[摘要] 济南市房地产市场2010年年报。
2) 平均地价一路向上，平均楼面地价止涨下跌
济南市居住及商业成交土地平均地价走势示意图（万元/亩）
数据来源：山东中原数据库
济南市居住及商业成交土地平均楼面地价走势示意图（元/平方米）
数据来源：山东中原数据库
土地单价自2008年以来一直向上攀升，2010年的每亩单价较2009年上升了50%。由于2010年土地容积率环比2009年上升67.4% ，导致2010年的平均楼面地价自2006年以来首次下降， 与09年相比降幅为10%。
（五）土地成交区域解析
济南市2010年居住及商业用地成交区域分布统计分析表（万平方米，万元/亩，元/平方米）
数据来源：山东中原数据库
从成交的区域来看，2010年成交76宗土地，主要集中在历城区和历下区，其中，历城区成交13宗，土地面积104万平方米，建筑面积482万平方米，平均楼面地价682元/平方米；历下区共成交29宗，土地面积53万平方米，建筑面积283万平方米，平均楼面地价1524元/平方米。平均楼面地价的是高新区，的则是历城区。
1. 高新区
2010年高新区共成交土地5宗，土地面积31万平方米，建筑面积131万平方米，楼面地价2468元/平方米，成交比例13%。济南东拓置业于4月份在高新区天价拿地，创造济南市新地王，导致高新区楼面地价为2010年全市。
2. 槐荫区
2010年槐荫区共成交土地6宗，土地面积4万平方米，建筑面积13万平方米，楼面地价1719元/平方米，土地成交比例为2%，成为2010年土地成交的区域。槐荫区西客站高铁将于2011年建成通车，对槐荫区的区域价值的提升具有巨大的拉动作用，预计2011年槐荫区的楼盘价格会有大幅上升。
3. 历城区
2010年历城区共成交土地13宗，土地面积104万平方米，建筑面积482万平方米，楼面地价682元/平方米，土地成交比例为42%。历城区成为2010年成交土地的区域，主要是因为恒大在唐冶新区拿到了恒大名都的地块和刘志远路附近的恒大城地块。这两个大幅地块的低价成交，使得历城区成为2010年楼面地价和土地单价均的区域。
4. 历下区
2010年历下区共成交土地29宗，土地面积53万平方米，建筑面积283万平方米，楼面地价1524元/平方米，土地成交比例为22%。历下区的成交土地宗数居全市之首，说明开发商对历下区的房地产市场仍然看好，2011年历下区将仍旧是济南房地产市场主力供应区、成交区，住宅类房地产价格将稳定上扬。
5. 市中区
2010年市中区共成交土地6宗，土地面积7万平方米，建筑面积19万平方米，楼面地价1246元/平方米，土地成交比例为3%。因济南市南控，市中区土地供应的减少直接导致成交量的减少。2009年中海九曲的大量成交土地将在2011年上市，2011年市中区将成为济南房地产市场主力供应区域、成交区域。
6. 天桥区
2010年天桥区共成交土地17宗，土地面积47万平方米，建筑面积181万平方米，楼面地价1495元/平方米，土地成交比例为19%。滨河新区的改造开发与北大资源、南侨等品牌开发商的拿地入驻相得益彰，提升了区域形象和区域价值。
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