[摘要] 济南市房地产市场2010年年报。
二、房地产相关政策及行业信息
（一）国家及济南市政府宏观政策
1、2010年政策概述
2010年中国楼市发文数量之多，严厉程度之重，执行力度之强使2010年成为中国楼市调控最强年。然而在调控高压下，北上深杭一线城市住宅成交量再次反弹，各地地王频现。据山东中原数据监测，2010年济南商品住宅均价比2009年上涨43%，为济南商品住宅历史年涨幅。基于楼市如此表现，2010年的楼市调控被认为是效果不明显。究其原因，在于国内货币流动性充裕、通货膨胀预期强而目前低利率、金融市场缺乏其他投资渠道；快速城市化导致刚性购房需求激增；地方政府能够通过抬高地价牟取利益的土地垄断；开发商资金压力小，同时看好调控压制下的刚性需求而“押宝”后市，导致开发商在政策高压之下依然敢于高价拿地。在此背景之下，供需双方对房价走势持走高预期，中国房地产难以跳出“越调越高”的怪圈。
2010年楼市政策的三宗最：
（1）。2010年楼市调控中的国字号文件有三个：国十一条、国十条和国五条，这一密度在房地产行业来讲是前所未有的。在这三个文件的指导下，各部委和地方政府纷纷出台相应的调控政策，其中性的调控政策发布超100个，导致2010年的楼市政策几乎覆盖了全年，但8-9月除外，正是这两个月的政策空档，迎来刚性需求的全面入市，推动楼市的反弹，最终导致国五条的问世。
（2）最全。2010年楼市政策围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策。主要集中在如下五个方面：土地、融资、税收、保障房及限购。土地方面，在年初就计划全年供地18.5万公顷，其中保障房用地、棚改用地及中小套型商品房用地占到76.6%，总量上比2009年实际供应增加约80%，另外披露了闲置用地数量，并对地方政府进行约谈；融资方面，开发商的银行信贷、上市融资、信托融资等渠道均受到银监会的限制，甚至项目的预售款亦开始受到监管，而购房者的首付要求被提高，利率负担开始加重；税收方面，调高了开发商土地增值税的预征率，取消了购房者契税和个税的部分优惠，房产税也越来越清晰；保障房方面，不仅有量上的要求，并且在制度上、资金上分别出台政策为保障房的建设护航，未来还会在保障房的退出机制及问责机制上发力；限购方面，由限外籍居民购房，到限制本国外地户籍居民购房，最终到16个城市限制本地户籍居民购房，可谓全面限购。
（3）最严。2010楼市调控号称史上最严，主要体现在两个方面：一方面是政策力度空前，另一方面中央高层频频施压。政策力度上，首先从购房者的按揭首付来看，首套房首付三成，二套房首付五成，利率1.1倍，无疑是史上最严的；其次从保障房的建设上来看，2010年是历年建设力度的一年，计划580万套，最终开工建设590万套，并且2011年又提高到1000万套。中央高层为调控楼市，也可谓不遗余力。温总理在2010年初就承诺任期内把楼市管好，年尾依然表示会努力履行承诺；李副总理曾经一个月内三次调研楼市，在表示坚决调控楼市的同时，大力推动保障房的建设；胡主席亦多次表示“加快保障房建设，加强楼市调控”。中央高层就某个行业如此持续地、密集地发表讲话实属罕见。
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