章土地市场
【监测范围】：济南市区和长清。
【样本选取标准】：济南市国土资源局公开招拍挂土地（工业用地除外）。
【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。
供应土地基本情况
◎5月土地供应总面积22.20万平米
2010年5月，济南市供应居住和商服用地11幅，供应面积22.20万平米。其中居住用地仅有1幅，供应面积3.32万平米，占本月供应总面积的14.95%；商服用地10幅，供应面积18.88万平米，占本月供应总面积的85.05%。
◎本月供应土地中主要集中在东部
本月供应的土地主要集中在东部，供应面积为18.19万平米，占总供应量的81.94%。本月供应土地数目较少，且单幅地块面积较小，面积的为奥体西路以东、龙奥大厦西侧两地块，供应总面积为7.75万平米，占本月供应总面积的35%。
成交土地基本情况
◎5月仅有2幅土地成交，其中居住用地所占比例64.20%
5月份仅有2幅居住和商服用地成交，成交面积为4.33万平米。其中居住用地1幅，成交面积2.78万平米，占本月成交总面积的64.20%。商业金融用地1幅，成交面积1.55万平米，占本月成交总面积的35.80%。
第二章 各物业市场分析
【监测时间】：2010年5月1日-5月31日。
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】：
1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
节 普通住宅
【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘及销售率超过95%的尾盘不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
◎供应量及区域分布
5月住宅总供应量为4378套，48.4万平米，同比下降180.6%和163%，环比套数上升27.3%，面积上升19.6%。由于较多新推项目集中入市，本月供应量出现小幅上升。
月初房源存量情况：
5月新增供应2333套，23.6万平米，新增套数同比下降32.8%，环比上升89.2%；新增面积同比下降40.6%，环比上升62.8%。5月是房地产市场的传统旺季，大量新项目密集开盘导致新增供应量呈现大幅上升的趋势。
5月住宅区域供应发生明显变化，一改以往东部独占鳌头的态势，西部成为供应量的区域。本月供应量的西部区域，供应量为1853套，占总供应的42.3%，占据区域供应首位。东部次之，供应量为1661套，占总供应的37.9%。南部、北部分列三、四位，供应量均在300多套，所占比例分别为7.9%和6.9%。
5月新增供应上升明显，特别是西部，较多新房源的推出，有力的拉升了西部总供应。西部新增供应量为1179套，占新增供应总量的50%；东部位列第二，新增供应654套，所占比例为28%；北部新增300套，所占比例为13%；其余区域均为100套左右。
◎成交量及区域分布
5月住宅成交量为1385套，15万平米，环比分别上升26.1%和18.1%，同比分别下降70.1%和67.9%。由于本月新推房源较多，部分项目成交较好，一定程度上带动成交量出现小幅上升。
5月份，济南各区域均有新房源推出。但受政策持续影响，新推房源项目除少部分成交火爆外，大部分项目成交一般，市场观望气氛仍旧浓厚。
5月市场整体成交量出现小幅攀升，西部首次超越东部，位居首位，成交量为667套，所占比例为48.2%。东部次之，成交量为358套，所占比例为25.8%。北部位列第三，成交量为250套，所占比例为18.1%。其他区域成交量均在100套以内。
◎价格
5月市场整体均价为9062元/平米，同比上升41.5%，环比增长1.0%。
5月是房地产市场传统旺季，随着新增供应集中推出，市场成交小幅回升，但在新政的持续影响下，市场观望气氛仍旧浓厚。各大开发企业由于资金储备与项目运营情况较好，因此推盘价格并没有降低，购房者多采取观望态度，市场整体处于相持的局面。
第二节 写字楼
【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米，且销售率不超过95％的写字楼项目。
【注】：国华第三空间（不再对外销售）和名士杰座（已售完）不再列入监测样本范围。
◎供应量及区域分布
