[摘要] 2014年7月济南土地市场仅供应1宗，成交7宗；住宅市场整体供应量小幅下滑，市场新入市4个全新项目，仅12个项目有少量房源加推；写字楼市场供应量为27.29万平米，同比增加16.3%，环比下降4.6%。
土地市场
【监测范围】：济南市区和长清。
【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。
【内容综述】：7月份，土地市场仅供应 1 宗、0.86 万平米；成交 7 宗、40.27 万平米。土地市场在连续两个月零成交之后，终于迎来成交。
◎供应土地基本情况
★2014 年 7 月土地供应 1 宗、0.86 万平米
7 月，土地市场供应 1 宗居住用地，土地面积 0.86 万平米，同比面积下降 87.7%，环比下降 87.5%和97.9%。
★ 2014 年 7 月供应土地明细
7 月土地市场供应 1 宗，供应区域为北部天桥区。
◎成交土地基本情况
★2014 年 7 月土地成交 7 宗、40.27 万平米
7 月，济南土地市场成交 7 宗、 40.27 万平米， 同比减少 61.1%和 38.2%。 其中成交居住用地 5 宗、 26.30万平米，商业用地 2 宗、13.97 万平米。今年以来，土地市场一直较为冷清，5、6 月连续两个月零成交，7 月土地市场终于迎来成交，挂牌的 8 宗土地中，7 宗成交，1 宗因故终止出让。
★ 2014 年 7 月成交土地明细
7 月，土地市场成交 7 宗，其中 5 宗位于东部区域，1 宗西部，1 宗中部。
各物业市场分析
【监测时间】 ：2014 年 7 月 1 日-7 月 31 日。
【监测范围】 ：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【区域划分】 ：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】 ：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区 域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】 ：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
普通住宅
【样本选取标准】 ：建筑面积在 2 万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指 70 年产权的住宅产品。市场上也存在产权 50 年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
【内容综述】
7 月，住宅整体存量压力较大，成交方面在降价促销以及限购政策取消双重利好的作用下，市场成交量保持高位。价格方面，由于各项目降价促销影响，住宅整体成交价格出现小幅下降。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
7 月，住宅市场总供应量为 18491 套、 220.9 万平米，同比增长 59.6%和 53.6%，环比减少 8.4%和 7.1%。其中新增供应 2387 套、28.0 万平米，同比增长 32.5%和 42.1%，环比减少 63.0%和 57.8%。
本月，住宅市场整体供应量小幅下滑，但依然保持高位。从住宅供应结构来看，市场存量持续积压，由于库存压力的加剧，本月新增房源供应有所减少。7 月份，市场新入市 4 个全新项目，仅 12 个项目有少量房源加推。
★各区域供应情况
从各区域供应来看，住宅供应依旧集中在东西部，其中东部供应，供应 7823 套，占市场供应总量的 43%，新增 1518 套，占新增供应总量的 64%，东部本月有 3 个新项目入市；西部其次，供应 7573套，占市场供应总量的 41%，新增 869 套，占新增供应总量的 36%，西部新入市 1 个项目；南部、北部、中部本月均无新增供应，区域供应分别为 1195 套、 1156 套和 744 套，三区域供应量均不足总供应的 10%。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
7 月，住宅市场共成交 4489 套、51.1 万平米，同比增长 86.6%和 88.6%，环比增长 9.9%和 13.8%。
7 月，住宅市场虽然新增供应减少，但成交依旧保持高位，主要原因：（一）新项目的入市热销带动；（二） 市场库存压力以及项目销售压力双重影响，市场上继续推出特价房、一口价或降价等方式出货；（三）月初限购政策取消，前期限购客户被释放，各项目抓紧时机抢占有效客户。
★各区域成交情况
