2月济南土地市场&quot;井喷&quot;刚需入市住宅成交反弹

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第二章各物业市场分析

【监测时间】：2012年2月1日-2月29日。

【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。

【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。

【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；

2.“成交量”以实际签订协议为准；

3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。

4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。

节普通住宅

【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。

【内容综述】

2月份，随着销售季节的到来，市场出现少量新增供应，而整体供应仍旧高位运行。开发商为去库存、回资金，纷纷采取降价促销措施，市场上大量库存以“特价房、一口价”等形式推出。在大幅度的优惠吸引下，刚需入市拉动成交量出现反弹，刚需引发市场“小阳春”。市场成交价格在低价刚需盘的热销带动下，出现明显的下行趋势。

◎供应量及区域分布

★市场供应量月度变化

2月住宅总供应量为8806套、103.6万平米，同比增加96.2%和95.5%，环比增加4.5%和4.0%。其中新增498套、5.4万平米，同比减少60.8%和56.1%。2月份，市场仅2个项目推出新房源，分别为东部的海信慧园和北部的绿地新里•梵尔赛公馆。

★各区域供应情况

2月，东部和北部均有新房源推出，东部海信慧园加推108套新房源，北部绿地新里•梵尔赛公馆新入市，推出390套房源。东部区域在新增房源的带动下，跃升为各区域之首，供应总计2913套，占市场总供应的33%。西部位居第二，供应2415套，占市场总供应的27%。北部在绿地新里•梵尔赛公馆的入市带动下，供应增加至2035套，占市场总供应的23%。南部、中部供应持续减少，均不足1000套。

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◎成交量及区域分布

★市场成交量月度变化

2月住宅市场成交1767套、19.5万平米，同比上升63.8%和72.6%，环比增加1649套、18.2万平米。

春节过后，市场进入正常销售阶段，开发商纷纷采取降价促销策略以消化库存。而相对低廉适中的价格，也吸引了大批刚需客户入市。随着刚需客户的释放，市场成交一路攀升，高性价比的刚需楼盘迎来“小阳春”。

★各区域成交情况

2月份，刚需楼盘发力，东部、北部和西部呈现三足鼎立的状态。东部、北部在新房源的热销带动下，区域成交均突破500套，占比均在30%以上。西部屈居第三位，成交485套、4.9万平米。南部、中部成交较少，其中南部成交108套、1.3万平米；中部成交不足百套。

◎价格及变化趋势

★均价

注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。

2月，市场整体均价为9620元/平米，同比下降0.9%，环比下降1.1%。低价新楼盘的入市，使得整体价格出现下滑。

从整体市场来看，在宏观调控政策的持续影响下，开发商对于新推房源的定价更加趋于理性，新房源价格大多低于预期，更加符合市场需求。而目前市场上出现的在售楼盘“降价”行为，大多为开发商处理前期剩余房源所推出的“特价房、一口价”措施。

★成交均价

注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

2月，市场整体成交价格为7287元/平米，同比下降11.1%，环比下降14.9%，2月份，在低价房源的热销带动下，市场整体成交价格出现较为明显的下行趋势。

随着销售季节的到来，去库存、回资金成为开发商现阶段的首要任务。在当前市场形势低迷的情况下，“价格”成为开发商撬动市场的利器。2月份，市场上出现大批五六千元的刚需楼盘，其极具诱惑力的价格吸引了众多客户出手，低价刚需盘的旺销，再次印证了价格才是王道的道理。

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第二节写字楼

【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。

【内容综述】

2月，写字楼市场整体极为冷清，全月无新增供应，无成交，整体报盘均价为13500元/平米，在售项目价格无变动，整体价格走势保持平稳。

◎供应量及区域分布

★市场供应量月度变化

2月，济南写字楼市场供应量为3.65万平米，同比下降66.6%，环比持平。截止本月底，写字楼市场已连续5个月没有新房源入市，市场整体表现极为冷清。在经济环境持续低迷背景之下，企业扩张减缓，自用客户明显减少，同时在中央坚持房地产调控不放松环境下，投资客户进入楼市更趋谨慎，两者结合使得市场需求严重不足，各楼盘来电来访量一直处于低位，受蓄客难度日益增加影响，部分项目推迟入市，市场供应明显不足。

