[摘要] 据世联怡高调研显示,最佳的购房时机出现在2011年下半年尤其是九月份之后,但对于确有需求的消费者来说,今年出手也是不错的选择。
据世联怡高调研显示,的购房时机出现在2011年下半年尤其是九月份之后,但对于确有需求的消费者来说,今年出手也是不错的选择。
济南市从2011年3月1日开始正式执行限购政策,纵观政策执行一年多来的市场表现,基本可以分为三个阶段:
阶段:2011年3月-7月
政策影响尚未显现 大盘强力支撑市场
自2010年末2011年年初范围内开始出现关于执行调控政策的相关讯息,因恰逢1、2月份春节假日,正值传统的销售淡季,因此市场并未立刻做出反应。3月1日济南正式执行限购政策,当月成交量同比确有小幅回落,而此时开发企业也在静观市场变化,并未有任何降价或促销动作。但在接下来的4个月中,恒大、中海、绿地、天鸿、鲁能等大型企业项目陆续开盘或加推,这些项目以大品牌、低价格、以及针对刚需的产品强势冲击市场,淡化了市场观望情绪,成交量反而冲至全年峰,与一二线城市的市场相比,表现出较大差异。
第二阶段:2011年8月-2011年12月
企业降价跑量 量价齐跌市场触底
本阶段是2011年房地产市场也是开发企业较为困难的一个阶段。首先,刚需在经历了几个月的集中释放后,市场整体进入一个消化及需求再次积累的阶段,而中高端需求仍处于严格限制的情况,成交量在缺乏连续支撑的情况下开始走低；其次,调控政策效果开始显现,尤其是在一二线城市,成交量和成交均价持续下跌,因此消费者对于调控形势下市场发展及价格的心理预期持续走低,市场观望情绪日趋浓厚；第三,开发企业面临较大业绩指标压力,需要抓住“金九银十”进行最后冲刺,因此在8月份市场开始出现特价房、大幅度折扣或者毛坯房出售等各种各样的降价活动。这一阶段的降价跑量策略覆盖面大,持续时间长,其中以鲁能、中海等大型企业为主导,部分中小型企业降价幅度甚至达到20%左右。
总体而言,本阶段“以价换量”的市场特征非常明显,成交均价也从“8”字头变成了“7”字头,均价环比降幅在8%左右。因此对消费者而言,这一阶段可以说是的购房时机。
第三阶段:2012年1月-2012年5月
政策面日趋缓和 成交企稳回升
而进入2012年以来,虽然调控主基调不变,但是不能否认在部分城市已经出现了各种局部微调。尤其表现在3月份之后,地方政府或明或暗的放松调控,只要不触及限购红线基本都能得到监管层的默许。而5月份之后,福建放宽户籍、湖南宣称出台扶持刚需的优惠政策,乃至于对于石家庄的直接挑战限购底线,中央均未作出明确表态,这些尺度越来越大的救市政策如若出现在去年,毫无疑问会被严厉叫停。此外,时隔几年后的降准降息再次被提出来,这对重振信心、调整消费者心理预期无疑是较大利好,因此前期观望及被压抑的需求倒逼入市的现象在3月份后逐渐出现,济南市场3、4、5月份成交量稳步回升。当然,这也有开发企业紧抓窗口期,与“小批量多批次”的营销策略冲击市场有直接关系。
但从成交均价来看,自去年2011年年末到今年5月,市场整体成交价格一直稳定在7000-7100元/平米之间,虽有小幅波动但价格并没有出现再次的下调或者回落,不难预测,下半年企业降价的空间和可能已经不大。一方面目前市场上在售或者将要入市的项目,其土地基本都是在2009、2010年楼市高速增长期时购得,土地成本普遍偏高；另一方面相当一部分房企、尤其是性品牌企业,去年以来的降价幅度已经较大,几乎达到自己的底线,而且随着楼市的逐渐回暖,且政策环境逐步放松,未来楼市向好的预期在加深,房企也缺乏继续降价的动力。
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