7 月，住宅市场成交主要集中在东部和西部区域，两区域是住宅走量的关键。东部区域在新项目的入市热销带动下，区域成交位居首位，共成交 2182 套、 24.3 万平米，套数和面积分别占总成交的 49%和 38%。其次为西部，成交 1705 套、 19.8 万平米， 套数和面积分别占总成交的 38%和 39%。 再次为北部，成交 381套、4.4 万平米，套数和面积分别占总成交的 8%和 9%。中部和南部成交较少，分别成交 130 套和 91 套。
◎价格及变化趋势
★成交均价
注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
7 月，住宅市场整体成交均价为 8494 元/平米，同比上涨 0.9%，环比下降 1.2%，价格出现下降主要因市场上多个住宅项目价格下调或推出特价房形式促销，且走量较好。
写字楼
【样本选取标准】 ：总体量不小于 1.5 万平米的写字楼项目。
【内容综述】：7 月，写字楼市场仍无新增，市场存量递减中，成交量依然较少。价格方面，在售写字楼项目价格无变化。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
7 月，济南写字楼市场供应量为 27.29 万平米，同比增加 16.3%，环比下降 4.6%。写字楼市场已连续4 个月无新增，市场存量递减中。
★各板块供应量情况
7 月份，写字楼无新增供应量，各版块供应量结构无较大变化。奥体板块依然是写字楼供应的主要区域，供应量为 18.85 万平米，占总供应的 69%。其次为泺源大街板块，供应量为 3.29 万平米，占总供应的12%；再次为西客站板块，供应量为 3.05 万平米，占总供应的 11%。其他零星分布板块位居第四位，供应量为 1.39 万平米，占总供应的 5%。其余各板块供应量较少，均不足万平米。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
7 月，济南写字楼市场成交量为 0.98 万平米，同比下降 57.6%，环比下降 16.9%。写字楼市场持续低迷，在售项目处于持续销售状态。
★各板块成交量情况
7 月份，西客站板块成交，共成交 0.31 万平米，占总成交的 32%；其次是其他零星板块，共成交0.26 万平米，占总成交的 26%；第三的是山大路板块，成交 0.20 万平米，占总成交的 20%；奥体板块成交 0.12 万平米，占总成交的 12%；泺源大街成交 0.10 万平米，占从成交的 10%；其他板块无成交。
◎价格及变化趋势
★成交均价
注：1、“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
2、绿地普利中心和世茂国际广场均为高端写字楼产品，其价格亦明显高于其他在售项目，为更科学合理的反应写字楼市场整体成交价格水平，在计算写字楼成交均价时，将该两个项目价格扣除，不计算在内。
7 月，写字楼整体成交均价为 11307 元/平米，同比下降 6.8%，环比下降 5.7%，在售写字楼项目价格无变化，整体成交价格下降，主要因成交项目的影响。
商业
【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在 15000 平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在 15000 平方米以上的写字楼及综合体底商。
【内容综述】
7 月，商业市场总供应量 24.5 万平米，总成交量 1.22 万平米。本月仅底商市场有 4.37 万平米的新增供应，纯商业市场供应量递减中。价格方面，底商市场因新项目价格较高，带动整体市场价格出现上涨；纯商业市场价格无变化。
底商
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
7 月，底商供应量为 21.89 万平米，同比增加 101.6%，环比增加 13.9%。其中新增供应 4.37 万平米，同比增加 3.87 万平米，环比减少 41.3%。本月底商供应小幅增加，一方面上月市场新增未销售完转为存量，另一方面，本月 3 个新项目推出底商物业，增加了底商市场的供应。
★各区域供应量情况
从各区域的底商供应来看，本月东部在新项目的新增带动下，区域供应，为 11.77 万平米，占总供应量的 53.8%。其次是南部，供应量为 3.32 万平米，占总供应量的 15.2%；西部供应量第三，为 2.86万平米，占总供应量的12.6%；第四为中部区域，为 2.77 万平米，占总供应量的 12.6%；北部区域供应量，有 1.18 万平米供应，占总供应量的 5.4%。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
