上半年全国房价止跌趋稳 楼市供应成交大幅回升

部分：

2012年上半年中国房地产市场总结

1. 政策环境：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求

(1) 坚决抑制投资投机需求，限购政策不放松

温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。

图：2012年上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话

2012年上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话

住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。2012年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。6月18日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

(2) 货币政策微调，各部委及地方政府鼓励自住性需求

上半年货币政策预调微调力度持续加大，信贷环境趋好。2012年上半年，央行在2月、5月两次下调存准率 0.5个百分点，在 6月、7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的 0.8倍和 0.7倍。但同时规定，个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

在继续严格限制投资投机需求的同时，以首次置业为代表的合理购房需求继续受到政府的支持和鼓励，住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。去年姜伟新在住房城乡建设工作会议中部署 2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。

地方政府“积极”出台各类政策鼓励合理需求。根据中指研究院的统计，上半年共有 30多个城市微调楼市政策鼓励合理需求，且多数为公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。

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(3) 保障房政策支持力度继续增强

中央保障房建设补助资金力度加大，多部委强调落实。由于去年开工的 1000万套保障房在今年会继续施工，加上今年新开工700万套的任务，保障房的在建规模将达到一个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。今年中央财政保障房建设计划补助资金2100亿元，相比去年实际的1700亿元增长 23.1%。截至今年 4月底，中央已下达 1483亿元补助资金，与去年全年相近。根据中央要求，住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金，此外，银行信贷的支持力度也在加大。

7月1日，李克强副总理在保障性安居工程工作会议上强调继续推进保障性安居工程建设，在商品住房市场强调“增加供应、抑制投机投资性需求、稳定调控政策”等内容，为下半年乃至未来一段时间的房地产调控政策指明了方向。

2. 新房：价格止跌，6月成交量接近2010年调控以来高点

(1) 价格：百城价格指数9个月后首次止跌，6月涨价城市及项目明显增多

图：百城住宅均价及环比变化

百城住宅均价及环比变化

根据中房指数系统对 100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自 2011年 9月开始下跌，下跌态势持续9个月后于2012年6月首次止跌。具体来看，2012年1-5月百城价格指数持续下跌，6月百城住宅均价为8688元/平方米，环比上涨0.05%，结束了连续9个月环比下跌的态势。与去年同期相比，6月百城住宅均价下跌1.9%，较2010年以来的阶段性高点下跌2.2%。

(2) 需求：上半年成交量逐渐回升，6月接近2010年调控以来高点

图：2009年至今代表城市月度成交量走势

2009年至今代表城市月度成交量走势

上半年成交量逐渐回升，为近三年同期。2012年上半年，20个代表城市成交量在传统淡季1-2月持续低迷后，3月起逐渐回升，出现了2011年8月以来首次同比增长（除春节因素）。1-6月，代表城市月均成交达1053万平方米，已接近2010年月均水平（1082万平方米），与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12%，但与2009年相比仍下降22%。

二季度回升尤其显著，6月成交量接近 2010年调控以来高点。随着政策面缓和，置业者观望情绪渐趋缓解，除积压的刚需继续释放外，部分城市压抑已久的改善型需求也积极入市。在此支撑下，二季度成交量接连上升，20个代表城市月均成交1313万平方米，环比一季度大幅增长66%，与2011年和2010年同期相比增幅均超过35%。6月，成交量延续“红五月”回升态势，代表城市总成交1538万平方米，与2010年调控以来点（12月1586万平方米）基本持平，与2009年的高点（6月）仅相差15%，同比增速也扩大至65%，是2010年以来同比增幅。

