[摘要] 8 月份，济南市土地市场供应37 宗土地，共计约157.7 万平米，但仅底价成交1 宗土居住地约5.96万平米。本月土地供应主要集中在槐荫区，特别是西客站片区供应的19宗土地，占本月总供应的57.6%，可见西客站片区依旧是济南土地供应的主力，这将进一步引发各大房企之间新一轮的激烈竞争。
第三章 政策分析
二季度以来宏观经济表现疲软，虽然近期随着中央政府“稳增长”的一系列针对性政策的实施，经济增长有回升的趋势。但我们认为当前经济增长的动能仍旧偏弱，“稳增长”下仍需保持房地产开发投资和基建投资平稳。因此接下来4个月房地产调控政策难以实质性收紧，政策仍将保持平稳，但部分城市可以根据实际情况进行政策微调。
从中央政治局经济工作会议不再强调调控房价就可以看出政府的地产调控思路发生了转变。当前政府更加注重发挥市场机制的调节作用，重视调控长效机制的建立。自2010 年重庆上海开征房产税以来，关于房产税扩围的传闻不时传出，截至目前，2013 年以来中央以及各地关于房产税推进工作的传言和表述已达17 次。但中央政府为避免短期过度激化各方利益、触发过量抛压，整体推进比较谨慎。我们认为房产税开征的目的不在于抑制房价，而在于完善长期税制，有效保障地方的财政收入。
展望未来，我们认为宏观经济增长动能不足的情况下地产调控政策仍将保持平稳，中央更加注重调控长效机制的建立。虽然8 月中下旬多家银行房贷额度有所收紧，首套房贷利率普遍由85 折回归基准，但中央已明确表态支持首套置业，因此我们认为首套房贷利率上浮已经见顶。9、10 月开发商推盘力度的加大叠加核心城市旺盛的需求，将推动成交上行，“金九银十”值得期待。
行业政策
8月26 日 发改委拟制定向西开放政策 发展西部创新城市
1、政策内容
8 月26 日，国家发改委下发通知称，要进一步完善西部大开发政策措施，研究制定向西开放政策性文件，进一步加大对西部地区均衡性转移支付力度。发改委透露，“自2007 年起，西部地区主要经济指标增速已连续6 年超过东部地区和平均水平”。
2、政策解读
近期，国家决策层频频释放出加大对西部支持力度的信号。前不久，国务院总理李克强在西部考察时表示，我国经济发展的回旋余地在中西部。可以预见，随着国家对西部支持力度的加强，未来几年西部发展将大大提速。有专家表示，除了差异化的经济政策支持，还会有直接的经济支持。发改委明确，将进一步加大中央财政对西部地区均衡性转移支付力度，已有专项转移支付继续向西部地区倾斜。
8 月29 日 发改委财政部再表态：房产税扩围时间表是下半年
1、政策内容
国家发改委、财政部受国务院委托向人大常委会报告时双双提及“房产税”。“扩大个人住房房产税改革试点范围”，国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向人大常委会报告计划执行和预算执行情况时，“房产税”问题均被提及，徐绍史明确“扩大改革试点范围”的时间表为“下半年”。受国务院委托，国家发改委主任徐绍史8 月28 日向人大常委会报告今年以来国民经济和社会发展计划执行情况。目前房价反弹压力较大，下半年将扩大个人住房房产税改革试点范围。
2、政策解读
自2010 年重庆上海开征房产税以来，关于房产税扩围的传闻不时传出，截至目前，2013年以来中央以及各地关于房产税推进工作的传言和表述已达17 次。但中央政府为避免短期过度激化各方利益、触发过量抛压，整体推进比较谨慎。我们认为房产税开征的目的不在于抑制房价，而在于完善长期税制，有效保障地方的财政收入。
8 月23 日 济南：擅改建设用地容积率将被查处
1、政策内容
日前，济南市人民政府办公厅印发我市建设用地容积率调整规划管理办法的通知，国有建设用地使用权一经划拨或出让，任何单位或个人都不得擅自调整确定的容积率。建设单位或个人未经依法批准，擅自调整容积率进行建设的，由城管执法部门依法查处。
2、政策解读
根据通知，国有建设用地容积率如果有以下几种情形，可按照规定程序进行调整：因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；因城乡基础设施、公共管理与公共服务设施、公共安全设施或者重大项目建设需要，导致地块建设条件发生较大变化的；国家和省、市有关政策发生变化的；法律、法规规定的其他情形。
