[摘要] 去年人均GDP接近1万美元的济南，正步入城市综合体快速发展阶段。投资热潮涌动、老商圈复兴之火已点燃、新城区辐射力初显……济南踏上蝶变之路。
城市人均GDP一年4000美元就具备了发展城市综合体的初步条件；人均一年1万美元就进入快速发展阶段。
去年人均GDP接近1万美元的济南，正步入城市综合体快速发展阶段。投资热潮涌动、老商圈复兴之火已点燃、新城区辐射力初显……济南踏上蝶变之路。
一种效率：城市综合体建设创造“济南速度”
2009年8月21日的《济南日报》头版头条刊登了《市委举行理论学习中心组读书会》的消息，济南市委书记焉荣竹指出：“要以城市综合体建设为切入点，把投资、建设、发展继续高强度地向前推进。建设开发城市综合体，既是一个投资问题，也是一个城市建设问题，又是一个经济发展问题，能够产生巨大经济效益和综合社会效益，是推动经济发展和城市现代化建设的新引擎。”这是济南首次提出打造城市综合体，也是启动城市综合体建设决策的开始。
2009年12月25日的济南经济工作会议上，济南首次明确建设16个城市综合体项目的构想。
2011年2月21日，济南市市长张建国在济南市第十四届人大四次会议上作的政府工作报告上指出：“东部新区奥体文博片区初具规模，西部新区西客站片区建设全面展开，滨河新区小清河综合整治工程扎实推进，16个城市综合体招商建设顺利，拉开了城市发展新框架。”
一年半的时间里，三度提及。从中可以看出济南大都市化发展与城市综合体思想观念的叠加融合，标志着济南在建设城市综合体征程上的发展速度。
随着“十二五”规划的公布，济南16个城市综合体名称、位置出现在公众视野里。目前，万达广场商业片区已营业三个多月，银座中心、华强广场、鲁商广场、恒隆广场、明湖湾·开元广场等进入实质操作阶段。对此，山东省地图出版社负责人感触颇深：“10年前，济南地图一年一改版足矣，近两年来一两个月改版一次都跟不上城市变化。”
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一种实力：济南进入城市综合体快速发展阶段
济南不建设城市综合体行吗？答案是“不”。
我国商业地产专家、上海建筑学会商业地产专业委员会主任高栋说：“现代化中心城市的明显标志，是有多个城市综合体作为城市的名片。城市综合体的建设是济南崛起的契机。谁拥有城市综合体，谁将拥有城市未来！”
出现在北京、上海、广州等地的城市综合体2009年起迅猛涌向二、三线城市。回首2010年，中国地产最火的是商业地产，商业地产最火的是城市综合体。万达、华润、凯德、中粮、万科、恒隆、宝龙甚至苏宁、华联、娃哈哈、乐购等都加入到城市综合体建设中，国内目前已规划的城市综合体有多少？20大新城，100个城市综合体———这是杭州提出的目标；成都在建的达48个；苏州出台了“3年建25个城市综合体”的目标。
济南市历下区区长张海波说：“根据世界城市综合体发展规律，当人口聚集、用地紧张到一定程度时，在这个区域的核心部分必然出现城市综合体。济南尤其在历下区等中心城区，已具备了建设城市综合体的经济实力和成熟条件。”
这是被国际地产界广泛引用的说法———当一座城市的人均GDP一年达4000美元，就具备了发展城市综合体的初步条件；人均一年1万美元就进入了城市综合体快速发展阶段。回过头来看济南，济南市统计局今年2月18日公布的《2010年济南市国民经济和社会发展统计公报》指出，去年济南生产总值为3910.80亿元，比上年增长12.7%，人均GDP约9845美元，接近1万美元。
实力在说话，济南正步入城市综合体快速发展阶段。
济南市城乡建设委员会发展规划处处长刘瑞明说：“城市综合体的放量建设代表着济南城市大发展的加速。济南发展格局正在转变，‘一城一心’被打破，商业中心正从单核向多核演变，泉城路商圈更加稳固，经四路商圈重新崛起，省体育中心、洪楼、燕山立交桥、阳光新路等商业次中心发展迅速……传统城市核心驱动向多元区域核心裂变的城市格局已然形成。”刘瑞明说，城市综合体大发展所需的外部环境也在济南都市圈发展过程中形成，济南大城崛起的机会已然到来。
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一种突破：“724”的生活按步行速度计算