7 月，底商成交 1.19 万平米，同比增加 95.1%，环比下降 23.7%。本月底商市场依旧保持较高的成交量，主要因新项目的入市带动。
★ 各区域成交量情况
从各区域的底商成交来看，本月市场成交主要集中在东部、北部和西部三个区域，其中东部在新项目的入市带动下成交，共成交 0.51 万平米，占总成交量的 41.4%；北部其次，共成交 0.33 万平米，占总成交量的 26.9%；西部第三，成交 0.31 万平米，占总成交量的 24.7%。中部和南部成交量较小，占比均不足 10%。
◎价格及变化趋势
★整体均价
7 月，底商成交均价 20809 元/平米，同比上升 11.6%，环比上升 22.7%。本月底商价格有所上升，主要原因是本月新入市项目价格较高，且成交较好，一定程度上拉高了市场整体价格，持续在售项目价格未变。
纯商业
◎市场供应量月度变化
7 月份纯商业市场总供应量为 2.61 万平米， 同比下降 74.8%， 环比下降 1.1%。 本月纯商业市场无新增供应，市场存量持续递减中。
◎市场成交量月度变化
7 月，纯商业市场成交 0.03 万平米，同比减少 92.3%。在监测的纯商业项目中，本月仅 2 个项目有少量成交。
◎在售纯商业项目介绍
根据样本选取标准，符合监测要求的在售项目共有 5 个，分别为银座晶都国际、齐鲁鞋城品牌港、中泉新都汇、泉城旺角、丁豪广场。
公寓
【样本选取标准】 ：建筑面积在 1 万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40 年和 50 年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。
【内容综述】
7 月份，公寓市场的新增量及成交量均较少，仍是以去化库存为主。东部、中部和北部是成交的主力区域，占总成交量的 88%。公寓市场整体成交均价为 9517 元/平米，环比上涨 7.7%，高价位项目成交量占比较大，拉升了成交均价。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
7 月，公寓市场总供应量为 4586 套、24.79 万平米，同比增加 6.7%和 4.8%，环比减少 2.9%和 2.7%。其中新增供应 96 套、0.52 万平米，同比减少 69.0%和 71.9%，环比减少 55.1%和 48.5%。
本月，受市场大环境影响，在售公寓项目新推量较少，均以去库存为主。
7 月，东部和中部依旧为公寓市场的主要供应区域，其中东部供应，供应 2461 套、 13.46 万平米，套数和面积占供应总量的 53.7%和 54.3%；其次为中部，供应 1250 套、6.94 万平米，套数和面积占供应总量的 27.3%和 28.0%。北部供应为 429 套、2.08 万平米，套数和面积占供应总量的 9.4%和 8.4%；西部供应为 411 套、2.11 万平米，套数和面积占供应总量的 9.0%和 8.5%；南部因公寓项目较少，因此供应量，套数和面积占总供应量均为 0.8%。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
7 月，公寓市场共成交 167 套、0.84 万平米，同比减少 69.1%和 69.9%，环比减少 28.6%和 29.4%。公寓成交量连续三个月环比下降，达到了本年度成交量的低谷。一方面市场下行的整体趋势，影响投资客对公寓产品的投资热情，另一方面本月住宅市场限购政策松绑，加之住宅项目有利的价格促销，分流了部分公寓客群，影响了公寓的成交。
7 月，公寓成交主要集中在东部、北部和中部，三个区域的成交总和占总成交量的 88%。其中东部成交，成交 95 套、0.48 万平米；中部成交 28 套、0.15 万平米；北部成交 24 套、0.11 万平米。西部和南部均成交 10 套，占总成交量的比例不足 10%。
◎价格及变化趋势
★成交均价
注：“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
7 月，公寓市场整体成交均价为 9517 元/平米，同比下降 18.0%，环比上涨 7.7%。本月高价位项目成交对整体价格的影响较大。
政策分析
在房地产市场库存高、销量下滑和价格下跌的市场大环境下，同时基于对土地财政的高度依赖，地方政府纷纷出手救市。46 个提出限购政策的城市中，截至 7 月底，已有近 30 个城市松绑限购。住建部亦于本月提出了“千方百计消化库存”的指导意见，为地方政府松绑限购注入一剂强心剂。新的领导班子成立以来，政府对房地产市场坚持市场化的政策导向，强调市场调节力量，注重建立房地产市场的长效运行机制。因此，未来一切加在房地产行业上的行政枷锁终将解除，限购政策的逐步淡出符合中央政府的政策基调。中央在对刺激房地产市场做出积极回应的同时，依然注重防范房地产行业金融风险。