2010年5月写字楼市场供应量为15.73万平米，其中新增供应量为7.73万平米。供应量的是高新区板块，占总量的44%。新开盘的项目（中铁•汇展国际）填补了近阶段该板块的市场供应空白，新推体量较大（约7万平米）。其次是经十路板块和奥体板块，分别占26%和13%。该两个板块的供应量分别为4.13万平米和2万平米。再次是其他零星分布的写字楼和泺源大街板块，均不足总供应量的10%。二环东路板块和纬二路板块供应量则较少，均不足总供应量的3%。山大路板块目前仍无市场供应。
◎成交量及区域分布
★成交量变化趋势
2010年5月写字楼的总成交量共计6.75万平米，环比上升了119.87％，为年内位。5月成交量较4月大幅上升的主要原因，一方面是5月份有新开盘项目（中铁•汇展国际），成交情况较好，尤其是两个整栋的成交直接拉升了总体成交量。另一方面由于齐源大厦为近期新上市的项目，销售情况也一直较佳，本月成交量也较大，对市场整体成交量也产生了一定的拉升作用。
★成交量区域分布
5月成交量的是高新区板块，占总成交量的60％。该板块本月有新项目开盘（中铁•汇展国际）集中销售。该项目首批推出的房源面积为60-800㎡之间，可自由组合分割，能够满足各种中高端群体的办公需求，且产品的高性价比也深受客户认可，成交情况较好，尤其是两个整栋的成交直接拉升了板块的成交量。其次是经十路板块成交量占29%，该板块在售的齐源大厦地理位置较好，且产品性价比较高，销售情况较好。再次是泺源大街路板块和二环东路板块，各占总成交量的5%和3%。泺源大街板块的天业国际本月推出3个楼层的新房源，成交量较上月有所上升。二环东路的中润世纪广场本月也有两个整层的成交。纬二路板块和其他零星分布的写字楼，成交量较少，均不足总成交量的3％。奥体板块和山大路板块均无写字楼成交。
◎价格及变化趋势
5月份市场整体均价为11836元/平米，环比下降了1.02%。本月新开盘的中铁•汇展国际均价约8700元/平米，该价格远低于市场整体均价，这对本月市场价格水平产生了最直接的影响。但由于二环东路板块价格有所上升，一方面中润世纪广场价格上涨，另一方面名士杰座（价位较低）样本的退出。价格上升与下降的板块相抵之后，表现出的市场整体价格较上月有小幅下降。
◎月底存量及区域分布
2010年5月底写字楼存量约8.98万平米。存量是高新区板块，为3万平米。其次是经十路板块和奥体板块，均约2万平米。再次是其他零星分布的写字楼和泺源大街板块，分别为1.14万平米和0.56万平米。纬二路板块和二环东路板块的存量较少，均不足0.05万平米。山大路板块无存量。
第三节 商业
【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、炫街区此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以上的写字楼及综合体底商；如：晶都国际、鲁商广场等。
◎底商
★供应量及区域分布
1、供应量月度变化
5月底商总供应量为3.2万平米，与4月份持平，新增供应6620平米。
5月底商供应量的区域为北部，供应量约为1.37万平米，占总供应的42%；其次是东部，供应量是1.18万平米，所占比例为37%；中部位列第三位，供应量为0.54万平米，所占比例为17%；西部供应量为0.12万平米，所占比例为4%；由于国华东方美郡将存量转为自持，所以本月南部供应量为0。
★成交量及区域分布
1、成交量月度变化
5月底商总成交量为0.67万平米，环比大幅下降。主要原因是4月新开盘的群盛华城5月已进入尾盘期，成交趋于平稳。总体来看，底商成交量呈增长态势。
2、区域分布
5月，东部的成交量位列，为0.27万平米，占总成交量的41%；北部位列第二，成交量为0.24万平米，所占比例为36%；中部位列第三，成交量为0.10万平米，所占比例为15%；西部位列第四，成交量为0.05万平米，所占比例为8%。
★价格
5月底商报盘均价19000元/平米，环比上涨2.22%，继续保持稳定增长。
◎纯商业
★供应量月度变化
2010年5月总供应量为2.4万平米，无新增供应。
★成交量月度变化
2010年5月纯商业成交量为0.24万平米，环比下降50%，主要原因是无新增供应，目前存量多为前期市场滞销房源。
★在售纯商业项目介绍
根据样本选取，符合监测要求的项目共有6个，分别为：鲁商广场、晶都国际、泉乐坊（明湖新坊巷）、缤纷五洲、炫街区、万豪星光天地；预计在今年将有较多商业项目面市，潜在供应量超过20万平米。
第四节 公寓