“城市不是难题，而是难题的解决者。”这是上海世博园城市实践区法国罗阿大区馆的开场白。
刘瑞明曾对城市综合体进行过研究，在他的研究报告里这样陈述：城市综合体的功能可概括为“724”，涵盖了人们“7天”、“24”的全天候生活形态。
济南市委政策研究室巡视员何卫东说：“城市综合体确实是济南发展的良方。济南城区东西长，南北短，城市综合体的建设带来多核心布局，尤其适合济南这样的狭长形城市，将改变济南固有的城市格局，解决了多年来城市发展中无法突破的难题。”
“除了解决交通问题外，城市综合体还有许多功能。如对带动济南区域经济的良性再造、加快城市商业产业升级换代、规避商业的无序竞争、提升城市居民的生活状态等，并将扩大消费需求、增加就业岗位、增加税收。”刘瑞明说。
一种改变：城建思想“土”与“洋”的转换
“城市综合体”五个字自2009年8月以来频频出现在济南的媒体上。2010年11月19日万达广场的开业则让市民初睹城市综合体的真容。
万达广场开业当日，市民陈亮给记者打来电话：“哥们儿，我在万达广场，这里是济南最牛、最IN（即infashion，是流行并处于时尚潮流尖端的意思）的地方，快来看看吧。”
三年前，陈亮从深圳回老家济南工作，“在深圳多年，习惯了下班后集中购物娱乐，可济南基本没有这样的场所，享受吃喝玩乐‘一站式’服务的地方更难找。”万达广场的开业让陈亮找到了久违的感觉。
记者手头上的一份资料显示：万达广场开业后日常客流5万人次，节假日客流10万人次以上，2011年情人节当天客流达23万人次。万达广场悄然改写着济南传统商业格局：这里有高档公寓、精装豪宅、5A级写字楼和超五星级酒店，是目前经营面积、品牌最集中、风味最全的美食圣地；这里还是汇集国际影城、豪华KTV、专业电玩城的娱乐旗舰基地。“一座城市有没有魅力，往往看它有没有时尚符号。比如散步去星巴克喝咖啡，就是一个时尚符号。”清华大学国情研究中心管清友博士说，全球所有大城市最耀眼处，都可以看到星巴克的绿色美人鱼标志。在中国，星巴克不仅象征着城市的迅速发展，更象征着现代的生活方式。有研究者说，作为“城中城”，万达广场提供的是一种生活方式和态度，它比传统的百货商店功能更复杂。在这里，可以淡然地喝一杯咖啡；可以和朋友开心地看电影、谈人生；可以在瑜伽馆随着优缓的冥想闭上眼睛，想未来，读自己；可以一个人私享，可以一群人分享，可以一家人共享。
上海人吴珏几年前来过济南，逗留两天一夜后吴珏感叹：济南给人灰蒙蒙、乱糟糟的感觉，太“土”了！今年2月26日，吴珏再次来到济南时发现变了，“那天，我走在济南的街头，恍惚间感觉似乎身处上海。”管清友说：“无论是纽约、东京、迪拜、伦敦、巴黎还是香港，都耸立着展现城市魅力、令人无限鼓舞的建筑群，它们是都市24跳动的心脏，以独特的地标气质，为城市催生繁荣与文明。如今，济南也需要拥有自己的都市名片。城市综合体给了济南市民改变的渴望，给了济南一种现代化的精神需求。”
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一个希望：济南老商圈正酝酿再度辉煌
52岁的市民孙润兰在济南生活了33年，她喜时尚、爱购物。孙润兰说，上世纪80年代末至90年代初，她逛街最愿意去的是“五朵金花”，那时候济南商业市场90%以上的份额被大观园商场、人民商场、济南百货、济南百货大楼、山东华联商厦所垄断。后来，“百货、山东华联和百货大楼先后关了，经四路不大景气、泉城路成了年轻人的天下。”孙润兰告诉记者，“这段时间我又逛了一回经四路。万达广场真不错，很多店、很多牌子都没见过，逛饿了还能在里面找餐馆吃个饭……”
如果从空中俯视泉城，会发现老商圈经四路不足千米的范围内正孕育百年巨变：“泉城高楼”普利门超高层建筑正在建设；总面积100万平方米的万达广场已开业；大观园东片区拆迁即将展开，高端金融商务商贸中心区给人以无限期待；“老商埠、新天地”的建设悄然启动……在这里，正崛起一个城市的新高度，正浮现一流的现代化城市中心。