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(3) 供应：上半年总量为近三年较低，但二季度回升显著

图：2009年至今代表城市月度总新增供应量走势

2009年至今代表城市月度总新增供应量走势

上半年新增供应总量为近三年较低，但二季度回升显著。2012年，代表城市新增供应量从 3月开始低位回升，并在 4月达到今年高点，上半年月均新批上市 616万平方米，同比下降 3%。二季度，代表城市新增供应量回升显著，环比一季度增长1.1倍，同比由一季度的下降19%转为增长6%，月均水平为 838万平方米，比过去三年月均水平高 10%以上。6月，代表城市新增供应 872万平方米，同环比分别增长7%和25%，且与2009年和2010年同期相比增幅均超过48%。

(4) 供求对比：二季度大部分城市销供比低于1，但库存压力稳中有降，出清周期下行。

大部分重点城市销供比小于1。2012年二季度，由于供应增长幅度超过成交回升，大部分城市销供比转为小于 1，再次出现供过于求态势。重点城市中除北京和杭州的销供比大于 1外，其余城市由于新增供应量回升力度强于成交量，销供比普遍由一季度的大于1转为小于1。

可售面积稳中有降，出清周期持续下行。截至6月底，10个代表城市可售面积为7658万平方米，比上月减少79万平方米，比年初微降1%，但仍比去年同期高29%，处于 2010年调控以来的较高水平。由于库存量稳中有降而成交量回升，10个代表城市出清周期均值降为 14个月，比年初缩短4个月，达到今年以来，但仍处于2010年调控以来的较高水平。

(5) 整体情况：销售同比降幅缩小，投资新开工增速下行趋势放缓，东部地区和一线城市供需指标均有好转

需求：销售面积和销售额同比降幅有所收窄

图：2007年至今商品房和住宅销售面积及销售额同比增速

2007年至今商品房和住宅销售面积及销售额同比增速

3月以来商品房销售指标有所收窄。1-5月，商品房销售面积和销售额分别同比下降12.4%和9.1%，降幅比1-4月缩小1.0和2.7个百分点。其中，住宅销售面积和销售额同比下降13.5%和 10.6%，比 1-4月缩小 1.4和 2.9个百分点，尽管降幅仍高于商品房市场整体，但降幅缩小态势更为明显。单月来看，自2011年10月起商品房销售面积和销售额连续7个月同比下降，但今年3-5月降幅收窄。

投资：整体增速下行势头放缓，东部和一线城市增速略有放大

图：2007年至今房地产开发投资额及其同比增速

2007年至今房地产开发投资额及其同比增速

房地产开发投资额增速下行态势趋缓。1-5月，房地产开发投资额为22213亿元，同比增长18.5%，仅比1-4月回落0.2个百分点，增速下行势头放缓。其中，住宅开发投资额为15098亿元，同比增长13.6%，增速比1-4月回落0.3个百分点。办公楼、商业用房增速分别为44.7%和31.6%，增速高于住宅。

开工：4月起新开工持续下降但下行势头放缓，一线城市降幅缩小

图：2008年至今房屋新开工和施工面积及其同比增速

2008年至今房屋新开工和施工面积及其同比增速

新开工自4月起持续下降但势头放缓，住宅新开工面积降幅超过整体水平。1-5月，房屋新开工面积为7.3亿平方米，同比下降4.3%，降幅比1-4月扩大0.1个百分点，连续第2个月同比下降。其中，住宅新开工面积为5.4亿平方米，同比下降8.2%，降幅比1-4月扩大0.3个百分点。

在建和竣工面积与去年同期相比仍有显著增长，但增速持续放缓。1-5月，房屋施工面积为45.1亿平方米，同比增长19.6%，增速较1-4月回落1.6个百分点。其中，住宅施工面积为33.9亿平方米，同比增长17.3%，较 1-4月回落1.5个百分点。1-5月，房屋竣工面积为2.7亿平方米，同比增长 26.3%，增速较 1-4月回落 3.9个百分点。其中，住宅竣工面积为 2.2亿平方米，同比增长26.5%，增速较1-4月回落3.6个百分点。

