元/平方米；
由于本月成交以中小户型居多，因此，整体市场成交套数环比上月上涨881%，而成交面积环比上月仅上涨831%；另外，由于价格走低，导致在成交面积环比上月上涨831%的情况下，成交金额环比上月上涨750%；
针对刚需客户价格敏感的特点，各中端、中高端项目普遍选择灵活营销、低价快销走量策略，“特价”成为本月市场关键词，高折扣、特价房、团购房、内部购房屡见不鲜，首付分期、以旧换新、老带新奖励等新的促销手段也逐渐涌现；潜在购房者尤其是刚需客户受低价吸引，逐渐放弃观望，择机入市，市场观望情绪转淡；各中端、中高端项目成交普遍回升，但低价位或降价幅度大的项目受市场关注程度更高，成交业绩更佳，如绿地新里•梵尔赛公馆、万象新天、中海国际社区、恒生伴山等。
本月成交量大幅反弹，一方面是低价有效刺激了刚性需求释放，另一方面，春节期间购房需求积压、延迟集中释放也是重要原因，市场是否就此回暖，成交量能否得以保持，尚难下定论。
2、各种物业形态的成交量和成交均价分析
2012年2月，普通住宅产品成交量占整体市场成交量的98%，成交均价7198元/平方米，环比下降7%，主要原因一方面在于成交主力中端或中高端房源价格部分进一步下调，另一方面，这部分房源成交量因价格下调增加，对整体市场价格的影响力提高；洋房产品和别墅产品成交少，价格受个别项目影响大；公寓产品成交较上月有所增加，但较住宅产品远为逊色，成交均价受成交结构影响，下降16%。
3、成交均价区间分析
图4-5 整体市场成交均价分布图（2012年2月）
中端、中高端房源市场成交量显著扩大，高端房源成交占比收缩是本月的重要变化；
从成交均价区间分布来看，单价在8000元/平方米以下的成交量占整体市场成交量的77%，较上月进一步提高15个百分点，单价在8001-9000元/平方米之间的成交量占到整体市场成交量的17%，两相加总，中端及中高端房源成交量占到整体市场成交量的94%，反应出目前济南房地产市场以刚性需求为主导。
单价在9001元/平方米以上房源的成交份额为6%，而其中单价万元以上房源的成交份额仅为3%；高端房源成交依然低迷，市场回暖并非全面回暖，仅是中高端房源成交量的迅速回升带动整体市场成交量反弹。
（四） 区域市场成交分析
1、各区域成交量分析
图4-6 区域市场成交区域分析图（2012年2月）
2012年2月，济南房地产市场区域成交量由大到小，依次为天桥区、历城区、市中区、槐荫区、历下区及高新区；
天桥区区域成交量排名位，主要在于区域大盘项目绿地新里•梵尔赛公馆上市热销，开盘成交量大，以及鑫苑名家、名泉春晓的贡献；绿地新里梵尔赛公馆的上市将加快北部区域房地产开发节奏，对北部区域房地产市场发展具有里程碑意义，预计随着区域内其他项目的入市，北部区域将快速崛起为济南房地产市场新的一极；
历城区由于万象新天、恒生伴山成交量的拉动，区域成交量排名第二位；两项目是降价促销成功的典型，降价直接带动了成交量猛增；恒生伴山2月底大幅降价后，性价比突显，在区域内具备了较强的竞争力；
市中区中海国际社区为实现高去化率调低了售价，效果明显，成交量放大，鲁能领秀城、泉景天沅销售业绩保持良好，区域成交量以三项目成交量为支撑，排名第三位；
槐荫区区域成交量排名第四位，代表项目为路劲御景城、连城水岸、绿地国际花都；
历下区名士豪庭特价房成交量较大，但区域内其它中高端、高端项目仍然深陷销售困境中难以摆脱，区域成交量排名第五位；
高新区由于在售项目少，区域成交量在未来一段时间内仍难有大增。
2、各区域成交均价分析
图4-7 区域市场成交均价月度走势图（2011年1月-2012年2月）
2012年2月，除历城区外，其它区域成交均价均下行，排名由高到低依次为历下区、市中区、高新区、天桥区、槐荫区和历城区；
历下区的成交均价为10342元/平方米，环比上月下降7%，主要在于成交结构变化，区域内价格相对较低的名士豪庭成交量增加；
市中区区域成交均价在中海国际社区调低售价的影响下，环比上月下降6%；
高新区区域成交均价为7217元/平方米，环比下降23%，主要在于海信慧园推出优惠房源成交量增加，对区域成交均价的影响力增大；
天桥区的区域成交均价为6759元/平方米，环比上月下降21%，一方面在于区域成交主力绿地新里•梵尔赛公馆价格低，对区域成交均价的影响力大，另一方面在于鑫苑名家、名泉春晓让利幅度的加大；
槐荫区的区域成交均价为6712元/平方米，环比上月下降4%，主要在于价格更低的绿地国际花都、连城水岸成交量的上升；
历城区的区域成交均价为6657元/平方米，环比上月上涨2%，主要在于恒生伴山成交量猛增对区域成交均价的拉升。
（五） 下月开盘项目预测
