[摘要] 2月济南土地市场“井喷” ，刚需入市住宅成交反弹。
◎土地政策
★2月2日 财政部：土地出让计提10%作教育资金
1、政策内容
为实现2012年国家财政性教育经费支出占国内生产总值4%的目标，财政部已发布通知要求各地区全力落实从土地出让中计提教育资金政策，要求从土地出让中计提10%的教育资金，确保及时足额计提和有效使用。
2、政策解读
去年7月，财政部、教育部联合印发了《关于从土地出让中计提教育资金有关事项的通知》，要求从土地出让中计提10%的教育资金。财政部要求，2012年的教育资金也要严格按规定计提。此外，财政部指出，要切实保障教育资金有效使用，重点用于支持农村基础教育。
★2月21日 2012土地新政出炉 国土部严打小产权房
1、政策内容
2月21日，国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会。国土部相关负责人表示，小产权房不予确权登记，不受法律保护，今年国土资源部将会选择部分城市开展小产权房清理工作。此外，国土部今年将加强市场监测分析工作，做好土地市场动态监测监管和城市地价动态监测工作，完善异常交易情况备案制度。今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报国土部。
除了加强市场监测分析外，2012年要继续坚持并严格实施招拍挂制度。为促进房价合理回归，在房价高的城市，促进适度多采用限房价、竞地价等供地政策，继续鼓励多配建保障性安居房，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
2、政策解读
随着城市化进程的发展，将来会有越来越多的集体土地转化为城市用地，即使不予以承认，这些小产权房已置身于城市之中。应尽快地研究解决小产权房问题，制定出管理办法，加以规范化。
关于加强对土地市场的动态监测方面，土地监测由地王转向流标、流拍，也可看出调控下房地产市场发生的变化。从目前监测的情况来看，去年上半年出现了一些高价地和地王，下半年由于市场需求降低，流标流拍等现象也随之发生。今年在土地市场监测中既要防止高价地，也要防止流标流拍，最终目标是为了维持土地市场的平稳运行。
★2月22日 《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》出台
1、政策内容
通知要求如下：一、坚持房地产调控政策不动摇，进一步明确重点工作任务。二、全力抓好住房用地供应，切实惠及民生。三、坚决落实保障性安居工程建设用地，实现“应保尽保”。四、严厉打击违法违规，大力促进开发建设。五、强化监测分析和新闻宣传，积极引导市场。
2、政策解读
2月21日国土资源部召开的新闻发布会和2月15日发布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》传递出了明确信号——坚持房地产调控政策不动摇，抓好住房用地供应，促进已供土地开发建设。本轮土地新政表现出如下几个特点。特点一：坚持两手抓，一手抓供地，一手促开发。特点二：调控目标更准、力度更猛。特点三：保障房供地“锁定”四个“继续”，一是继续坚持保障性安居工程用地应保尽保的原则；二是继续实行保障性安居工程用地计划指标单列；三是继续对保障性安居工程用地实行特事特办、加快审批；四是继续对保障性安居工程用地的落实实行目标责任制考核。特点四：集体土地建设租赁房试点“门槛”高，不得随意开展。特点五：避免市场大起大落，既防高价地，也防流标流拍，最终目标是为了维持土地市场的平稳运行。
★2月23日 人民法院：因房价下降而退房将难获法律支持
1、政策内容
日前，人民法院下发《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》，该《通知》有部分内容涉及到了房地产，其中强调：各级人民法院要妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实。要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策，以及维护经济社会平稳较快发展的高度，严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进房地产市场健康发展。
2、政策解读
该通知表现出人民法院对于因市场风险提出的退房、终止按揭等是否属于“情事变更”的理解，是倾向于否定的。由宏观调控引发市场价格变动，不应适用情事变更原则，因为价格的变化属于市场经济的风险范畴。这意味着，因房价回落引起的退房纠纷更难获得支持。
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