[摘要] 济南三条轨道的公示让泉城人民甚为欢喜，而当济南进入“修路季”，“扎堆”修路时，城市里弥漫着各种堵的情绪。而对于房地产来说轨道交通、道路改造无不是在助阵济南商业地产的升级。轨交惹火了沿线楼盘，修路对以后价值的体现值得肯定。那么轨道交通或是道路改造对于省城商业地产的发展又将产生怎样的影响呢？
济南商业地产暗藏风险
记者近日采访发现，济南多家已经运营的商业项目如今经营惨淡，由于长期没有商户入住，不少购买商铺的业主身陷零困境，这随即影响到部分新建项目的销售，一个恶性循环的苗头正在济南的商业地产领域隐现。
“以前说是一铺养三代，现在是"坑"三代都不止。”说起自己的投资经历，李逸兴不由向导报记者大倒苦水。作为其周边亲朋中个投资商铺的先行者，李逸兴的选择不仅没有带给他想象中的，反而成了惨痛的教训。
*供大于求*
记者在展会现场看到，参与此次展会的写字楼项目有绿地中心、世茂国际广场、祥泰广场、高速绿城·济南中心、天业·龙奥天街、杰正中心、华创·观礼中心、黄金·时代广场、海信·龙奥九号、开元广场、金域中心、三箭瑞福苑(小区网论坛)(小区网 论坛)旗舰店街区、齐鲁·百老会、三庆·青年城、龙奥金座、济南报业集团传媒大厦、未来广场、南益·名泉春晓等。
与会人士一致认为，近几年来，在经济复苏、通货膨胀以及人民币的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步由住宅市场转到商业地产市场。而随着宏观经济以及城市产业布局的影响，济南市的写字楼一直保持较快的增长。济南的写字楼市场板块聚集效应明显，随着城市的发展，写字楼市场已经步入多元化阶段，并从城市新中心开始向外蔓延。统计数据显示，2013年上半年济南市写字楼供应量一直维持在相对较高的水平，月平均供应量约为15万平方米，业内人士分析认为，今年下半年济南的写字楼供应量仍将维持这一高位。
*存量消化*
“按照现在的消化能力,济南存量写字楼20年才能消化完。”省科学院战略研究所吕兆毅教授不无担心地告诉记者。
“数据显示,济南在售和在建的写字楼面积达400万到500万平方米,而今年1到5月份济南市销售的写字楼面积只有八九万平方米,平均每个月销售1.6万平米左右。每年销售20万平方米,这样计算的话,现有写字楼体量大概需要20年才能消化完。”吕兆毅给记者算了一笔账。
*泡沫隐现*
据不完全统计，2012年中国购物中心总量达到3000家，商业建筑面积2亿平方米，伴随着城镇化进程的加快，预计购物中心在2015年将达到4000家。”
7月4日，在商务部召开的零售和批发行业促进经济发展专题发布会上，中国连锁经营协会会长郭戈平发出预警，城市综合体发展局部不均衡，竞争同质化问题突出，预计几年后局部地区将出现过剩。
*东边日出西边雨*
我首先想到，商业地产行情跟济南夏天的天气很相似。夏至之后，酷暑缓缓来。我虽不是土生土长的济南人，但来济南已有五年。我发现，由于济南地理环境特殊，加之夏季大气层极不稳定，济南经常出现“同城不同天”的现象，比如，在济南历下区大雨瓢泼之时，天桥区却是艳阳高照。有地方甚至会出现“隔街雨”。
实际上，“隔街雨”的天气状况在济南不常有，但在济南商业地产市场里却是时时有处处有。商场上有句名言，“一步差三成”，还有句话叫“隔街死”。“隔街雨”顶多把人淋感冒，然而，“隔街死”却能让投资者的资金打水漂。
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