【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目：尚未开盘及销售率超过95%的尾盘不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。按照以上标准，选取的公寓项目为：汇展•香格里拉、中齐未来城、蓝调国际、MINI公馆、玉兰公寓、香港国际、万豪国际、发祥1号公馆。
◎供应量及区域分布
2010年5月份公寓市场供应量为1564套,9.87万平米，环比分别下降了9.5%和4.8%，同比分别下降了57.1%和53%；5月份公寓市场新增供应相对较少，只有东部和北部有少量入市，但由于受新政影响，4月成交量下降，5月份月初存量较多，故5月份总体供应量相对较为充足，在一定程度上缓解了供需失衡的矛盾。
★月初市场存量变化
2010年5月份公寓市场月初存量为1165套，6.67万平方米，环比上升了59.2%和45.6%，同比下降了65.8%和66.1%。5月份月初存量较上月大幅上升，源于4月份成交量受新政影响大幅下降，市场观望气氛浓厚。
★市场新增供应变化
2010年5月份，有两个项目推出新房源，其新增供应总量为399套，3.2万平米，环比下降了60.0%和44.7%，同比分别增长了69.1%和146%。
★各区域供应情况
2010年5月份公寓市场总供应为1564套，9.87万平米，东部区域供应量，分别占整体供应量的67%和62%，主要是因为247套新房源入市，面积2.4万平米，使得东部依然成为主要的供应区域；北部区域有新房源推出，供应量为180套，1.6万平米，供应量分别占整体供应量的12%和16%；中部区域在本月没有新房源推出，供应量为244套，1.50万平米，分别占整体供应量的16%和15%；西部在售项目的就只有一个，没有新推房源，分别占整体供应量的5%和7%；南部无供应。
◎成交量及区域分布
2010年5月份公寓市场共成交394套，3.24万平米，环比分别下降了30.1%和8.5%，同比成交套数下降了3.7%，面积上升了38.5%，主要是由于玉兰公寓以大户型为主，且玉兰公寓的成交占了总体成交的47.2%和56.2%，而去年同期成交的公寓多为小户型，如彩世界等；成交量环比有所下降，主要是中央政策出台后，地方细则的出台使得观望气氛持续，使成交量有所下降。
★各区域成交情况
5月份东部成交量位列首位，成交224套，2.08万平米，占整体成交量的57%和64%；中部成交量位列第二位，成交115套，0.81万平米；北部位列第三，成交33套，0.17万平米；南部因没有房源，所以零成交。成交较好的区域主要是因为房源较为充足，有新房源推出。
◎价格
注：由于万豪国际loft公寓、MINI公馆loft公寓单价的特殊性，本文在计算整个济南市的公寓折后报价时，均将万豪国际loft 公寓、MINI公馆loft 公寓两项目排除在外。
5月份，市场整体均价8661元/平米，环比增长8.2%，同比增长66.3%。本月整体均价上涨明显，主要是由于全非毛坯玉兰公寓项目的带动。区域价格中，东部的价格大幅上涨，因为玉兰公寓全非毛坯项目的入市带动区域均价提升1210元/平米；北部因新推房源均价较高，拉动了北部均价的上涨；西部价格无变化。
第三章 政策与城市规划建设分析
节 政策分析
4月份国家出台了一系列严厉的房地产调控政策，在未来几个月，配套政策将会继续跟进，“新国十条”中，税收政策相对缓和，5月份出台配套调控政策主要为税收政策，包括政府明确推进房产税改革，明确土地增值税清算细则。土地增值税将和土地、信贷、行业等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳”，与此同时房产税改革呼声渐高，有望成为房地产调控的利器。
◎税收政策
★国务院：逐步推进房产税改革
1、政策内容
中国政府网于2010年5月31日公布《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确了今年政府将逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，同时还将出台资源税改革方案。这一表态是决策层对于楼市调控具体税收手段的次明确。
2、政策解读
1986年颁布的《房产税暂行条例》规定，城市范围内的房产都应缴纳房产税，但对于居民住宅部分给予免征优惠。虽然国务院同意逐步推进房产税改革，但“逐步推进”并不意味着今年我国要面向居民住宅征收房产税。目前市场对房产税改革的预期主要是强调房产税抑制投机、遏制房价过快上涨的功能，房产税还具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能，且房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争，调节收入分配，由于我国没有财产税，房产税更多是作为一种调节贫富差距的手段。
