[摘要] 去年人均GDP接近1万美元的济南，正步入城市综合体快速发展阶段。投资热潮涌动、老商圈复兴之火已点燃、新城区辐射力初显……济南踏上蝶变之路。
他说：“城市综合体在济南刚起步，出现问题很正常。万达周边的交通现状也让我们反思，在老城建城市综合体时一定要科学、合理地确定开发规模，考虑集约用地的同时，要考虑交通压力和环境压力问题，同时做好基础设施的配套。”“如果空间改造能力有限，可以通过强化公交车、自行车等绿色交通的方式，来解决城市综合带来的交通压力。”山东大学交通规划研究中心主任张汝华说。
去年，济南市政协组织近300人次对城市综合体建设进行调研与论证，审议通过《关于促进我市城市综合体与城市交通及基础设施协调发展的建议案》，提出推进城市综合体建设，必须发挥政府的主导作用和规划的先导作用；应因地制宜实施差异化发展和稳步推进策略；尤其要注重其与城市道路等基础设施的衔接与协调。应针对泉城路南片区、普利门三角地、大观园东片区在建或待建项目所产生的交通量进行分析，对项目地周边的路网结构进行改造，配建相应的停车场；西部城区应按照区域网格化的布局规划建设城市综合体，通过街区、道路、轨道交通及多种不同功能建筑群体的相互作用，突出交通枢纽功能等。
并非任何企业都能驾驭
“城市综合体建设有着诸多优势，但并非任何企业都能驾驭。”高栋说，城市综合体对投资，开发、运营等有着更高水准的要求，开发企业要有品牌能力、资金实力与招商能力。山东师范大学房地产研究中心讲师李颖直言，没有较成熟品牌效应、雄厚资金实力支撑的开发商要慎入建设者行列，因为“城市综合体是有风险的！”他认为，城市综合体的本质是商业地产，而“商业地产需要经过长期的培育”。
李颖说，城市综合体绝非盖一座大商场，再将其拆分成小的单元去卖，而是要对当地生活习惯和消费能力、如何营造一个商圈等问题进行深入思考。“商业地产不是一个适合轻易涉足的领域，很多开发商在历史上都吃过亏，比如万科10多年前在武汉炸了一个商业楼，后来又建了住宅。”李颖说，开发企业涉足城市综合体需要的经验很重要，城市综合体和住宅不一样，如果商场的布局设计不好，招商就困难；在写字楼的硬件配置上没有专业的公司参与，以后推向市场就不会受欢迎；城市综合体对资金链的要求较强，建设与运营耗资巨大，很多运营商可能在建设中面临资金短缺。另外，城市综合体作为商业地产的端，共同开发的复杂化、内涵化及其对项目、人力、管理的要求都非常高，可当下管理城市综合体的团队与人才很奇缺。中小型企业涉足这样的开发应当采取谨慎态度。
程道平则对于开发企业参与建设城市综合体持乐观态度，“从现在城市化建设推进的速度，到未来一二十年的加速期，加之人均收入水平、消费能力……所有都在高速成长，我认为当前济南城市综合体的总量并不多。”
可持续性发展是一个关键
济南16个重点城市综合体怎么才能保证可持续性发展？相关学者认为，“城市综合体项目开发需要较长的培育期，也需要合理规划和政策扶持。”目前新规划的部分城市综合体分布在王舍人、华山、唐冶、长清大学科技园等非传统商业区域，城市综合体在新区大量涌入，要考虑生活需求和人口支撑问题。
根据国务院发展研究中心等机构对2003年以来建成或在建的100个综合体的研究表明，65%的综合体都具有居住、商业、酒店、办公四大功能，同质化竞争比较突出。李铁岗说：“如果不注意避免同质化，开发者很可能成为输家。”李颖也认为，从规划和城市综合体数量的结合看，因受人群、购买力等因素的影响，每个区域的定位肯定要有区别，不能一刀切；应分区域、分段推进，以不同的形式、不同的供应方式出现。
刘瑞明则对城市综合体发展前景充满信心：“济南消费能力很强，未来城市发展潜力巨大，这正是越来越多世界500强企业与一线地产商争相投资济南的原因。”他认为，在济南都市圈建设的大背景下，济南的城市容量和辐射范围正在扩大，预计2020年济南的人口将挑战1000万。这么多的人口，带来的商业地产需求是巨大的，集购物、娱乐、休闲、社交、餐饮等功能于一体，满足多种需要的城市综合体的出现和发展成为一种必然。
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