供求对比：销售与新开工比值低位回升，销售与投资比持续下降

商品房销供比小幅提升，供过于求压力稍有缓解。1-5月，商品房新开工面积与销售面积的差值为4.4亿平方米，销供比微增至0.40，较季度提高0.02，供过于求压力略有缓解，这主要源于企业在4-5月持续放缓开工节奏，新开工面积降幅扩大，而销售面积降幅有所缩小。

销售投资比继续走低，已低于今年一季度和2008年。1-5月，销售投资比持续下行，降至0.76，较季度下降0.03，低于2008年的平均水平0.79，接近2008年低点0.69。较低的销售投资比意味着企业的投资回报速度放缓，资金压力较大。

资金来源：行业资金压力依然较大，但贷款占比处于2010年调控以来较高水平

资金来源总额增速持续放缓，仅5月略有回升，定金及预付款和个人按揭贷款降幅缩小，自筹资金占比继续提升。1-5月，房地产开发企业资金来源总计34171亿元，同比增长5.7%，较 1-4月扩大0.6个百分点，但比2011年全年水平仍低8.4个百分点，表明企业资金压力依然较大。

3. 二手房：十大城市价格连续四个月上涨，成交持续上行

(1) 价格：上半年价格由跌转升，3月开始十大城市价格持续上涨

图：十大城市主城区二手住宅价格环比涨跌幅走势

十大城市主城区二手住宅价格环比涨跌幅走势

3月以来十大城市主城区二手住宅平均价格持续上涨，累计涨幅达3%。2011年 9月以来，十大城市二手住宅平均价格连续6个月持续下跌，累计跌幅为6.9%，仍低于2008年的跌幅11.0%，但 2012年 3月起普遍转为上涨，截至 6月累计上涨 3.0%，各月涨幅均在 1%以内。同比来看，上半年十大城市二手房价格连续下跌，其中 6月降幅为 3.81%，降幅与上月持平。

(2) 成交：上半年成交持续回升，5月同比转为增长，为14个月来首次

图：十大城市1二手房成交总量及同比变化

十大城市1二手房成交总量及同比变化

二手房成交量稳步回升，5-6月成交量已超过去年同期。上半年，主要城市共成交 25万套，同比下降 17.8%，降幅缩小 25个百分点。具体来看，一季度同比下降 45.6%，降幅较 2011年四季度减少 12个百分点。4-6月成交量明显上升，共成交 16.1万套，环比增长 75.9%。同比来看，1-3月持续下降，但降幅从 78.3%缩小到 10.6%，4月与去年同期基本持平，5月同比增长 17.3%，为2011年 3月以来首次增长，6月同比增长超过 25%。

4. 土地：上半年供求明显低于去年，二季度量价低位反弹

(1) 供求：供应与成交均低于去年同期，二季度有所恢复

图：2010年至今300个城市住宅和商办用地推出面积

2010年至今300个城市住宅和商办用地推出面积

图：2010年至今300个城市住宅和商办用地成交面积

2010年至今300个城市住宅和商办用地成交面积

土地总推出量低于去年同期，住宅用地降幅更大，二季度略有恢复。上半年，300个城市共推出土地 6.6亿平方米，同比下降 18.8%，住宅用地推出量在各类用地中降幅。从各季度情况来看，住宅推出量同比持续下降，二季度环比回升10.4%；商办用地一季度同比下降16.4%，二季度同比增长8.4%，环比增长62.1%，增幅更明显。

土地成交量明显低于去年同期，且降幅大于推出量。上半年，300个城市各类土地共成交5.1亿平方米，同比下降 26.5%，降幅大于推出量。从各季度情况来看，住宅成交量连续两个季度同比下降，二季度环比小幅回升3.3%，回升幅度小于推出量（部分地块推出后还不到截止日期而未成交）；商办用地一季度同比下降34.1%，二季度同比增长9.2%，环比增长55.8%，回升力度更强劲。