★国家税务总局：关于土地增值税清算有关问题的通知
1、政策内容
国家税务总局5月26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
就房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
《通知》规定房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条，第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
2、政策解读
这是2007年来，国税总局发布的第二份针对土地增值税清算的文件。近年来房地产市场波动较大，该税种的征收也变得不规范，随着去年以来房地产市场的强势回暖，4月17日出台的“国十条”明确表示，“税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作。本次通知是“国十条”的重要配套文件。作为税率较高的税种，土地增值税如果严格征收，将对房企的资金状况产生较大影响。土地增值税清算等于是砍在了开发商利润的地方，地增值越多，交的税金就越多，以往那些靠捂盘、囤地等行为推高房价的做法肯定会有所收敛，项目的建设与推盘速度都会相应加快，市场供应量会相应增加。这次国税总局出台通知，明确了土地增值税清算的有关细节，在很大程度上将起到一个警示的作用，同时也是告诫人们切勿盲目乐观。”
★国家税务总局、财政部：关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知
1、政策内容
5月24日，财政部和国家税务总局下发《 关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(以下简称《通知》)，从今年起，城市和国有工矿棚户区改造安置房将免征城镇土地使用税，《通知》发布前已征税款可在以后所缴税款中进行相应抵扣。据了解，工矿区城镇土地使用税征收标准为0.6元/平方米-12元/平方米。
《通知》同时规定，商品房等开发项目中的配套安置住房，将按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。企事业单位等如果转让旧房作为改造安置住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%，将免征土地增值税。改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税和购买安置住房的个人涉及的印花税也将予以免征。
个人首次购买90平方米以下改造安置住房，可按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房，可按有关规定享受个人所得税和契税减免。
2、政策解读
本项政策的出台，是国家对棚户区改造从税收政策方面的支持，对用于安置房建设的土地，免征土地使用税，以此鼓励开发商和各地政府建造配套安置住房，推进棚户区改造。通过减免契税和个人所得税，鼓励个人购买安置住房。随着工矿棚户区改造的不断推进，国家会从税收、信贷等方面继续加大支持。
★国家税务总局：关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知
1、政策内容
国家税务总局日前下发《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》，通知指出，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
2、政策解读
通知出台意在堵塞房地产开发企业逃避所得税的漏洞，更加合理的征收房地产开发企业的所得税，避免偷税漏税等现象出现。
◎金融政策
★多家银行暂停地方融资平台信托贷款
1、政策内容
多家商业银行要求暂停通过信托机构对非自偿性政府融资平台发放信托贷款，暂停发行投向他行非自偿性政府融资平台贷款的理财产品。同时，多家商业银行要求各分行加强融资性信托理财产品资产转出后的授信额度管理。对于投资房地产信托理财产品，各家商业银行已按照银监会文件通知，要求房地产开发项目必须“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金达到国家比例、不得以信托资金发放土地储备贷款。
