[摘要] 2014年7月济南土地市场仅供应1宗，成交7宗；住宅市场整体供应量小幅下滑，市场新入市4个全新项目，仅12个项目有少量房源加推；写字楼市场供应量为27.29万平米，同比增加16.3%，环比下降4.6%。
政策分析
在房地产市场库存高、销量下滑和价格下跌的市场大环境下，同时基于对土地财政的高度依赖，地方政府纷纷出手救市。46 个提出限购政策的城市中，截至 7 月底，已有近 30 个城市松绑限购。住建部亦于本月提出了“千方百计消化库存”的指导意见，为地方政府松绑限购注入一剂强心剂。新的领导班子成立以来，政府对房地产市场坚持市场化的政策导向，强调市场调节力量，注重建立房地产市场的长效运行机制。因此，未来一切加在房地产行业上的行政枷锁终将解除，限购政策的逐步淡出符合中央政府的政策基调。中央在对刺激房地产市场做出积极回应的同时，依然注重防范房地产行业金融风险。
济南市于本月正式取消了房屋限购政策，在济南买房不再受套数限制。取消限购给济南房地产市场带来了短期的繁荣，商品房成交量环比有了小幅提高。同时部分楼盘加大了促销力度，趁机跑量。然而与限购相对应的限贷政策并未出现实质性的松动，除中国银行放松审批条件，即“非济南户籍购房的购房者办理首套房贷时不需要提供一年以上纳税证明或社保证明”，多家银行仍执行首套房贷款利率以基准利率上浮 5%的标准。 因此济南市政府取消限购对房地产市场需求的影响有限。目前，济南的房地产市场已初步
具备市场自主调节功能，近期房地产市场仍会以库存消耗为主。
◎行业政策
★7 月 1 日 住建部：新版《建筑工程建筑面积计算规范》开始实施
1、政策内容
7 月 1 日起，住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》）正式实施。之前开发商常用的飘窗、双层挑高露台、地下室等赠送空间，将不再以全赠送的形式出现。
2、政策解读
新版《规范》对建筑面积的计算更为严格，之前开发商赠送面积的营销手段将被终结。但对于已经通过审批或者已经开售的楼盘来说，这是一个利好消息，由于今后大面积赠送将成“绝唱”，短期内具有超大赠送面积的户型会变得紧俏。新版《规范》的出台要求未来开发商应在户型精细化上做文章，设计出格局更合理、空间利用率更高，户型更为精细化的产品。
★7 月 10 日 济南：明确取消限购，新房二手房限购全面放开
1、政策内容
7 月 10 日起，济南新房与二手房限购政策全面放开，本地和外地户籍在济南买房均无套数限制。其中，济南市户籍可购买三套以上住房；外地户籍不用提供一年以上纳税或社保证明，购买住房数量不限。该政策意味着，在济南实施了三年多的限购政策正式退出房地产市场。
2、政策解读
济南市取消限购的直接原因是济南房地产市场销售的疲软和供应的激增带来的高库存压力。今年上半年，在限购政策、信贷缩紧、市场观望情绪较浓等因素影响下，济南市房地产市场出现库存高、销量下滑和价格下跌现象。限购政策取消符合住建部“千方百计的消化库存”的指导思想。济南市限购政策的取消带来的影响可从短期和长期影响来分析，短期来看，限购松绑有效刺激了房地产市场，一些改善型客户、社保和税收缴纳不满一年的外地户籍客户开始流入市场，部分客户预期看涨房价出手购房，房地产成交量在限购取消后有了较大幅度的增长。长期来看，由于限贷政策尚未松动，开发商的资金链不会得到太大的改善，有改善、投资和投机需求的购房者也无法获得更多贷款，限购政策取消总的影响有限。
★7 月 11 日 住建部：定调下半年楼市调控，千方百计消化库存
1、政策内容
7 月 11 日住建部部长陈政高在住房城乡建设工作座谈会上对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计的消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。同时，他还表示：推进棚户区改造和保障房建设，是住建部座谈会部署的下阶段的工作重点。
2、政策解读
住建部对房地产市场“千方百计消化库存”的指导意见表明，国家将营造积极宽松的政策环境来减少商品房的库存量。该意见的提出为地方政府调控房地产市场，松绑限购释放出来积极的信号，今后地方政府在房地产市场政策调上将更为大胆。据统计，截至 8 月 7 日，已有 37 个城市对房地产政策进行调整，
今年下半年将会有更多的城市加入到松绑限购的行列中来。
★7 月 16 日 济南：公积金贷款政策变动，住宅楼不封顶亦可贷款
1、政策内容
济南限购放开一周，公积金贷款政策也发生变化。此前济南要求住宅楼全面封顶后才可公贷，现在只要工程进度完成主体 2/3 以上，办理完商品房预购抵押手续以后也可以办理公积金贷款业务。
2、政策解读
济南住房公积金贷款政策的松动，是济南市继取消限购政策后的又一刺激房地产市场的举措，为房地产市场带来了一定的积极作用。但是由于该政策只是在公积金贷款时限上做出的调整，没有从实质上改变
当今市场的相关金融政策，所以影响甚微。
★7 月 18 日 国务院：房企有囤地、捂盘等行为，将被禁止购地及融资
1、政策内容
国务院办公厅 7 月 18 日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求各地加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。
2、政策解读
国务院进一步对房地产市场进行了规范，明确了房地产开发企业的违法违规行为，并给出了处罚规定，同时在有关部门之间建立了联动机制，提高了工作效率，有利于今后房地产市场的健康有序发展。
★7 月 30 日 国务院：推进户籍改革 建立城乡统一的户口登记制度
1、政策内容
国务院 7 月 30 日印发《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》(以下简称《意见》)。《意见》指出，建立城乡统一的户口登记制度，取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，统一登记为居民户口。逐步使符合条件的农业转移人口落户城镇，全面放开建制镇和小城市落户限制；有序放开城区人口 50 万-100 万的城市落户限制；合理放开城区人口 100 万-300 万的大城市落户限制；改进城区人口 500 万以上的城市现行落户政策，建立完善积分落户制度。
2、政策解读
《关于进一步推进户籍制度改革的意见》的实施标志着我国实行了半个多世纪的“农业”和“非农业”二元户籍管理模式将退出历史舞台。《意见》明确提出发展目标：到 2020 年， 努力实现１亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。本次户籍政策的改革，将对房地产市场带来更深入的影响。户籍制度的改革促使更多的农村人口向二三城市转移，增加房地产市场的需求量，提振房地产市场。并且在长期，将会更为理性地推动房地产市场的发展。
★7 月 30 日 发改委：增强中小城市的吸引力促进农民工落户
1、政策内容
7 月 30 日，在国新办举办的新闻发布会上，国家发展改革委秘书长李朴民表示，增强中小城市的吸引力，不仅是实施新型城镇化一个重要方面的内容，也是涉及到户籍制度改革的重要问题。因为中小城市是我国农民工的重要流入地。
2、政策解读
新型城镇化主要是人的城镇化，而落户是人的城镇化的重要前提。增强中小城市的吸引力，促进农民工落户，意味着将有更大的人口涌入二三线城市，带来更多的住房需求。
★7 月 30 日 国务院：房产税和城镇土地使用税考虑合并
1、政策内容
7 月 28 日国务院发展研究中心研究员倪红日在“新常态经济与财税改革方案实施高端论坛”上表示：人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种。
2、政策解读
现阶段，城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税。房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。合并后的房地产税会按照房子的市场评估值来征税。而房产税的征税范围仍存在争议，要不要对住宅性房产征税、如何征税是争议的焦点。
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