土地政策
8月14 日 济南国有土地收购价格标准：政府与使用权人按比例分成
1、政策内容
济南市政府近日出台《济南市国有土地收购价格标准指导意见》，明确了评估收购土地和出让分成收购土地的价格标准。
根据意见，划拨土地使用权及地上建(构)筑物的评估收购，以土地使用权为主导收购方式的，土地按照评估价格的60%、建(构)筑物按照评估价格予以收购;以地上建(构)筑物为主导收购方式的，按照房地产综合评估价格扣除所含土地评估价格的40%收购。出让土地使用权及地上建(构)筑物的评估收购，以土地使用权为主导收购方式的，土地和建(构)筑物分别按照评估价格收购;以地上建(构)筑物补偿为主导收购方式的，按照房地产综合评估价格收购。2004 年10月21 日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》颁布实施后供应的新增国有建设用地，对在省级以上政府批准设立的开发园区取得土地使用权后和以划拨方式取得土地使用权后土地使用权人申请收购的，未支付土地成本取得划拨土地使用权的，因城市规划调整需要收回的，土地不再补偿，收回土地范围内的建(构)筑物按评估确定的重置成新价格支付收购价款。对采取土地出让分成方式收购土地的，规划范围内可暂不支付收购价款。按市场机制供地后，在实际出让的土地总价款中扣除土地整理成本及发生的测绘、评估等相关费用后，剩余价款由政府与土地使用权人按照比例分成。土地使用权人所得分成价款即为规划范围内被收购土地上所有地上建(构)筑物、可出让土地及被规划为道路等公共用地的全部收购价款。对2004 年10月21 日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》颁布实施前供应的土地实施收购的，扣除土地成交价款10%的相关基金后，出让土地单价在600万元/亩以下(含)的，按照4：6 比例分成;出让土地单价在600 万元/亩以上、700 万元/亩以下(含)的部分，按照5：5 比例分成;出让土地单价在700 万元/亩以上、800万元/由以下(含)的部分，按照6：4 比例分成;出让土地单价在800 万元/亩以上的部分，按照7：3 比例分成。对2004年10 月21 日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》颁布实施后供应的新增国有建设用地，除按评估方式收购的土地外，因城市规划调整，需要收购的，扣除土地成交价款20%的相关基金和政府固定支出后，出让土地单价在500 万元/亩以下(含)的，按照6：4 比例分成;超过500 万元/亩以上的部分，按照7：3 比例分成。
对综合开发建设的同一片区土地收购价格的确定，遵循同等条件下价格一致的原则。
2、政策解读
有专家指出，二三线城市短期经济增长对于房地产依赖性很强，在土地财政萎缩的情况下将很难完成自己保持经济增速的目标。济南作为典型的二线城市，其对于土地的依赖性也非常强烈，从今年以来频繁的土地成交即可看出。在这种情况下，原有的土地储备有限，必定要增加新的土地储备以应对城市化的进程和当地的经济发展速度。而土地收储是指国家土地储备机构动用国家优先购买权力，对流入土地市场的土地使用权进行购买，通过土地整理后作为储备用地的过程。这几年来，通过实施土地收储及招拍挂，在增加地方财政收入，改善城市基础设施建设，提高土地市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。但是，任何一种制度的变迁，都需要相关的制度予以相应的完善和匹配。否则，这个新的制度在推进过程中的所产生的负面作用就会随着时间的推移和改革的深入而日渐显现出来。而《济南市国有土地收购储备办法》的出台，无疑就是应运而生，这将对于规范土地收购储备起到重要的作用。
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