[摘要] 去年人均GDP接近1万美元的济南，正步入城市综合体快速发展阶段。投资热潮涌动、老商圈复兴之火已点燃、新城区辐射力初显……济南踏上蝶变之路。
一股热潮：一线地产品牌抢滩济南新城区
从2008年开始，保利、天鸿、中海、恒大、北大资源、绿地等一线地产商开始登陆济南。2009年至2010年，一线地产品牌抢滩步伐突然加速。世联怡高地产顾问机构济南市场部经理梁伟一直关注着城市综合体开发热后商业土地的变化，“2010年6月以来，济南商业用地拍卖尤其激烈。”去年6月有9宗土地成交，全部为商业用地；10月，东部三块商业金融业地块拍卖，最终以8亿元成交，溢价近2.5亿元；12月，东部两块商业用地拍出高价，溢价率分别高达80.3%和141.1%。
万达广场开业的前两天，济南市政府与鲁商集团举行战略合作框架协议签约仪式，鲁商集团将建设文博中心项目、齐鲁宾馆项目等多个城市综合体。记者采访中还得知，以东部、西部为代表的济南新城区正成为城市开发的一方热土，“澳门名嘉集团欲在槐萌区与长清区交界处建设一个大型城市综合体，建成后将是济南的城市综合体。”一位房产界人士告诉记者。
城市综合体也是“城市生命体”
上海世博会闭幕时发表的《上海宣言》指出：“通过创新来建设和谐城市，是城市可持续发展的解决之道”，强调和谐城市是应该建立在可持续发展基础之上的合理有序、自我更新、充满活力的城市生命体；应该是生态环境友好、经济集约高效、社会公平和睦的城市综合体。
16个规划建设中的城市综合体，如何才能把握住城市建设发展的新要求和新趋向？如何才能把“城市综合体”与“城市生命体”有机地统一起来？如何才能通过这种结合把济南现代化建设提高到一个新水平？记者采访多位业内专家，就这一热点话题展开探讨。
老城区升级要考虑交通压力
位于老城区的城市综合体建成后，对外部环境的压力是什么？记者采访中，多位专家和学者一致认为是两个字“交通”。
山东师范大学房地产系系主任程道平说：“万达广场这样一个城市综合体不仅带动了周边经济发展，还为居民提供了生活便利。不可否认的是，开业后大量的人群、车流给周边带来了交通压力。一旦万达广场居住项目也完全入住，交通或将更加拥挤。万达广场周边的交通拥挤现状，也很可能在即将竣工的恒隆广场周边出现。”
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说：“城市综合体的建设中交通要先行。作为成功的综合体，它对交通主干道的对接、内部的交通规则和营运要求都比较高。目前万达广场周边出现的交通拥堵，是原有交通规划不适应城市综合体的结果，主要原因是经四路附近道路等过于陈旧。”
有“建议大王”之称的欣向泉在经历万达广场拥堵之况后也有过类似的反思，他说：“建议迅速制定并长远规划万达广场等大型商住楼群周边道路交通环境，使城市综合体既宜住、宜商更宜行。”欣向泉说，城市综合体附近应规划自用通行道路、出租车候车区、过街天桥和大型停车场。对此，程道平也认为，目前万达广场与恒隆广场周边以平面交通为主，怎样缓解交通压力需抓紧研究；并建议万达广场周边的交通规划设计与城市综合体内部相协调，整合快速公交系统和拟建的轨道交通系统，建立高架、地面和地下三位一体的交通环境。
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