(2) 出让金：同比降幅继续扩大，住宅用地出让金降幅更为突出

图：2010年至今300个城市土地出让金总额及同比增长率

2010年至今300个城市土地出让金总额及同比增长率

土地出让金总额同比降幅进一步扩大，住宅用地降幅更为突出。上半年，300个城市土地出让金总额为6714亿元，同比下降36.6%，降幅较去年下半年扩大17.4个百分点。其中，住宅用地出让金降幅更为突出，同比下降44.2%，降幅较去年下半年扩大12.4个百分点。从季度情况来看，一季度住宅及商办用地出让金同比降幅分别为 54.2%、40.6%，二季度受重点城市土地市场热度上升带动降幅明显缩小，分别为29.8%、0.6%。

(3) 价格：楼面均价、溢价率仍处于历史低点，二季度有所回升

图：2008年至今300个城市土地楼面均价及平均溢价率

2008年至今300个城市土地楼面均价及平均溢价率

二季度楼面均价略有回升，住宅用地涨幅较为明显。上半年，300个城市住宅用地楼面均价同比下降 3.4%，与去年下半年相比降幅达 15.9%；商办用地同比下降 12.3%，与去年下半年相比下降26.2%，降幅大于住宅用地。二季度各类用地止跌回涨，住宅用地涨幅更为明显。

溢价率逐渐提高，但上半年整体仍处于2010年调控以来的较低水平。上半年，300个城市各类用地平均溢价率仅为 4.6%，低于 2008年下半年 6.1%的历史低点。其中，住宅用地溢价率为4.4%，商办用地为7.4%，均为近三年的值。具体来看，一季度各类用地平均溢价率继续下行，二季度有所回升，其中住宅用地6月上升至9.7%，是去年9月以来的水平。

5. 企业：加速推盘谨慎拿地，销售业绩回升明显，6月创新高

(1) 销售业绩：上半年超近两年同期，6月创2010年调控以来水平

图：2010年至今十大代表企业销售金额及销售面积走势

2010年至今十大代表企业销售金额及销售面积走势

上半年十大代表企业销售额和销售面积均超过近两年同期，二季度回升更为明显，6月达到近两年的水平。2012年上半年，十大代表企业销售总额为 2977亿元，同比增长 8.5%，比 2010年同期增长74.5%，销售面积达到2911万平方米，同比增长12.8%，比2010年同期增长63.0%。十家代表性企业中 6家企业销售额同比增长，其中世茂房地产增长超过 50%，中海、保利、绿城等增长超过20%。从各季度来看，二季度十大代表企业销售总额比一季度增长71.4%，同比增长24.2%，销售面积环比增长 86.3%，同比增长 36.2%，回升态势明显。从月度走势来看，自 2月起十大企业销售金额和面积连续五个月环比上升，6月达到2010年调控以来水平，同环比增长分别超过25%和15%。

(2) 企业拿地：上半年品牌房企拿地依然谨慎，6月部分企业略有转变

图：2010年至今各月十大代表企业拿地面积总和

2010年至今各月十大代表企业拿地面积总和

上半年企业拿地为近三年同期，6月略有回升，但同比仍下降。2012年上半年，十大代表企业拿地面积共1805万平方米，同比大幅下降65%，6月环比有所回升，共达396万平方米，环比上升 49%，但同比仍然下降 61%。从各企业来看，上半年仅龙湖一家拿地面积同比上升，拿地面积209万平方米，共计 12块，其中 11块位于西安、厦门、宁波等二线城市；恒大拿地面积超过 600亿平方米，在代表企业中，但同比仍大幅下降61%，35个地块中只有一块为6月在广州竞得的地王项目，其他 34个地块均位于二三线城市，且平均溢价率不足 2%，土地成本较低；万科二季度拿地动作频繁，各月均有5宗地块入手，且多位于二三线城市。另外，世茂和绿城两家企业上半年均以加快销售回笼资金为主，无新增土地储备，绿城还通过与融创、九龙仓等企业合作，在去存货的同时大大缓解了企业资金压力。

