第三章 政策与城市规划建设分析
节 政策分析
4月份国家出台了一系列严厉的房地产调控政策，在未来几个月，配套政策将会继续跟进，“新国十条”中，税收政策相对缓和，5月份出台配套调控政策主要为税收政策，包括政府明确推进房产税改革，明确土地增值税清算细则。土地增值税将和土地、信贷、行业等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳”，与此同时房产税改革呼声渐高，有望成为房地产调控的利器。
◎税收政策
★国务院：逐步推进房产税改革
1、政策内容
中国政府网于2010年5月31日公布《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确了今年政府将逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，同时还将出台资源税改革方案。这一表态是决策层对于楼市调控具体税收手段的次明确。
2、政策解读
1986年颁布的《房产税暂行条例》规定，城市范围内的房产都应缴纳房产税，但对于居民住宅部分给予免征优惠。虽然国务院同意逐步推进房产税改革，但“逐步推进”并不意味着今年我国要面向居民住宅征收房产税。目前市场对房产税改革的预期主要是强调房产税抑制投机、遏制房价过快上涨的功能，房产税还具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能，且房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争，调节收入分配，由于我国没有财产税，房产税更多是作为一种调节贫富差距的手段。
★国家税务总局：关于土地增值税清算有关问题的通知
1、政策内容
国家税务总局5月26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
就房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
《通知》规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条，第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
2、政策解读
这是2007年来，国税总局发布的第二份针对土地增值税清算的文件。近年来房地产市场波动较大，该税种的征收也变得不规范，随着去年以来房地产市场的强势回暖，4月17日出台的“国十条”明确表示，“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作。本次通知是“国十条”的重要配套文件。作为税率较高的税种，土地增值税如果严格征收，将对房企的资金状况产生较大影响。土地增值税清算等于是砍在了开发商利润的地方，地增值越多，交的税金就越多，以往那些靠捂盘、囤地等行为推高房价的做法肯定会有所收敛，项目的建设与推盘速度都会相应加快，市场供应量会相应增加。这次国税总局出台通知，明确了土地增值税清算的有关细节，在很大程度上将起到一个警示的作用，同时也是告诫人们切勿盲目乐观。”
★国家税务总局、财政部：关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知
1、政策内容
5月24日，财政部和国家税务总局下发《 关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(以下简称《通知》)，从今年起，城市和国有工矿棚户区改造安置房将免征城镇土地使用税，《通知》发布前已征税款可在以后所缴税款中进行相应抵扣。据了解，工矿区城镇土地使用税征收标准为0.6元/平方米-12元/平方米。
《通知》同时规定，商品房等开发项目中的配套安置住房，将按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。企事业单位等如果转让旧房作为改造安置住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%，将免征土地增值税。改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税和购买安置住房的个人涉及的印花税也将予以免征。
个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。
2、政策解读
本项政策的出台，是国家对棚户区改造从税收政策方面的支持，对用于安置房建设的土地，免征土地使用税，以此鼓励开发商和各地政府建造配套安置住房，推进棚户区改造。通过减免契税和个人所得税，鼓励个人购买安置住房。随着工矿棚户区改造的不断推进，国家会从税收、信贷等方面继续加大支持。
★国家税务总局：关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知
1、政策内容
国家税务总局日前下发《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》，通知指出，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
2、政策解读
通知出台意在堵塞房地产开发企业逃避所得税的漏洞，更加合理的征收房地产开发企业的所得税，避免偷税漏税等现象出现。
◎金融政策
★多家银行暂停地方融资平台信托贷款
1、政策内容
多家商业银行要求暂停通过信托机构对非自偿性政府融资平台发放信托贷款，暂停发行投向他行非自偿性政府融资平台贷款的理财产品。同时，多家商业银行要求各分行加强融资性信托理财产品资产转出后的授信额度管理。对于投资房地产信托理财产品，各家商业银行已按照银监会文件通知，要求房地产开发项目必须“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金达到国家比例、不得以信托资金发放土地储备贷款。
2、政策解读
去年下半年以来，信贷资金借道融资性理财产品流向地方融资平台、房地产领域，使得银行信贷额度控制难度加大，宏观政策调控的效果受到影响。同时，商业银行面临的地方融资平台贷款、房地产贷款政策风险以及信用风险和操作风险都在加大。商业银行暂停地方融资平台信托贷款，是监管层加强监管和商业银行防范风险使然。
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