2、政策解读
去年下半年以来，信贷资金借道融资性理财产品流向地方融资平台、房地产领域，使得银行信贷额度控制难度加大，宏观政策调控的效果受到影响。同时，商业银行面临的地方融资平台贷款、房地产贷款政策风险以及信用风险和操作风险都在加大。商业银行暂停地方融资平台信托贷款，是监管层加强监管和商业银行防范风险使然。
第二节 城市建设
◎规划施工
★济南市6层以下旧区改造开始规划
5月17日，我市启动6层以下成片旧区改造规划调研，着手实施相关改造规划编制。
此次调研对规划范围内6层以下建设区域(含旧村居)现状情况及存在的问题等进行摸底调查，初步掌握需改造片区分布情况和具体范围，并结合现状和相关规划情况，有针对性地划分改造类型，对不同类型片区提出改造方式、规划用地性质、分期实施计划等规划建议。
启动二环以内6层以下简易楼房等改造，是我市今年城镇化工作的重要内容之一。预计到2020年，济南城市规模由现在的336.4平方公里拓展到410平方公里，中心城区人口将由现在的348万人增加到430万人，城镇化率由现在的63.4%提高到75%。我市将按照“低密度、高容积率”的规划思路，引导建筑向空中发展，压缩用地规模，提高投资强度，除城市规划有高度控制特殊要求的区域外，新建项目鼓励建设高层建筑，原则上不再规划审批6层以下建筑，一般情况下10万平方米以下的建设项目不再享受配套费缓缴政策。
此外，零星棚户区改造历城招待所片区土地熟化项目日前也进入操作阶段。该地块位于历城区花园路南侧、洪家楼南路西侧、洪家楼西路东侧、山大北路北侧，市政规划建设用地约1.32公顷，项目规划建设用地约10.56公顷。该地块将主要用于居住和公共设施建设。
★小清河滨河新区“十二五”规划
5月18日，小清河滨河新区“十二五”规划初步方案正式形成，规划拟将该区域打造成经济低碳、环境生态、建设创新、生活宜居的魅力滨河新区。
小清河滨河新区范围东至东绕城高速公路，西至济南西编组站，南至北园大街及工业北路，北至黄河南岸，南北宽约5公里，东西长约33.7公里，总用地面积约150平方公里。小清河综合改造及滨河新区开发以构建城市北部新的城市功能区和经济、社会发展带为目标，将对该地区置换用地功能，改善环境景观，优化道路交通，配套基础设施，提升功能形象产生重要影响。
根据规划，小清河滨河新区将建设自然与人文有机交融、历史与现代交相辉映，环境优美、交通便捷，产业聚集、功能完善，特色鲜明、优势突出的宜居、宜业、宜游的北部特色区域。规划对小清河滨河新区的功能定位、产业发展、空间布局、城市综合体规划、旧村(居)改造、市政基础设施等方面进行了深入研究和统筹安排。小清河滨河新区在建设中，将重视区域协调与产业带动相结合，在集约用地的同时，完善相关配套设施，整合相关村居。规划确定，小清河滨河新区未来建设中，将注重生态优先与环境再生，同时遵照文化复兴与活力再生相结合的原则，深入挖掘小清河历史文化内涵。
根据规划方案，滨河两岸功能分区与总体规划确定的带状组团式结构相呼应，小清河南岸以商业娱乐、餐饮服务等功能为主，北岸以居住、休闲功能为主。同时，与旧城区特色风貌相协调，济泺路以西以商业服务、娱乐、居住等功能为主，济泺路以东以文化、休闲、居住功能为主。规划还确定，打造四组团八片区，即以生态廊道及主要交通性道路为界，规划区从西向东分为四个组团，每一组团核心有一集中的形象展示型节点；每一组团又可分为北岸、南岸两个功能片区，共八个片区。
【规划施工小结】：6层以下旧城区改造规划与小清河滨河新区“十二五”规划，将有助于提升城市形象，改善济南市居民居住环境，使济南市整体规划更趋合理。
◎道路交通
★文化路30年大改造
文化路服役近30年后，将迎来首次大规模改造。文化路改造施工6月1日正式开工，工期一年，将采用分段间隔封闭施工方式。
文化路位于济南市中心城区，西起泺源大街，东至二环东路，全长5880米，以历山路为界，分为文化西路、文化东路。沿线与青年西路、青年东路、千佛山路、历山路、山大路、燕子山路等南北向道路平交，是一条重要的东西向交通次干道。
据介绍，文化路建成于上世纪80年代。近几十年来，随着城市建设的不断推进，道路两侧汇集了众多文教卫生单位，成为济南市人口密集、人流较大的区域，特别是齐鲁医院路段、历山路至山大路段已成为该道路的交通瓶颈。另外，文化路地下管网配套老化严重，且容量已经无法满足沿线需求。
鉴于此，改善文化路交通状况并完善地下管网配套变得刻不容缓。济南市市政公用事业局相关负责人介绍说，文化路是省城在“后全运”时代首次启动改造的城市干道。