(3) 资金状况：各大房企积极拓宽融资渠道，龙头企业资金状况有所好转

图：A股房地产上市公司整体及招保万金四大房企的短期偿债能力2

A股房地产上市公司整体及招保万金四大房企的短期偿债能力2

今年以来大型房企短期偿债能力普遍有所好转，同时积极拓宽融资渠道，资金状况较为稳健。2012年一季度，A股房地产上市公司整体的短期偿债能力比去年四季度略有好转，大型房企依托更均衡的业务体系，偿债能力回升比较明显，招保万金四大公司的现金与短期有息负债比值达到1.68，比去年四季度提升了0.21，其中万科和招商均超过2.1，资金状况显著好转。大型房企的有效负债仍处于合理水平，招保万金的有效负债率一季度均有下滑。另外，上半年大型房企积极拓宽融资渠道，寻求新的资金注入，从上半年大型房企的融资方式来看，国内银行贷款、信托融资、债券、股权融资等均有涉及，尤其是海外银团贷款成为大陆在港上市房企的重要选择，华润、中海、龙湖、SOHO中国等均采用采取此种方式获取资金支持。

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第二部分：2012年下半年中国房地产市场趋势展望

1. 政策环境：稳增长背景下货币政策结构性放松，房地产调控稳中趋紧

(1) 宏观经济：经济下行压力加大，投资尤其是基建投资是稳增长的重要手段

经济下行压力增大，但物价上涨势头得到抑制。上半年国际经济环境持续恶化，欧债危机持续蔓延，中国经济增速持续走低、物价增速大幅回落，GDP增速能否“保八”的担忧日益加重。2012年一季度 GDP增长 8.1%，同比、环比增幅均有明显降低，二季度经济增速有可能低于 8%，各大研究机构纷纷下调 2012年全年中国 GDP增长预期（摩根大通下调至 7.7%，德意志银行下调 0.3个百分点至7.9%，瑞信下调0.3个百分点至7.7%）。物价方面，年初以来CPI增速持续回落，5月降至3%，物价上涨现象得到有力控制，为政府进一步微调预调提供了一定空间。

外贸形势不乐观，消费短期难以大幅提升，投资依旧是稳增长的重要手段。过去十年，我国GDP处于一个快速增长时期，同比增速在 2007年达到点，增长 14.2%，之后由于金融危机影响有所放缓，但仍在9%以上。除2009年外，过去十年净出口对GDP的直接拉动均值在1个百分点左右（2009年贡献为-3.9个百分点），贡献在“三驾马车”中。2002年开始，投资成为拉动GDP增长的动力，其中2009年由于国家的刺激政策，投资直接拉动GDP上涨8.4个百分点，远超5.2%的平均水平。根据商务部报告《中国对外贸易形势报告（2012年春季）》，2012年外贸形势不容乐观，增速比2011年有所回落，由于基数效应，净出口对GDP的贡献将在正负1个百分点以内。

另一方面，消费对GDP增长的贡献一直位居次席，伴随过去两年各种消费刺激政策效果的逐渐减弱或到期退出，消费增速将继续回落。因此，投资依旧是稳增长的重要手段。

(2) 货币政策：结构性放松利好房地产市场，但放松力度不会超过2009年

下半年货币政策微调的力度和频率是影响房地产市场的关键，但可以肯定的是，出于对房价反弹的担忧，针对房地产业的差别化信贷政策仍会严格执行，信贷投放也难以突破2009年高点。今年以来，中央预调微调力度持续加大，两次降准、两次降息，货币流动性增强，置业者的观望情绪缓解，刚性需求和改善性需求陆续释放，推动成交量稳步回升。历史经验表明，信贷政策对房地产市场影响显著，在货币政策放松的情况下房价可能再度上涨。出于对房价反弹的担忧，中央仍将坚持房地产调控的大方向，一方面确保针对房地产业的差别化信贷政策严格实现，防止信贷资金大量流入楼市，另一方面坚持限购、税收等房地产调控政策，不让投资投机需求抬头。此外，由于监管机构对商业银行实行存贷比考核，存款准备金率仍处于近年较高水平，商业银行放贷能力不足，今年新增贷款突破2009年近10万亿规模的可能性极小。