济南市于本月正式取消了房屋限购政策，在济南买房不再受套数限制。取消限购给济南房地产市场带来了短期的繁荣，商品房成交量环比有了小幅提高。同时部分楼盘加大了促销力度，趁机跑量。然而与限购相对应的限贷政策并未出现实质性的松动，除中国银行放松审批条件，即“非济南户籍购房的购房者办理首套房贷时不需要提供一年以上纳税证明或社保证明”，多家银行仍执行首套房贷款利率以基准利率上浮 5%的标准。 因此济南市政府取消限购对房地产市场需求的影响有限。目前，济南的房地产市场已初步
具备市场自主调节功能，近期房地产市场仍会以库存消耗为主。
◎行业政策
★7 月 1 日 住建部：新版《建筑工程建筑面积计算规范》开始实施
1、政策内容
7 月 1 日起，住房城乡建设部批准发布的新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称《规范》）正式实施。之前开发商常用的飘窗、双层挑高露台、地下室等赠送空间，将不再以全赠送的形式出现。
2、政策解读
新版《规范》对建筑面积的计算更为严格，之前开发商赠送面积的营销手段将被终结。但对于已经通过审批或者已经开售的楼盘来说，这是一个利好消息，由于今后大面积赠送将成“绝唱”，短期内具有超大赠送面积的户型会变得紧俏。新版《规范》的出台要求未来开发商应在户型精细化上做文章，设计出格局更合理、空间利用率更高，户型更为精细化的产品。
★7 月 10 日 济南：明确取消限购，新房二手房限购全面放开
1、政策内容
7 月 10 日起，济南新房与二手房限购政策全面放开，本地和外地户籍在济南买房均无套数限制。其中，济南市户籍可购买三套以上住房；外地户籍不用提供一年以上纳税或社保证明，购买住房数量不限。该政策意味着，在济南实施了三年多的限购政策正式退出房地产市场。
2、政策解读
济南市取消限购的直接原因是济南房地产市场销售的疲软和供应的激增带来的高库存压力。今年上半年，在限购政策、信贷缩紧、市场观望情绪较浓等因素影响下，济南市房地产市场出现库存高、销量下滑和价格下跌现象。限购政策取消符合住建部“千方百计的消化库存”的指导思想。济南市限购政策的取消带来的影响可从短期和长期影响来分析，短期来看，限购松绑有效刺激了房地产市场，一些改善型客户、社保和税收缴纳不满一年的外地户籍客户开始流入市场，部分客户预期看涨房价出手购房，房地产成交量在限购取消后有了较大幅度的增长。长期来看，由于限贷政策尚未松动，开发商的资金链不会得到太大的改善，有改善、投资和投机需求的购房者也无法获得更多贷款，限购政策取消总的影响有限。
★7 月 11 日 住建部：定调下半年楼市调控，千方百计消化库存
1、政策内容
7 月 11 日住建部部长陈政高在住房城乡建设工作座谈会上对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计的消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。同时，他还表示：推进棚户区改造和保障房建设，是住建部座谈会部署的下阶段的工作重点。
2、政策解读
住建部对房地产市场“千方百计消化库存”的指导意见表明，国家将营造积极宽松的政策环境来减少商品房的库存量。该意见的提出为地方政府调控房地产市场，松绑限购释放出来积极的信号，今后地方政府在房地产市场政策调上将更为大胆。据统计，截至 8 月 7 日，已有 37 个城市对房地产政策进行调整，
今年下半年将会有更多的城市加入到松绑限购的行列中来。
★7 月 16 日 济南：公积金贷款政策变动，住宅楼不封顶亦可贷款
1、政策内容
济南限购放开一周，公积金贷款政策也发生变化。此前济南要求住宅楼全面封顶后才可公贷，现在只要工程进度完成主体 2/3 以上，办理完商品房预购抵押手续以后也可以办理公积金贷款业务。
2、政策解读
济南住房公积金贷款政策的松动，是济南市继取消限购政策后的又一刺激房地产市场的举措，为房地产市场带来了一定的积极作用。但是由于该政策只是在公积金贷款时限上做出的调整，没有从实质上改变
当今市场的相关金融政策，所以影响甚微。
★7 月 18 日 国务院：房企有囤地、捂盘等行为，将被禁止购地及融资
1、政策内容
国务院办公厅 7 月 18 日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求各地加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。
2、政策解读
国务院进一步对房地产市场进行了规范，明确了房地产开发企业的违法违规行为，并给出了处罚规定，同时在有关部门之间建立了联动机制，提高了工作效率，有利于今后房地产市场的健康有序发展。
★7 月 30 日 国务院：推进户籍改革 建立城乡统一的户口登记制度
1、政策内容