2012年3月预计新增供应量为10.09万平方米，约969套房源，市场活跃度回升，各项目将把握机会、顺势加推，推盘项目随之增加。
五、公寓市场分析
（一） 公寓监测对象界定标准
1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；
2、建筑面积不少于1万平米，已开盘且销售率在90%以内；
3、产权年限为40年或50年。
（二） 新增供应量分析
图5-1 济南市公寓新增供应量月度趋势（2011年1月-2012年2月）
（三） 在售供应量分析
图5-2 济南市公寓在售供应量月度趋势（2011年1月-2012年2月）
本月公寓市场在售供应量为4.47万平方米；其中，槐荫区区域在售供应量仍，为1.69万平方米，主要来自银座CEO公馆和发祥1号公馆项目；其次为历下区，区域在售供应量1.57万平方米，代表项目华强广场、鲁能国奥城、杰正岭寓；高新区在售供应量为0.74万平方米，来自于丁豪广场项目；历城区在售供应量来自翡翠清河项目，为0.47万平米。一方面，由于市场无新增供应，另一方面，由于1月成交惨淡、去化缓慢，在售供应量变化不大。
（四） 成交量分析
图5-3 济南市公寓成交量月度趋势（2011年1月-2012年2月）
2012年2月，公寓产品成交0.096万平方米，环比上月增长182%;丁豪广场、绿地卢浮公馆玫瑰坊公寓、翡翠清河公寓等中端房源为成交主力，高端房源成交仍不见起色；商品住宅市场成交回暖，公寓市场成交也有所回升，但回升速度远低于住宅市场，究其原因，主要是由于公寓产品价格基本保持平稳，各项目价格未做调整或仅有小幅下调，而潜在购房者仍期待更大的优惠折让。
（五） 成交均价分析
图5-3 济南市公寓成交均价月度趋势（2011年1月-2012年2月）
本月公寓市场整体成交均价为9045元/平方米，中端房源成交占比增加，成交均价环比下跌16%。
分区域来看，历下区区域成交均价，为18700元/平米；历城区成交均价排名第二位，为8800元/平方米；高新区成交均价8700元/平方米。历下区、历城区、高新区均仅有单个项目有成交，区域成交均价由单个项目均价决定。槐荫区成交均价为8325元/平米，代表项目绿地卢浮公馆玫瑰坊公寓、银座CEO公馆。
（六） 后市预测 无
六、写字楼市场
（一） 写字楼市场月度情况概述
本月新增供应量来自二环东路板块，共计0.09万平方米；在售供应量为8.91万平方米，环比上月上涨0.59%；成交量为0.09万平方米，上涨幅度明显；写字楼市场整体成交均价为9200元/平方米，环比上月下降3.16%。写字楼市场呈现供求小幅上涨、价格继续下跌态势。
（二） 写字楼区域划分
按照写字楼周边商务氛围的聚集度、交通的可通达性、金融和服务类行业的发展水平等指标可把济南的写字楼市场划分为七大板块，分别为泺源大街板块、山大路板块、二环东路板块、高新区板块、奥体板块、西部板块和北部板块。
（三） 写字楼供应量
1、预售量 无
2、新增供应量 本月写字楼新增供应量0.09万平方米，来自于二环东路板块写字楼项目的新增供应。
3、在售供应总量
图6-1 济南市写字楼在售供应量（2012年2月）
本月写字楼市场在售供应量为8.91万平方米，环比上涨0.59%，变化幅度不大。
从各版块来看，高新区在售供应量仍位列，共计3.97万平方米，环比下滑0.95%；山大路板块、西部板块和北部板块上月无成交，本月无新增供应，在售供应量无变化；二环东路板块本月有新增供应量，为0.09万平方米。
（四） 写字楼成交分析
图6-2 济南市写字楼成交量分析（2012年2月）
本月写字楼市场成交量较上月明显增加，共计成交0.09万平方米，来自于二环东路板块项目的成交；其余板块本月无成交。写字楼市场在本月继续表现低迷状态。
（五） 售价分析
图6-3 济南市写字楼价格分析（2012年2月）
本月写字楼整体市场的成交均价为9200元/平方米，环比下滑3.16%。本月仅有二环东路板块有成交，因此成交均价受区域结构因素影响明显。
（六） 写字楼推广项目列表 无
（七） 后市预测
本月写字楼市场表现依然平淡，预计后期在奥体板块写字楼项目入市的带动下，供应量、成交量和价格均会有不同幅度的上涨。
七、商业市场
（一） 商业市场月度情况概述
本月商业市场环比上月表现为“供应平稳，成交下滑，价格下跌”。
（二） 商业监测对象界定标准
1、济南市内六区（历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新）；
2、已开盘且销售率在90%以内的纯商业项目；
3、已开盘销售的写字楼和住宅的底商部分。
（三） 商业监测区域划分
根据济南商业物业分布格局将济南市商业部分划分为：中、东、南、西、北五个区域。