★各板块供应量情况

2月，经十路板块仍为市场供应主力，供应量为1.66万平米，占总供应的45.6%；其次为高新区板块，供应量为1.62万平米，占总供应的44.4%；再次为泺源大街板块，供应量为0.25万平米，占总供应的6.9%；其他零星分布的写字楼供应量较少，为0.11万平米，占总供应的3.1%。

本月各板块供应量与上月相同，市场绝大部分供应仍集中在经十路板块和高新区板块，总体呈现供应不足，且分布极不均衡状态。

◎成交量及区域分布

★市场成交量月度变化

2月，写字楼市场仍无成交。2012年初市场延续2011年下半年低迷态势，连续两个月出现零成交现象。在国内外经济环境不明朗形势之下，企业扩张明显放缓，对写字楼的需求降低，加上投资楼市风险加大及投资的降低，市场成交持续低迷。

◎价格及变化趋势

★报盘均价

注：报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。

2月，写字楼市场整体均价为13500元/平米，同比上升5.12%，环比持平。本月在售写字楼项目价格均无变动，市场整体价格走势保持平稳。

★成交均价

注：“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

2月写字楼市场无成交，因而成交价格不作统计。

第三节商业

【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。

【内容综述】

2月份商业市场持续1月份的低迷状态。底商和纯商业市场均无新增房源上市，成交量均降为2011年以来的值，底商市场的价格则连续四个月保持不变。在住宅市场处于以价换量的行情下，商业市场表现欠佳。

底商

◎ 供应量及区域分布

★ 市场供应量月度变化

2月底商供应量为3.43万平米，同比上涨90.56%，环比下降1.15%。市场上连续三个月无新增供应，处于存量缓慢消化状态。

★ 各区域供应量情况

2月底商供应量的区域依然为东部，供应量为1.71万平米，占总供应量的50.0%；北部区域位列第二，供应量为0.56万平米，占总供应量的16.4%；西部区域位列第三，为0.45万平米，占总供应量的13.2%；南部区域位列第四，供应量为0.40万平米，占总供应量的11.7%；中部供应，为0.30万平米，占总供应量的8.8%。

2月底商市场上无新增供应量，东部区域因项目较多继续占据底商市场供应量的半壁江山，其他区域供应量及占比变化较小。

◎ 成交量及区域分布

★ 市场成交量月度变化

2月底商成交量为0.02平米，同比下降93.10%，环比下降50.00%。2月份底商市场连续三个月无新增供应，再加上开发商主要精力放在住宅的优惠促销上，底商市场成交仍在低位徘徊，成为去年以来成交量值。

★ 各区域成交量情况

2月底商市场仅北部区域有成交，成交量为200平米，其余区域均未成交。底商市场的冷清可见一斑。

◎ 价格及变化趋势

★整体均价

2月底商价格为20986元/平米，同比下降22.91%，环比无变化。本月无新增房源上市，底商市场连续四个月价格无变化。

纯商业

◎ 市场供应量月度变化

2月，纯商业总供应量为8.94万平米，同比上涨4.56%，环比微降0.674%。本月市场无新增。

◎ 市场成交量月度变化

2月纯商业成交量为0.02万平米，同比下降71.43%，环比下降66.67%，市场成交量已连续三个月处于递减状态，降为去年以来成交量值。

◎ 在售纯商业项目介绍

根据样本选取标准，符合监测要求的在售项目共有7个，分别为：鲁商广场、银座晶都国际、齐鲁鞋城品牌港、诚基•泉城新时代商业步行街、明湖湾开元广场、中泉新都汇、怡文轩文化艺术城。

