[摘要] 二月份地方放松调控被叫停，中央政府调控楼市决心不改；土地市场打破沉寂，放量推地；2月份济南商品住宅市场成交20.12万平方米，成交均价为7324元/平方米，表现为“量涨价跌”。
四、商品住宅市场分析
（一） 市场概述
2月，济南商品住宅市场环比上月表现为“量涨价跌”。
（二） 商品住宅新开盘项目分析
1、开盘成交总量分析
图4-1 济南市房地产市场新增供应量月度趋势（2011年1月-2012年2月）
2012年2月，开盘项目3个，新增供应量约6.1万平方米，576套房源；在绿地新里•梵尔赛公馆上市热销的带动下，整体市场开盘成交率达到71%；
本月，各项目不再无为，开始主动调整营销策略，应对观望情绪笼罩的低迷市场形势，寻求突围。鑫苑名家、绿地国际花都加大优惠力度加推新房源，为2012年的济南房地产市场注入了首批新增供应；继而，北部大盘绿地新里•梵尔赛公馆项目经过几个月的蓄客，采取大幅优惠、低价上市策略开盘，取得成功，开盘成交率高达85%。
2、开盘成交物业形态分析
表4-2 新增供应量物业形态分析表（2012年2月）
2012年2月，济南住宅市场的新增供应全部为普通住宅产品，洋房、别墅等高端产品及公寓产品在目前市场环境下推盘仍十分谨慎。
3、开盘成交区域分析
图4-3 开盘成交量区域分析表（2012年2月）
2011年2月，新增供应集中于天桥区、槐荫区；
天桥区绿地新里•梵尔赛公馆的上市以及鑫苑名家的加推，带动区域新增供应量跃升，其中绿地新里•梵尔赛公馆作为规模达700万平方米的绿地滨河国际城的首期上市产品，受市场关注度高，其开盘价格符合客户心理预期，成交理想，开盘成交率达到85%，带动区域开盘成交率达到79%；随着绿地新里梵尔赛公馆的上市及快速推盘，北部区域今年新增供应量将有明显增加，成交也将更趋活跃；
槐荫区新增供应来自绿地国际花都，项目月初加推，当时整体市场观望氛围仍较浓，开盘成交情况一般，但持续销售良好；其它区域本月没有新增供应。
4、开盘成交价格分析
图4-4 开盘成交价格月度走势图（2011年1月-2012年2月）
2012年2月，商品住宅的开盘成交均价为6031元/平方米，为去年以来低点；本月开盘项目均为以刚需客户为主力客群的中端项目，其中，开盘成交量大的绿地新里•梵尔赛公馆和绿地国际花都成交均价低于6000元/平方米，从而决定了整体市场开盘成交均价的在6000元上下浮动，鑫苑名家价格虽相对较高，但成交量占市场比例小，对成交均价的拉升有限。
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