国务院 7 月 30 日印发《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》(以下简称《意见》)。《意见》指出，建立城乡统一的户口登记制度，取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，统一登记为居民户口。逐步使符合条件的农业转移人口落户城镇，全面放开建制镇和小城市落户限制；有序放开城区人口 50 万-100 万的城市落户限制；合理放开城区人口 100 万-300 万的大城市落户限制；改进城区人口 500 万以上的城市现行落户政策，建立完善积分落户制度。
2、政策解读
《关于进一步推进户籍制度改革的意见》的实施标志着我国实行了半个多世纪的“农业”和“非农业”二元户籍管理模式将退出历史舞台。《意见》明确提出发展目标：到 2020 年， 努力实现１亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。本次户籍政策的改革，将对房地产市场带来更深入的影响。户籍制度的改革促使更多的农村人口向二三城市转移，增加房地产市场的需求量，提振房地产市场。并且在长期，将会更为理性地推动房地产市场的发展。
★7 月 30 日 发改委：增强中小城市的吸引力促进农民工落户
1、政策内容
7 月 30 日，在国新办举办的新闻发布会上，国家发展改革委秘书长李朴民表示，增强中小城市的吸引力，不仅是实施新型城镇化一个重要方面的内容，也是涉及到户籍制度改革的重要问题。因为中小城市是我国农民工的重要流入地。
2、政策解读
新型城镇化主要是人的城镇化，而落户是人的城镇化的重要前提。增强中小城市的吸引力，促进农民工落户，意味着将有更大的人口涌入二三线城市，带来更多的住房需求。
★7 月 30 日 国务院：房产税和城镇土地使用税考虑合并
1、政策内容
7 月 28 日国务院发展研究中心研究员倪红日在“新常态经济与财税改革方案实施高端论坛”上表示：人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种。
2、政策解读
现阶段，城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税。房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。合并后的房地产税会按照房子的市场评估值来征税。而房产税的征税范围仍存在争议，要不要对住宅性房产征税、如何征税是争议的焦点。
◎金融政策
★7 月 23 日 国务院：十举措解决融资成本高
1、政策内容
国务院总理李克强 7 月 23 日主持召开国务院常务会议，部署多措并举缓解企业融资成本高问题。会议确立了十项有力措施：一要继续坚持稳健的货币政策；二要抑制金融机构筹资成本的不合理上升；三要缩短企业融资链条；四要清理整顿不合理收费；五要优化商业银行小微企业贷款管理；六要积极稳妥发展面向小微企业和“三农”的特色中小金融机构；七要大力发展直接融资；八要完善商业银行考核评价指标体系；九要大力发展支持小微企业等获得信贷服务的保险产品；十要有序推进利率市场化改革。
2、政策解读
此次中央政府十项举措再次强调坚持稳健的货币政策，为金融政策环境定下基调。同时有助于减少企业融资成本，缩短融资链条，减少融资时间成本，大大降低了中小企业融资难度，为当前资金紧张的众多房地产企业带来了重大政策利好。
★7 月 29 日 银监会：国家开发银行住宅金融事业部获批，中国版"住房银行"面世
1、政策内容
银监会宣布，国家开发银行住宅金融事业部于近日获批开业，其业务范围包括：办理纳入棚户区改造规划的棚户区改造及相关城市基础设施工程建设贷款业务；在经批准的额度内办理软贷款回收再贷业务，专项用于支持纳入棚户区改造规划的棚户区改造及相关城市基础设施工程建设项目；银监会批准的其他业务。
2、政策解读
长期以来，我国住房金融体系主要由商业银行和住房公积金组成，主要解决的是房地产开发贷款、个人住房贷款问题。在保障房建设、基础设施建设上，金融的支持就出现了空缺，需要有一个制度来解决。棚户区改造、相关城市基础设施建设将是国家开发银行住宅金融事业部的主要工作对象。今年是棚户区改造任务最重的一年，资金需求量较往年显著增加。同时，今年也是我国房地产市场新一轮调整的一年，宏观经济短期内面临快速下滑的风险也明显加大。在这个背景下，成立国家开发银行住宅金融事业部，一方面能够有效缓解棚户区改造相关工程建设的资金瓶颈制约，另一方面也对扩大内需、降低因房地产市场调整而引起的经济短期快速下滑风险起到对冲作用。但是由于棚改项目配建的商品房体量并不大，房地产行业供求并不会发生明显改变。
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