第四节公寓

【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。

【内容综述】

2月，公寓市场已连续四个月未有新增供应，存量房源缓慢消化中。小面积、低总价的公寓产品开始吸引客户入市。

◎供应量及区域分布

★市场供应量月度变化

2月，公寓市场总供应量为615套，4.55万平米，同比上升1.3%和3.2%，环比下降1.6%和1.3%。公寓市场持续无新增供应，存量房源递减中。

★各区域供应情况

2月，东、西部依然是公寓市场的主要供应区域。东部区域供应，供应322套，占到供应总量的52%；西部其次，供应228套，占总供应的37%；中部供应65套；南部、北部仍无供应。

◎成交量及区域分布

★市场成交量月度变化

2月，公寓市场共成交15套、0.10万平米，同比减少70%和76%，环比增加50%和67%。2月份公寓市场成交虽有小幅上涨，但整体市场依然严峻，成交量仍旧低位徘徊，存量房源缓慢消化中。从项目成交来看，小面积、低总价的公寓产品，开始吸引投资客和办公客入市出手。

★各区域成交情况

2月份的公寓成交依然集中在东部，共成交11套、0.07万平米；西部成交3套、0.02万平米；中部成交1套、48平米。

◎价格及变化趋势

★报盘均价

注：报盘均价的计算为公寓市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。

2月，公寓市场整体均价为11114元/平米，同比下降3.5%，环比与上月持平，整体价格走势平稳。

★成交均价

注：“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。

2月，公寓市场整体成交均价为9787元/平米，同比上升0.1%，环比下降13.7%。低价公寓产品的大量成交，使得整体公寓市场成交均价出现明显下降。

第三章政策分析

今年是政策巩固年。2月6日-10日，中南海五次座谈会，温总理第六次提到房价问题，强调巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。

土地方面，国土部发布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》传递出了明确信号——坚持房地产调控政策不动摇，抓好住房用地供应，促进已供土地开发建设。金融方面，2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率，但下调不等于货币政策趋向宽松，短期内并无降息可能。今年放松货币政策的空间很有限，只能微调。对于楼市的影响方面，这对于缓解开发商的资金压力是一个利好，不过楼市的调控政策并无根本性的改变。

◎行业政策

★2月6日《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》出台

1、政策内容

通知要求，落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本，做好2012年保障性安居工程财政资金安排。具体要求如下：一、切实落实资金来源，确保不留资金缺口。二、拓宽资金来源渠道，加大保障性安居工程投入力度。三、创新财政支持方式，引导社会资金投资保障性安居工程。四、落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本。五、保证资金及时到位，提高资金使用效益。六、加强资金监督管理，确保资金专款专用。

2、政策解读

财政部发布关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知，表示2012年中央财政安排保障性安居工程补助资金将大于2011年，各级财政部门确保今年保障性安居工程任务顺利完成。各级财政部门要确保政府资金来源落实到位。要进一步采取措施，扩宽资金来源渠道。2012年增加的地方政府债券收入要优先用于保障性安居工程，个人住房房产税试点地区取得的房产税收入，要专项用于保障性安居工程。

在财政支持方式方面，通知称要引导社会资金投资保障性安居工程。各级财政部门要积极支持成立专门企业，还可以通过投资补助、贷款贴息等方式支持保障性住房建设。要落实税费优惠政策，降低保障性安居工程成本。严格按照国家有关规定，落实保障性安居工程基金免缴政策。中央财政已于2011年9月底提前通知2012年部分中央补助资金数额，并将于2012年4月底前下达剩余的中央补助资金，要提高资金使用效益。各级财政部门要督促住房城乡建设部门严格按照规定用途使用保障性安居工程资金，确保资金专款专用，不得滞留、挤占和挪用。

★2月13日温家宝：房价合理回归不动摇促进市场健康发展

1、政策内容

2月6日-10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开的五次座谈会上提出了当前房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。