(3) 房地产调控：稳中趋紧，抑制投资投机需求大方向不变

近期为“稳增长”实施的一系列宏观经济政策微调，并未涉及房地产调控大方向的改变。随着信贷投放及基础设施投资力度加大，“稳增长”效果逐步显现，预计宏观经济将逐渐走出底部，房地产调控的大方向将在2012年下半年继续延续。

中央政府：密切关注市场变化，抑制投资投机，适时督促地方政府落实调控

中央会密切关注市场变化特别是价格变动情况，继续抑制投资投机性需求，适时监督各地落实限购等政策。部分群体将目前的形势与2008年底相比，但政府不会再次实行“四万亿”货币放量的政策，也决不允许市场出现2009年那样疯狂的反弹。中央政府将会密切关注市场量价变动情况，一旦价格明显抬头，极有可能针对限购、限贷等多种政策出台微调措施，抑制投资投机需求的释放。

地方政府：财政压力下继续鼓励合理需求，但不会涉及限购底线

部分过度依赖土地收入的城市面临较大财政压力，迫切需要出台政策活跃市场，但不会涉及限购底线。重点城市土地出让金与财政收入之比相继于2009年和2010年创下新高，杭州、武汉的比值更是超过了200%，沈阳、南京、成都的土地出让金也都超过了当年的财政收入。2012年上半年，多数城市土地出让金出现明显下降，对地方财政收入造成很大压力。因此地方政府一直有出台政策活跃市场的意愿。预计下半年地方政府仍将继续出台政策鼓励需求，但主要针对首次置业，涉及限购的政策仍难以突破。

总体而言，下半年房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制投资投机需求的大方向不变。本轮房地产调控肩负经济安全、政治民生和政府公信力等重任。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。如果房价出现反复，中央也可能进一步出台限制性政策。

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2. 市场走向：供应加大促进成交回升，价格趋稳，不同城市表现分化

基于前文对宏观环境和房地产调控政策的预判，预计下半年主要城市供应量将放大，与降息等货币政策微调共同促进成交量的回升，但主要城市库存压力仍在高位，总体偏紧的调控政策、对投资投机需求的继续抑制，限制了量价继续上行的空间，不同城市表现更加分化。具体如下：

(1) 供应：多数企业推盘重点在下半年，供应继续加大，库存压力仍在高位

大部分企业年初制定计划时将推盘重点放在下半年。2012年上半年供应量处于近三年同期较低水平，很重要的原因在于年初主流企业预期上半年市场形势不佳，因而放慢开工，把大部分推盘计划放在下半年。随着二季度成交量的回升和9-10月季节性供应高峰的来临，加上货币政策微调（6-7月连续降息）进一步释放市场回暖信号，预计下半年主要城市供应量将明显放大。

过去两年大批新开工项目逐渐推向市场，下半年库存压力依然显著。2010-2011年，住宅新开工面积增速处于近十年来的高点，在建规模创历史新高。主要城市过去两年的新开工项目也处于较高水平，比同期批准上市规模超出1000万平米以上，说明这两年新开工项目由于调控政策放慢入市步伐。随着下半年季节性推盘高峰的到来，这批项目将逐渐推向市场，主要城市的库存压力在下半年仍将处于较高水平。

(2) 需求：刚需、改善性仍为主力，成交继续回暖但大幅增长可能性不大

货币政策微调、成交量回升推动购房者入市意愿提升。随着今年两次下调存准和两次降息，各地出台的微调政策，降低了刚需群体的入市门槛和成本，刚性需求对市场的预期已逐步转变，部分城市中低价楼盘出现日光现象。北京、上海等地中高端楼盘成交量回升表明改善性需求也开始入市。

