[摘要] 济南三条轨道的公示让泉城人民甚为欢喜，而当济南进入“修路季”，“扎堆”修路时，城市里弥漫着各种堵的情绪。而对于房地产来说轨道交通、道路改造无不是在助阵济南商业地产的升级。轨交惹火了沿线楼盘，修路对以后价值的体现值得肯定。那么轨道交通或是道路改造对于省城商业地产的发展又将产生怎样的影响呢？
济南三条轨道的公示让泉城人民甚为欢喜，而当济南进入“修路季”，“扎堆”修路时，城市里弥漫着各种堵的情绪。而对于房地产来说轨道交通、道路改造无不是在助阵济南商业地产的升级。轨交惹火了沿线楼盘，修路对以后价值的体现值得肯定。那么轨道交通或是道路改造对于省城商业地产的发展又将产生怎样的影响呢？泉城能否借“商”突围二线城市？
济南逐步迈进现代商业成熟期
孙文阁：回顾济南商业的发展历程，在经历了传统商业期、现代商业起步期、现代商业发展期这三个阶段之后，现在济南的商业开始步入现代商业成熟期。
与其他二线城市相比，虽然济南的商业地产发展极为迅速，但是依然不够。从目前济南所形成的市级、区域级商圈来看，如泉城路商圈、文化路商圈、花园路商圈、经四路商圈、英雄山商圈、山大路商圈、北园路商圈、西市场商圈等均分布在老城区，而东部高新区、奥体片区和西部西客站片区的商圈尚未真正形成，同时老城区的各大商圈都处于升级换代中，济南商业地产发展潜力巨大。
*轨交热点*
孙文阁：提及“轨道交通”，这可是一个社会热点。轨道交通的出现，将提高济南各区域的可达性，促使沿线土地开发力度增加，同时将促使传统的商业业态发生巨大的变化，轨道交通的车站周围将发展百货、大型综合超市、便利店、专业店等主力业态，并且还可以开拓新的消费领域，打造出一个个特色商业带，使商贸流通业的集聚力和辐射力明显增强，逐渐在沿线形成一批以具有龙头带动作用的大型商贸企业、大型超级市场和购物中心为骨干的商品大流通格局。
但是，轨道交通给城市商业带来的改变并不是一蹴而就的。在潜移默化中，随着轨道线路的不断完善，轨道商业也将蓬勃发展。距离的缩短将打破传统消费区域的限制，济南传统意义上的各大商圈在面临巨大竞争压力的同时，也将迎来新的机遇。
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省城济南商业地产蓄势待发
据统计，2013年商业项目新增供应量将超过74万平方米，较2012年的39.84万平方米增加80%多，创历史新高。龙奥天街、银丰联荷广场、中海环宇城、凤凰大厦、华创·观礼中心等数十个全新商业项目将主要在下半年入市，而世茂国际广场、华强广场、保利中心、祥泰广场、丁豪广场、鲁商国奥城等在售项目也会在下半年持续加推。无论是总量还是增量，下半年济南商业地产都会呈现井喷之势。
除了量的增加，济南商业地产产品呈现出来的多样性和丰富性也让人注目。目前在市场上活跃的商业地产项目，既有汉峪金谷、文化会馆中心综合体、齐鲁之门综合体这样的省城区域中心项目，也有绿地中心、世贸国际、恒大国际金融中心这样的地标级写字楼；既有华强广场、保利中心、丁豪广场推出的商住一体公寓，也有华润万家、银座商城等连锁的大卖场。总部级办公基地、loft公寓、soho公寓、风情商业街、知名大卖场……产品形态的层次化和丰富性把济南商业地产市场带到了全新的高度，强劲推动了其跨越式发展。
*行情看好*
7月初的良好势头能否得以延续？商业地产是真繁荣还是虚泡沫？最终还需要接受市场的检验。不过，业内人士普遍看好下半年商业地产的行情。
山东社会科学院专家认为，从大形势上商业市场会在长时间处在高位。原因很简单，济南需要快速补上过去的欠账。作为省会中心城市，多向的城市空间拓展及大型居住社区和居住中心的外延，都需区域内的商业平衡和升级，首当其冲的就是消除区域内的商业盲点。
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济南商业地产暗藏风险
记者近日采访发现，济南多家已经运营的商业项目如今经营惨淡，由于长期没有商户入住，不少购买商铺的业主身陷零困境，这随即影响到部分新建项目的销售，一个恶性循环的苗头正在济南的商业地产领域隐现。
“以前说是一铺养三代，现在是"坑"三代都不止。”说起自己的投资经历，李逸兴不由向导报记者大倒苦水。作为其周边亲朋中个投资商铺的先行者，李逸兴的选择不仅没有带给他想象中的，反而成了惨痛的教训。
*供大于求*
记者在展会现场看到，参与此次展会的写字楼项目有绿地中心、世茂国际广场、祥泰广场、高速绿城·济南中心、天业·龙奥天街、杰正中心、华创·观礼中心、黄金·时代广场、海信·龙奥九号、开元广场、金域中心、三箭瑞福苑(小区网论坛)(小区网 论坛)旗舰店街区、齐鲁·百老会、三庆·青年城、龙奥金座、济南报业集团传媒大厦、未来广场、南益·名泉春晓等。
与会人士一致认为，近几年来，在经济复苏、通货膨胀以及人民币的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步由住宅市场转到商业地产市场。而随着宏观经济以及城市产业布局的影响，济南市的写字楼一直保持较快的增长。济南的写字楼市场板块聚集效应明显，随着城市的发展，写字楼市场已经步入多元化阶段，并从城市新中心开始向外蔓延。统计数据显示，2013年上半年济南市写字楼供应量一直维持在相对较高的水平，月平均供应量约为15万平方米，业内人士分析认为，今年下半年济南的写字楼供应量仍将维持这一高位。
*存量消化*
“按照现在的消化能力,济南存量写字楼20年才能消化完。”省科学院战略研究所吕兆毅教授不无担心地告诉记者。
“数据显示,济南在售和在建的写字楼面积达400万到500万平方米,而今年1到5月份济南市销售的写字楼面积只有八九万平方米,平均每个月销售1.6万平米左右。每年销售20万平方米,这样计算的话,现有写字楼体量大概需要20年才能消化完。”吕兆毅给记者算了一笔账。
*泡沫隐现*
据不完全统计，2012年中国购物中心总量达到3000家，商业建筑面积2亿平方米，伴随着城镇化进程的加快，预计购物中心在2015年将达到4000家。”
7月4日，在商务部召开的零售和批发行业促进经济发展专题发布会上，中国连锁经营协会会长郭戈平发出预警，城市综合体发展局部不均衡，竞争同质化问题突出，预计几年后局部地区将出现过剩。
*东边日出西边雨*
我首先想到，商业地产行情跟济南夏天的天气很相似。夏至之后，酷暑缓缓来。我虽不是土生土长的济南人，但来济南已有五年。我发现，由于济南地理环境特殊，加之夏季大气层极不稳定，济南经常出现“同城不同天”的现象，比如，在济南历下区大雨瓢泼之时，天桥区却是艳阳高照。有地方甚至会出现“隔街雨”。
实际上，“隔街雨”的天气状况在济南不常有，但在济南商业地产市场里却是时时有处处有。商场上有句名言，“一步差三成”，还有句话叫“隔街死”。“隔街雨”顶多把人淋感冒，然而，“隔街死”却能让投资者的资金打水漂。
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