2、政策解读

这已是温家宝两年来第六次提及促进房价合理回归。此前，温家宝总理也多次提及促进房价合理回归。在限购政策下，几乎每过一两月，部分地方政府和开发商、中介行业，都对中央限购政策放松有新的预期，并不断有专家预测调控政策将放松。不过每一次“松绑”的梦想都被中央政府的表态戳破。

★2月14日住建部：严查公积金骗提骗贷

1、政策内容

近日，住房和城乡建设部下发《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》，对住房公积金的监管职能将进一步强化。要求各地进一步加强住房公积金的监管，重点查处公积金骗提骗贷和大额资金转存等情况。

2、政策解读

近年来随着住房公积金规模的快速增长，业务范围不断拓宽，缴存、提取、个人贷款、资金存储、财务核算等方面的风险隐患不断积累，强化监管和安全使用成为主要问题。管好用好住房公积金，事关推动实现“住有所居”目标，为此将进一步加强住房公积金监管，保证资金安全和有效使用。

★2月15日住建部首次表态：地方不得擅调楼市政策

1、政策内容

住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。

2、政策解读

公开资料统计显示，在政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等超过14个城市对当地的楼市政策进行适当的微调。2月9日，芜湖市政府公布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，被外界解读为新年“救市”计划，然而仅隔4天时间，这份庞大的刺激购房的政策却被叫停。这表明中央政府对地方政府试图放松房地产调控政策的做法持零容忍态度。

★2月13日山东修改“强制拆迁”规定强拆须由政府申请法院执行

1、政策内容

2月13日，省政府办公厅发布通知称，山东修改了25件地方性法规，其中《山东省城市房屋拆迁管理条例》修改了有关“强制拆迁”的规定，明确提出“政府申请，法院执行”，限制了城管、开发商、拆建机构等拆迁方权力，避免出现非法拆迁。

2、政策解读

这一修改符合《中华人民共和国行政强制法》的有关规定，明确了政府是征收补偿的主体，强制拆迁的程序必须是“政府申请，法院执行”，这也意味着非法“强拆”成为过去时。

◎金融政策

★2月8日央行：满足首购房家庭贷款需求落实差别化房贷

1、政策内容

央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，继续落实差别化住房信贷政策。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。

2、政策解读

事实上，此前住建部也曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。此前2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。

针对央行和住建部“满足首次购房贷款需求”的声音，业内人士指出目前期待首套房在基准利率上继续放松不太可能。除非银行必须执行定向的针对刚需首套房贷款的政策，或者是银行有大量的信贷额度，否则银行不会出现接近亏本的资金利用情况。

★2月19日下调存款准备金率0.5个百分点

1、政策内容

中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调后,我国大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。

2、政策解读

这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率。上次央行宣布下调准备金率是在2011年11月30日,当时是央行三年来首次下调准备金率。分析认为,不少学者都认为，当前市场流动性趋紧是这次央行下调存准率的主要原因，而央行紧缩的货币政策渐渐转向中性，从防通胀为主转为稳增长为主，也是顺应了从一季度就要进行预调微调的要求，预期未来存款准备金率依然有下调空间。粗略估算,此次下调后,可一次性释放银行体系流动性约4000亿元人民币。

此次下调存款准备金率虽为今年首次，但下调不等于货币政策趋向宽松，短期内并无降息可能。央行刚发布的2011年四季度货币政策执行报告，为今年的货币政策定下了基调。在这份报告中，央行对经济增长仍偏乐观、对通胀则保持警惕，这意味着今年放松货币政策的空间很有限，只能微调。对于楼市的影响方面，这对于缓解开发商的资金压力是一个利好，不过楼市的调控政策并没有根本性的改变。

◎土地政策

★2月2日财政部：土地出让计提10%作教育资金

1、政策内容

为实现2012年国家财政性教育经费支出占国内生产总值4%的目标，财政部已发布通知要求各地区全力落实从土地出让中计提教育资金政策，要求从土地出让中计提10%的教育资金，确保及时足额计提和有效使用。