中部区域范围界定：经十路以北，北园大街以南，纬六路以东，二环东路以西；
东部区域：西起二环东路，东到高新区；北起胶济铁路，南至浆水泉；
南部区域：东起燕子山西路，南到二环南路两侧，西至建设路和济微路南段，北到经十路；
西部区域：东起纬六路、建设路，西到西部新城；北起胶济铁路，南至二环南路；
北部区域：南起无影山路--北园大街—工业北路，北到北部绕城高速；西起二环西路。
（四） 商业供应量
1、预售量 无
2、新增供应量
本月商业市场新增供应量约为2000平方米，主要来自底商项目盛世名门的新增供应。
3、在售供应量
（1）总体
图7-1 济南市商业供应总量（2012年2月）
本月济南商业市场变化幅度较小，在售总供应量为103036.12平方米。
底商市场在售供应量为71091.12平方米，环比上涨1.86%，占商业总供应量的69%；本月新增供应量全部来自于底商市场，且上月底商成交量较小，因此本月底商供应量出现小幅上涨；纯商业市场供应量约为31945平方米，环比下滑3.87%，纯商业无新增供应，在售供应量来自于上月存量。
（2）各区域
图7-2 济南市各区域供应量分析（2012年2月）
从各区域来看，2月份各区域市场没有较大波动，中部市场在盛世名门底商项目的影响下，供应量有小幅上涨，环比上涨1.34%；其余区域在上月的消化和本月无新增供应的情况下，在售供应量均有不同幅度的下滑。总体来讲，各区域供应量表现较平稳。
具体来看，中部供应量约为64104平方米，遥居各区域之首；其次为东部，在售供应量约为15936平方米，环比下降2%；西部在售供应量为8439平方米，位列第三，环比下降1.75%；南部总供应量为6701.34平方米，环比下降1.67%；北部在售供应量为7856平方米，环比下降约为3%。
总体来讲，本月各区域商业项目均处于消化存量阶段，无较大波动。
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（五） 商业成交分析
图7-3 济南市各区域成交量分析（2012年2月）
2012年2月份商业市场成交仍没有回暖迹象，成交量继续下滑，共计成交1600平方米，环比下滑约30%。
上图显示，中部成交量，约为796平方米，较上月下滑45%，主要由于上月有新项目上市且成交状况良好，从而使得中部成交量较高，而本月各项目趋于正常消化状态，成交有所放缓；北部成交量385平方米，位列第二，较上月有明显上涨；西部本月成交300平米，成交量明显提高；东部成交量下滑，仅120平方米；南部本月无成交。
（六） 售价分析
1、底商售价
图7-4 济南市在售供应底商价格变化表（2012年2月）
2月份底商市场成交均价约为13945元/平方米，环比下降18%。价格波动受区域结构影响较大。
由上图可以看出，本月各区域成交均价都出现不同程度下滑。其中下滑幅度最明显的是中部，达34.25%，本月成交均价为16437.51元/平方米，主要由于本月中部底商盛世名门项目成交均价较低，且成交量占比较大，故拉低了本区域整体均价；东部成交均价为15000元/平方米，环比下降15%，主要受个别项目销售价格影响；西部成交均价为11000元/平方米，本区域本月仅有阳光100有成交，故项目价格即为本区域价格；南部和北部本月无底商成交。
2、在售纯商业项目价格列表
图7-5 济南市在售纯商业项目价格表（2012年2月）
本月纯商业市场供应无明显变化，市场依然冷清。
中部区域售价，代表项目泰府广场由于地段优势，一层售价高达11万元/平方米，开元广场二期一层销售均价在10万元/平方米左右；其次为东部中泉新都汇项目均价较高，首层在6-7万元/平米；南部目前仅有怡文轩在售，首层均价在45000元/平方米左右；其他区域在售纯商业项目首层价格集中在20000-30000元/平方米之间。
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（七） 商业推广项目列表
图7-6 济南市商业推广项目列表（2012年2月）
本月有三个商业项目投放报广，以开业、招商和投资为主要诉求点；商业项目在本月媒体推广仍然较少，在售项目仅有诚基泉城新时代和明湖珠宝城投放报媒。
（八） 商业市场总结及后市预测
本月商业市场表现可以总结为“供应平稳，成交下滑，价格下跌”。底商市场在本月有少量新增供应，主要来自于中部盛世名门底商的上市。纯商业市场持续低迷，各项目成交量均较低甚至无成交。
预计后期随着市场的回暖，成交量会有明显改善，成交均价更能反映整体市场情况，仍有上涨的可能。
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