第四节 公寓
【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目：尚未开盘及销售率超过95%的尾盘不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，具有一定的居住和办公配套的产品。按照以上标准，选取的公寓项目为：汇展•香格里拉、中齐未来城、蓝调国际、MINI公馆、玉兰公寓、香港国际、万豪国际、发祥1号公馆。
◎供应量及区域分布
2010年5月份公寓市场供应量为1564套,9.87万平米，环比分别下降了9.5%和4.8%，同比分别下降了57.1%和53%；5月份公寓市场新增供应相对较少，只有东部和北部有少量入市，但由于受新政影响，4月成交量下降，5月份月初存量较多，故5月份总体供应量相对较为充足，在一定程度上缓解了供需失衡的矛盾。
★月初市场存量变化
2010年5月份公寓市场月初存量为1165套，6.67万平方米，环比上升了59.2%和45.6%，同比下降了65.8%和66.1%。5月份月初存量较上月大幅上升，源于4月份成交量受新政影响大幅下降，市场观望气氛浓厚。
★市场新增供应变化
2010年5月份，有两个项目推出新房源，其新增供应总量为399套，3.2万平米，环比下降了60.0%和44.7%，同比分别增长了69.1%和146%。
★各区域供应情况
2010年5月份公寓市场总供应为1564套，9.87万平米，东部区域供应量，分别占整体供应量的67%和62%，主要是因为247套新房源入市，面积2.4万平米，使得东部依然成为主要的供应区域；北部区域有新房源推出，供应量为180套，1.6万平米，供应量分别占整体供应量的12%和16%；中部区域在本月没有新房源推出，供应量为244套，1.50万平米，分别占整体供应量的16%和15%；西部在售项目的就只有一个，没有新推房源，分别占整体供应量的5%和7%；南部无供应。
◎成交量及区域分布
2010年5月份公寓市场共成交394套，3.24万平米，环比分别下降了30.1%和8.5%，同比成交套数下降了3.7%，面积上升了38.5%，主要是由于玉兰公寓以大户型为主，且玉兰公寓的成交占了总体成交的47.2%和56.2%，而去年同期成交的公寓多为小户型，如彩世界等；成交量环比有所下降，主要是中央政策出台后，地方细则的出台使得观望气氛持续，使成交量有所下降。
★各区域成交情况
5月份东部成交量位列首位，成交224套，2.08万平米，占整体成交量的57%和64%；中部成交量位列第二位，成交115套，0.81万平米；北部位列第三，成交33套，0.17万平米；南部因没有房源，所以零成交。成交较好的区域主要是因为房源较为充足，有新房源推出。
◎价格
注：由于万豪国际loft公寓、MINI公馆loft公寓单价的特殊性，本文在计算整个济南市的公寓折后报价时，均将万豪国际loft 公寓、MINI公馆loft 公寓两项目排除在外。
5月份，市场整体均价8661元/平米，环比增长8.2%，同比增长66.3%。本月整体均价上涨明显，主要是由于全非毛坯玉兰公寓项目的带动。区域价格中，东部的价格大幅上涨，因为玉兰公寓全非毛坯项目的入市带动区域均价提升1210元/平米；北部因新推房源均价较高，拉动了北部均价的上涨；西部价格无变化。
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