[摘要] 2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方面继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。
第二部分：2012年下半年中国房地产市场趋势展望
1. 政策环境：稳增长背景下货币政策结构性放松，房地产调控稳中趋紧
(1) 宏观经济：经济下行压力加大，投资尤其是基建投资是稳增长的重要手段
经济下行压力增大，但物价上涨势头得到抑制。上半年国际经济环境持续恶化，欧债危机持续蔓延，中国经济增速持续走低、物价增速大幅回落，GDP增速能否“保八”的担忧日益加重。2012年一季度 GDP增长 8.1%，同比、环比增幅均有明显降低，二季度经济增速有可能低于 8%，各大研究机构纷纷下调 2012年全年中国 GDP增长预期（摩根大通下调至 7.7%，德意志银行下调 0.3个百分点至7.9%，瑞信下调0.3个百分点至7.7%）。物价方面，年初以来CPI增速持续回落，5月降至3%，物价上涨现象得到有力控制，为政府进一步微调预调提供了一定空间。
外贸形势不乐观，消费短期难以大幅提升，投资依旧是稳增长的重要手段。过去十年，我国GDP处于一个快速增长时期，同比增速在 2007年达到点，增长 14.2%，之后由于金融危机影响有所放缓，但仍在9%以上。除2009年外，过去十年净出口对GDP的直接拉动均值在1个百分点左右（2009年贡献为-3.9个百分点），贡献在“三驾马车”中。2002年开始，投资成为拉动GDP增长的动力，其中2009年由于国家的刺激政策，投资直接拉动GDP上涨8.4个百分点，远超5.2%的平均水平。根据商务部报告《中国对外贸易形势报告（2012年春季）》，2012年外贸形势不容乐观，增速比2011年有所回落，由于基数效应，净出口对GDP的贡献将在正负1个百分点以内。
(2) 货币政策：结构性放松利好房地产市场，但放松力度不会超过2009年
下半年货币政策微调的力度和频率是影响房地产市场的关键，但可以肯定的是，出于对房价反弹的担忧，针对房地产业的差别化信贷政策仍会严格执行，信贷投放也难以突破2009年高点。今年以来，中央预调微调力度持续加大，两次降准、两次降息，货币流动性增强，置业者的观望情绪缓解，刚性需求和改善性需求陆续释放，推动成交量稳步回升。历史经验表明，信贷政策对房地产市场影响显著，在货币政策放松的情况下房价可能再度上涨。出于对房价反弹的担忧，中央仍将坚持房地产调控的大方向，一方面确保针对房地产业的差别化信贷政策严格实现，防止信贷资金大量流入楼市，另一方面坚持限购、税收等房地产调控政策，不让投资投机需求抬头。此外，由于监管机构对商业银行实行存贷比考核，存款准备金率仍处于近年较高水平，商业银行放贷能力不足，今年新增贷款突破2009年近10万亿规模的可能性极小。
(3) 房地产调控：稳中趋紧，抑制投资投机需求大方向不变
近期为“稳增长”实施的一系列宏观经济政策微调，并未涉及房地产调控大方向的改变。随着信贷投放及基础设施投资力度加大，“稳增长”效果逐步显现，预计宏观经济将逐渐走出底部，房地产调控的大方向将在2012年下半年继续延续。
中央政府：密切关注市场变化，抑制投资投机，适时督促地方政府落实调控
中央会密切关注市场变化特别是价格变动情况，继续抑制投资投机性需求，适时监督各地落实限购等政策。部分群体将目前的形势与2008年底相比，但政府不会再次实行“四万亿”货币放量的政策，也决不允许市场出现2009年那样疯狂的反弹。中央政府将会密切关注市场量价变动情况，一旦价格明显抬头，极有可能针对限购、限贷等多种政策出台微调措施，抑制投资投机需求的释放。
地方政府：财政压力下继续鼓励合理需求，但不会涉及限购底线
部分过度依赖土地收入的城市面临较大财政压力，迫切需要出台政策活跃市场，但不会涉及限购底线。重点城市土地出让金与财政收入之比相继于2009年和2010年创下新高，杭州、武汉的比值更是超过了200%，沈阳、南京、成都的土地出让金也都超过了当年的财政收入。2012年上半年，多数城市土地出让金出现明显下降，对地方财政收入造成很大压力。因此地方政府一直有出台政策活跃市场的意愿。预计下半年地方政府仍将继续出台政策鼓励需求，但主要针对首次置业，涉及限购的政策仍难以突破。
总体而言，下半年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制投资投机需求的大方向不变。本轮房地产调控肩负经济安全、政治民生和政府公信力等重任。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央也可能进一步出台限制性政策。
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