央行发布的二季度储户问卷调查报告显示，未来三个月内准备购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点，达到两年来的点，而预期下季房价上涨的居民占20.4%，较上季高2.8个百分点。

综合来看，由于供应放大、货币政策微调、购房意愿上升等促进因素，主要城市成交量仍将回升，带动销售趋稳，但总体偏紧的房地产调控政策、投资投机性需求的抑制，将限制成交量上行的空间。目前市场消费主力为首次置业、首次改善等刚性需求，在阶段性释放后需要时间来积累，同时各重点城市 6月成交量已经接近 2010年调控来高点，较 2009年高点也仅相差约 15%，因此下半年成交量将稳中有升，继续持续大幅上升可能性不大。

(3) 价格：整体趋稳，不同城市分化，一线和部分二线城市稳中略有上涨

重点城市部分新房和二手房出现的价格上涨苗头可能随着成交量的放大而向更多区域和城市蔓延。十大城市主城区二手住宅平均价格 3-6月持续环比上涨，百城新建住宅价格自 2011年 9月起连续9个月环比下降后到今年6月止跌回升。另一方面，除此前低价入市项目在取得较好销售业绩后试探性涨价外，部分城市具有资源优势的高端项目也出现提价现象。考虑到一线城市和二手房市场对总体的领先情况，预计在下半年，将有更多城市在成交量和政策利好的推动下，价格逐渐企稳并略有上涨。

总体来看，在政府的密切监督之下，供应量逐渐增加、库存压力依然高企、房地产调控政策总体趋紧将弱化价格上涨动力，整体价格基本保持平稳，但各类城市表现分化。在成交继续回升的形势下，一线和部分二线城市由于供应量相对不足，价格可能略有上涨，而多数二三线城市成交量暂未明显好转，价格仍会继续盘整。需要注意的是，在观望情绪缓解和成交继续回升的形势下，若政府不出台政策给市场降温，任由调控放松预期蔓延，则价格恐难保持平稳。

(4) 土地：企业拿地意愿提升，一二线优质地块更受青睐，全年供应难超去年，部分二三线城市仍面临供应过剩风险

上半年土地市场量价水平继续下降，但近一两个月部分龙头企业拿地动作明显加强，目光更多集中在一二线城市的优质地块，下半年这些城市土地市场将较为活跃，但整体难超去年。迫于地方财政压力，下半年地方政府会加大推地力度，但由于企业拿地仍保持谨慎态度、秉承量入为出策略，土地供应计划完成率不会太理想。从不同城市来看，一二线城市的优质地块由于稀缺性可能得到更多企业的关注，下半年将有更多溢价成交的地块提振市场热度和企业拿地意愿；而多数二三线城市由于过去几年土地供应相对充足，去库存压力较大，企业在这些城市拿地将较为谨慎。

从近年土地成交总量来看，部分城市下半年甚至更长时间内供应压力大，有些城市如武汉、天津等有能力消化，有些城市则需要更长时间，而北京、上海等一线城市供应仍在较长时期内相对不足。过去三年，天津、武汉、沈阳、重庆、成都、青岛、杭州、贵阳等二线城市住宅用地的供应量（按建筑面积计算）均超过 4000万平米，远高于其他城市。按近三年住宅年均销售面积计算，唐山、杭州等过去三年的土地供应需要 10年以上消化，宁波、镇江、天津、武汉、太原等地需要 7年以上，表明这些城市供过于求风险较大。重庆的土地供应规模虽然大，但相当于约3年的销售量，消化速度较为合理。同时应当看到，这些二线城市多为所在区域的中心城市，人口基数庞大且能吸引本区域人口的转移，经济增长较为迅速，潜在需求和居民购买能力将在未来较长时间内支撑其房地产业的发展，风险中依然存在机遇。而北京、上海等一线城市土地成交量与住宅销售量的比值则普遍较低，表明其过去几年土地供应相对不足。

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