2、政策解读

去年7月，财政部、教育部联合印发了《关于从土地出让中计提教育资金有关事项的通知》，要求从土地出让中计提10%的教育资金。财政部要求，2012年的教育资金也要严格按规定计提。此外，财政部指出，要切实保障教育资金有效使用，重点用于支持农村基础教育。

★2月21日 2012土地新政出炉国土部严打小产权房

1、政策内容

2月21日，国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会。国土部相关负责人表示，小产权房不予确权登记，不受法律保护，今年国土资源部将会选择部分城市开展小产权房清理工作。此外，国土部今年将加强市场监测分析工作，做好土地市场动态监测监管和城市地价动态监测工作，完善异常交易情况备案制度。今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报国土部。

除了加强市场监测分析外，2012年要继续坚持并严格实施招拍挂制度。为促进房价合理回归，在房价高的城市，促进适度多采用限房价、竞地价等供地政策，继续鼓励多配建保障性安居房，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。

2、政策解读

随着城市化进程的发展，将来会有越来越多的集体土地转化为城市用地，即使不予以承认，这些小产权房已置身于城市之中。应尽快地研究解决小产权房问题，制定出管理办法，加以规范化。

关于加强对土地市场的动态监测方面，土地监测由地王转向流标、流拍，也可看出调控下房地产市场发生的变化。从目前监测的情况来看，去年上半年出现了一些高价地和地王，下半年由于市场需求降低，流标流拍等现象也随之发生。今年在土地市场监测中既要防止高价地，也要防止流标流拍，最终目标是为了维持土地市场的平稳运行。

★2月22日《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》出台

1、政策内容

通知要求如下：一、坚持房地产调控政策不动摇，进一步明确重点工作任务。二、全力抓好住房用地供应，切实惠及民生。三、坚决落实保障性安居工程建设用地，实现“应保尽保”。四、严厉打击违法违规，大力促进开发建设。五、强化监测分析和新闻宣传，积极引导市场。

2、政策解读

2月21日国土资源部召开的新闻发布会和2月15日发布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》传递出了明确信号——坚持房地产调控政策不动摇，抓好住房用地供应，促进已供土地开发建设。本轮土地新政表现出如下几个特点。特点一：坚持两手抓，一手抓供地，一手促开发。特点二：调控目标更准、力度更猛。特点三：保障房供地“锁定”四个“继续”，一是继续坚持保障性安居工程用地应保尽保的原则；二是继续实行保障性安居工程用地计划指标单列；三是继续对保障性安居工程用地实行特事特办、加快审批；四是继续对保障性安居工程用地的落实实行目标责任制考核。特点四：集体土地建设租赁房试点“门槛”高，不得随意开展。特点五：避免市场大起大落，既防高价地，也防流标流拍，最终目标是为了维持土地市场的平稳运行。

★2月23日人民法院：因房价下降而退房将难获法律支持

1、政策内容

日前，人民法院下发《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》，该《通知》有部分内容涉及到了房地产，其中强调：各级人民法院要妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实。要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策，以及维护经济社会平稳较快发展的高度，严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进房地产市场健康发展。

2、政策解读

该通知表现出人民法院对于因市场风险提出的退房、终止按揭等是否属于“情事变更”的理解，是倾向于否定的。由宏观调控引发市场价格变动，不应适用情事变更原则，因为价格的变化属于市场经济的风险范畴。这意味着，因房价回落引起的退房纠纷更难获得支持。

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★2月28日国土资源部发布《关于严格土地利用总体规划实施管理的通知》

1、政策内容

一、充分认识严格实施土地利用总体规划的重要意义。土地利用总体规划已经批准，具有法定效力，任何单位和个人不得违反。

二、严格依据规划划定和保护基本农田。（一）及时划定基本农田。（二）完善基本农田保护区管理。（三）建立基本农田建设集中投入制度。

三、强化建设用地空间管制。（一）落实建设用地管制边界和管制区域。（二）认真执行各项空间管制规则。城乡建设用地允许建设区在面积不改变的前提下，空间布局可在有条件建设区内进行形态调整，但不得突破建设用地扩展边界。