据了解，济南市用于文化路改造的资金是2.59亿，历下区也为此项工程筹资7000万元，同步进行道路改造、地下管网完善提升并整治沿线环境。
★济南建邦黄河公路大桥年底竣工
作为黄河上首座中央索面三塔斜拉桥，济南建邦黄河公路大桥项目今天顺利实现主塔与两个边塔的封顶，累计完成总工程量的77%。预计10月底可实现大桥主体完工，年底实现竣工通车。
建邦黄河公路大桥项目是由国家发改委核准建设的山东省重点项目，以BOT(建设-经营-转让)模式投资建设。大桥位于济南市西北部新徐庄附近，南与二环西路连接，北通国道309线，是济南市实施城市北跨发展战略的控制性工程。大桥自2008年8月正式开工建设，按双向六车道一级公路标准设计，设计行车速度80公里/，主桥宽30.5米，引桥宽27.5米，项目路线全长5272米，桥长2145米。
【道路交通小结】：近几年济南市机动车保有量迅速提高，交通压力日益增大，原有的道路交通系统已满足不了现有需求。文化路改造完成后，将成为紧邻经十路的又一条交通主力干道，极大缓解了经十路的交通压力的同时增强了经七路、经十路商圈的联系，为周边房地产注入新的活力。建邦黄河大桥竣工通车对济南市北部发展有重要意义，为“北跨”发展战略提供支持。
第四章 报广分析
【监 测 时 间】：2010年5月1日—5月31日
【监 测 媒 体】：齐鲁晚报、济南时报、山东商报
【样本选择标准】：1/4版面（含）以上的房产广告
【区 域 划 分】：报广区域划分是在住宅区域划分的基础上增加“周边”和“外地”两个区域，“周边”区域是指长清区、章丘市、商河县、平阴县、济阳县，“外地”是指济南市以外的地市。
注：
1、本统计报广的范围包括普通版面广告及特刊广告，不包括夹页广告。
2、同一则广告宣传2个及多个楼盘时，广告版面实行平分原则。
◎5月报广投放综述
5月份报广投放量环比略所下降，但数量依然可观。其中，东部区域的投放项目数量，中部投放版面。诉求点主打“开盘告知及优惠”、“价格及优惠”的较多。另外，项目投放量前三甲依次是：万豪国际、万达广场、东环商业广场。
◎报广投放月度变化
5月份报广投放量为169则(146.5版)，环比下降了32%（32%），同比增长了22.5%（53%）。
5月份有不少新开盘项目，且正逢5.1节假日和5月20日房展会，本月的报广一般都与这些信息相关。本月投放量相比去年同期有较大的提升，但与上月的传统高峰期相比有所下降。5月份版次
同比增长22.5%，版面同比增长53%，反映了部分项目在当前形势下加大了宣传力度。今年1月份以来，报广投放量普遍比去年同期高，给今年整年的投放量带来了一个很好的开端。
◎媒体投放对比
投放项目：时报31个；晚报29个；商报26个。
版 次：时报62则；商报54则；晚报53则。
三大报纸投放版次和投放项目数量相差不大。
◎各区域广告投放分析
项目数量：东部投放项目数量环比减少了9个，投放数量明显下降，但依然是本月投放项目的区域。其他区域在10个项目以下，并环比变化不大。
投放版面：中部本月以46版的投放版面位居区域之首，主要拉动项目是“万豪国际”和“万达广场”。东部的投放版面是32版，环比减少51.5%，代表项目是“东环商业广场”。西部投放了24.5版，南部18.25版，均与上个月持平。北部7.5版，较上月稍低。
◎诉求点排名
版次：诉求点投放版次排名依次是“开盘告知及优惠”、“价格及优惠”、“认筹告知及优惠”。其中主打“价格及优惠”的项目主要是“万豪国际”，共投放了24版，其他项目主打“价格及优惠”的较少。
投放项目：诉求点投放项目数量排名依次是：“开盘告知及优惠”、“认筹告知及优惠”、“建筑品质”，这说明多数项目一般宣传开盘告知、认筹告知、产品信息，其他诉求点信息宣传较少。
◎报广投放前三名
5月，广告投放量前三名项目如下表所示：
★万豪国际
万豪国际5月份依然围绕着“SOHO”公寓和“星光天地”商业的销售，以“11.7万首付买豪宅”“40万零售广场变独立铺”为报广主题，共投放了24则、24版报广，位居各项目投放量之首。
★万达广场
万达广场本月围绕着“万达公馆”二期豪宅的开盘和热销，共投放了16则、16版报广，诉求点以“开盘告知及优惠”和“热销”为主。
★东环商业广场
东环商业广场本月配合项目认筹，主打“认筹告知及优惠”的诉求点，共投放了13则、10版报广。
附录Ⅰ 济南房地产区域划分图
附录Ⅱ 济南写字楼板块划分图
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