第二章 各物业市场分析
【监测时间】：2010年5月1日-5月31日。
【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】：
1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
节 普通住宅
【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘及销售率超过95%的尾盘不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
◎供应量及区域分布
5月住宅总供应量为4378套，48.4万平米，同比下降180.6%和163%，环比套数上升27.3%，面积上升19.6%。由于较多新推项目集中入市，本月供应量出现小幅上升。
月初房源存量情况：
5月新增供应2333套，23.6万平米，新增套数同比下降32.8%，环比上升89.2%；新增面积同比下降40.6%，环比上升62.8%。5月是房地产市场的传统旺季，大量新项目密集开盘导致新增供应量呈现大幅上升的趋势。
5月住宅区域供应发生明显变化，一改以往东部独占鳌头的态势，西部成为供应量的区域。本月供应量的西部区域，供应量为1853套，占总供应的42.3%，占据区域供应首位。东部次之，供应量为1661套，占总供应的37.9%。南部、北部分列三、四位，供应量均在300多套，所占比例分别为7.9%和6.9%。
5月新增供应上升明显，特别是西部，较多新房源的推出，有力的拉升了西部总供应。西部新增供应量为1179套，占新增供应总量的50%；东部位列第二，新增供应654套，所占比例为28%；北部新增300套，所占比例为13%；其余区域均为100套左右。
◎成交量及区域分布
5月住宅成交量为1385套，15万平米，环比分别上升26.1%和18.1%，同比分别下降70.1%和67.9%。由于本月新推房源较多，部分项目成交较好，一定程度上带动成交量出现小幅上升。
5月份，济南各区域均有新房源推出。但受政策持续影响，新推房源项目除少部分成交火爆外，大部分项目成交一般，市场观望气氛仍旧浓厚。
5月市场整体成交量出现小幅攀升，西部首次超越东部，位居首位，成交量为667套，所占比例为48.2%。东部次之，成交量为358套，所占比例为25.8%。北部位列第三，成交量为250套，所占比例为18.1%。其他区域成交量均在100套以内。
◎价格
5月市场整体均价为9062元/平米，同比上升41.5%，环比增长1.0%。
5月是房地产市场传统旺季，随着新增供应集中推出，市场成交小幅回升，但在新政的持续影响下，市场观望气氛仍旧浓厚。各大开发企业由于资金储备与项目运营情况较好，因此推盘价格并没有降低，购房者多采取观望态度，市场整体处于相持的局面。
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