四、严格土地利用总体规划实施。（一）加强土地利用计划调控。（二）严格建设项目用地预审。强化建设项目用地规划审查，凡不符合法律规定和土地利用总体规划的，不得通过建设项目用地预审。（三）严格依据规划审查各类用地。（四）严格中心城区规划控制范围的管控。（五）规范土地利用总体规划评估修改。（六）补充和深化土地利用总体规划安排。

五、保障土地利用总体规划有效实施。（一）加快推进土地利用规划数据库建设。（二）制订完善土地利用总体规划管理的地方配套法规。（三）加大土地利用总体规划宣传力度。（四）加强土地利用总体规划实施动态监管。（五）发挥国家土地督察机构的监督作用。（六）加强土地利用规划专业人才队伍建设。

2、政策解读

据该通知，自2012年4月1日起，土地管理将以新一轮土地利用总体规划和数据库为依据，落实最严格的土地管理制度。即将实施的《土地利用总体规划纲要(2006-2020年)已经国务院批准，目前，地方各级土地利用总体规划修编已基本完成，大部分规划已批准实施。规划是指导土地管理的纲领性文件，将成为落实土地宏观调控和土地用途管制的重要依据。

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第四章城市规划建设

◎济南二环北路积水点即将改造

从济南市市政公用局获悉，2012年济南城区计划改造积水点41处。其中，二环北路积水点已进入招标公示阶段，最晚下周开工,路面常年积水、结冰的情况即将得到改善。济南市市政公用事业局总工程师修春海介绍，在前期调研的基础上，结合市民意见，初步拟定2012年改造城区41处积水点。其中，天桥区13处，历下区和市中区各8处，槐荫区和历城区各6处。这些积水点将根据资金到位情况和先急后缓原则，逐步分批改造。

◎济南小清河北岸将建观光木栈道

自济泺桥向西到二环西路的济南小清河北岸，箱涵通道在紧张施工，而不久，一条6公里长、2米余宽的观光木栈道即将成形。从天桥区获悉，这条观光栈道在“五一”前后就可完工。这条方便市民亲水赏景的长长栈道，将成为小清河岸边又一处休闲观光亮点。

据悉，这条观光走廊和特色栈道是一箭三雕的设计。由于南水北调工程与小清河改造一并实施，小清河北岸存在较大的水泥箱涵设计，因此济泺桥向西到二环西路的济南小清河南北两岸高差很大，北岸很高，南岸较低,视觉效果就很差。为此,济南市相关主管部门在北岸岸墙上设计了观赏栈道，将高出来的水泥岸墙插入成排的牛腿横梁，铺装木板，形成一条悬空水上的观光栈道。

◎济南市中区筹建4座立体停车场

据悉，新世界立体停车场由济南法兰信商贸有限公司投资建设，这一项目已经与规划、土地、环评等部门对接，消防部门相关论证也在进行中。在英雄山路15号即银座商城八一店后院，山东华联商厦股份有限公司计划投资建设立体智能停车库，建设规模地下3层、地上13层，可新增停车泊位1000个左右。在经四纬二路口东图大厦后院，山东省东方图书公司计划投资建设立体停车库，其中地下二层、地上三层，可新增停车泊位250个左右。另外，泺源大街金龙大厦立体停车库建设项目也正在酝酿中。代表建议审批快一些，早建成早使用。

【城市规划建设小结】：

二环北路积水点改造是41处中较大的一处，2011年执勤交警“标尺哥”就是站在二环北路盖家沟路段疏导交通的。目前，该项改造已进入招标公示阶段,施工设备也已进场，即将开工。整个工程力争在4月底完工，实现中雨不淹、大雨及时排水，基本改善雨污混流现状，进一步促进济南北部区域的市政工程建设。

这条长6公里，初步设计宽约2.1米的观光木栈道既完成了合并施工，解决了南北两岸高差问题，还为市民打造了亲水赏景的良好观光点。在栈道和北岸岸顶还有两米高差,这里还将设计文化墙，宣传济南独特的泉水文化等。为了让市民更好地欣赏水景，一些地方还要人为改变直直的栈道形态，将桩基打入水里，让栈道形成曲转回廊的艺术样式，岸边再辅以相应的绿化带和康乐设施，供市民休闲健身、欣赏沿河景观。

这4处公共停车场建设项目都处于市中区繁华区域，也是市中区的4处交通瓶颈路段，如果这些区域不再占道停车，对改善市中区乃至全市的交通拥堵状况都会起到积极作用。但是公共停车场建设是一个新生事物，在具体程序运行中，相关审批部门还缺少相应的配套政策和实施细则，可能影响审批效率。

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第五章报广分析

【监测时间】：2012年2月1日—2月29日

【监测媒体】：齐鲁晚报、济南时报、山东商报

【样本选择标准】：1/4版面（含）以上的房产广告

【区域划分】：报广区域划分是在住宅区域划分的基础上增加“周边”和“外地”两个区域，“周边”

区域是指长清区、章丘市、商河县、平阴县、济阳县，“外地”是指济南市以外的地市。

注：1、本统计报广的范围包括普通版面广告及特刊广告，不包括夹页广告。

2、同一则广告宣传2个及多个楼盘时，广告版面实行平分原则。

【内容综述】

2月，房地产市场逐渐恢复正常，报广投放明显增加。“价格及优惠”是目前市场上项目推广的主力宣传点。

◎报广投放月度变化

春节过后，市场开始慢慢恢复正常，报广投放明显增加，2月份报广共投放53则、35.8版，同比减少71%和73%，环比增加112%和139%。在房地产调控不放松的政策影响下，市场形势依然严峻，2月份开发商鲜少有推盘计划，报广内容主要以项目宣传为主，缺少了新房源的推广宣传，因此广告投放较去年明显减少。

◎媒体投放对比

版次：晚报30则；时报7则；商报16则。

投放项目：晚报10个；时报6个；商报10个。

◎各区域广告投放分析

2月份，恒大在售项目借由“恒大15周年大庆 10亿大优惠”做集中推广，使得东部区域的报广投放居于首位，共投放版面9.8版，见报项目4个。中部屈居第二，共投放6版，见报项目5个，万豪和诚基两项目依然是中部投放的主力。南部鲁能•领秀城学校开学，项目围绕“学校开学，步行去上学！”、“5到学校，每天多睡一个！”、“好学校，好老师，给孩子一个好未来！”等内容做宣传，带动南部报广投放明显增加，共投放5.5版，见报项目2个。其他区域的报广投放均不足4版。

◎诉求点排名

2月，市场逐渐恢复正常，为消化存量，项目推广多从“价格”入手，以“价格及优惠”的报广诉求进行宣传，并配以“品牌宣传”进行推广。2月份，“价格及优惠”的报广诉求共投放版次16版，投放项目5个；“品牌宣传”的报广诉求共投放版次15版，投放项目9个。另外，市场马上进入销售季节，项目开始释放新房源的“认筹及开盘告知”信息，“认筹及开盘告知”诉求共投放版次5版，投放项目3个。其余报广诉求的投放均较少。

◎报广投放前三名

2月，广告投放数量前三名依次为恒大项目、鲁能领秀城和诚基中心君临天下项目。

其中恒大项目的见报次数，恒大集团、恒大城、恒大金碧天下、恒大绿洲、恒大名都共投放22则广告，总版面为16.75版。

位居第二的是鲁能领秀城项目，共投放5则整版广告。

位居第三的是诚基中心君临天下项目，共投放3则整版广告。

附录Ⅰ 济南房地产区域划分图

附录Ⅱ 济南写字楼板块划分图

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