目前，泉城路正在建设的恒隆广场定位于省内端的商业中心，将引进400多个知名品牌和时尚名品；在建的山大路华强广场将吸引近千家电子元器件经销商、制造商和企业总部入驻，预计每年实现销售收入100亿元，创造近万个就业岗位，届时会成为环渤海地区的电子元器件专业市场、电子企业地区总部基地。张海波说：“泉城路、山大路两个老商圈也迎来了前有未有的发展机遇。”
何卫东认为，老商圈的崛起，不只是给一个区域带来大量资金流、人流、商品流这么简单，城市综合体带动多种形态商业元素的集聚，让老商圈“城市中心”地位越发凸显，对全市甚至全省将产生强力辐射作用。
何卫东说：“以经四路老商圈为例，大观园东片区的开发建设，新增金融商务设施170余万平方米，与现有的银座晶都国际大厦、齐鲁银行大厦、财富自由港商务大厦、恒昌大厦等楼宇，在千米范围内形成高层建筑和高端产业聚集的财富大道，构筑济南未来发展的制高点和金融、商务、商贸中心。这一片区还有45万平方米的高档写字楼，将吸引国际国内的知名公司落户，带来大量的资金流和人才，让济南的‘城市中心’更上档次。这样的商贸金融业高地，势必对济南周边和全省产生辐射作用，进一步发挥济南的省会龙头作用。”
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一股热潮：一线地产品牌抢滩济南新城区
从2008年开始，保利、天鸿、中海、恒大、北大资源、绿地等一线地产商开始登陆济南。2009年至2010年，一线地产品牌抢滩步伐突然加速。世联怡高地产顾问机构济南市场部经理梁伟一直关注着城市综合体开发热后商业土地的变化，“2010年6月以来，济南商业用地拍卖尤其激烈。”去年6月有9宗土地成交，全部为商业用地；10月，东部三块商业金融业地块拍卖，最终以8亿元成交，溢价近2.5亿元；12月，东部两块商业用地拍出高价，溢价率分别高达80.3%和141.1%。
万达广场开业的前两天，济南市政府与鲁商集团举行战略合作框架协议签约仪式，鲁商集团将建设文博中心项目、齐鲁宾馆项目等多个城市综合体。记者采访中还得知，以东部、西部为代表的济南新城区正成为城市开发的一方热土，“澳门名嘉集团欲在槐萌区与长清区交界处建设一个大型城市综合体，建成后将是济南的城市综合体。”一位房产界人士告诉记者。
城市综合体也是“城市生命体”
上海世博会闭幕时发表的《上海宣言》指出：“通过创新来建设和谐城市，是城市可持续发展的解决之道”，强调和谐城市是应该建立在可持续发展基础之上的合理有序、自我更新、充满活力的城市生命体；应该是生态环境友好、经济集约高效、社会公平和睦的城市综合体。
16个规划建设中的城市综合体，如何才能把握住城市建设发展的新要求和新趋向？如何才能把“城市综合体”与“城市生命体”有机地统一起来？如何才能通过这种结合把济南现代化建设提高到一个新水平？记者采访多位业内专家，就这一热点话题展开探讨。
老城区升级要考虑交通压力
位于老城区的城市综合体建成后，对外部环境的压力是什么？记者采访中，多位专家和学者一致认为是两个字“交通”。
山东师范大学房地产系系主任程道平说：“万达广场这样一个城市综合体不仅带动了周边经济发展，还为居民提供了生活便利。不可否认的是，开业后大量的人群、车流给周边带来了交通压力。一旦万达广场居住项目也完全入住，交通或将更加拥挤。万达广场周边的交通拥挤现状，也很可能在即将竣工的恒隆广场周边出现。”
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗说：“城市综合体的建设中交通要先行。作为成功的综合体，它对交通主干道的对接、内部的交通规则和营运要求都比较高。目前万达广场周边出现的交通拥堵，是原有交通规划不适应城市综合体的结果，主要原因是经四路附近道路等过于陈旧。”
有“建议大王”之称的欣向泉在经历万达广场拥堵之况后也有过类似的反思，他说：“建议迅速制定并长远规划万达广场等大型商住楼群周边道路交通环境，使城市综合体既宜住、宜商更宜行。”欣向泉说，城市综合体附近应规划自用通行道路、出租车候车区、过街天桥和大型停车场。对此，程道平也认为，目前万达广场与恒隆广场周边以平面交通为主，怎样缓解交通压力需抓紧研究；并建议万达广场周边的交通规划设计与城市综合体内部相协调，整合快速公交系统和拟建的轨道交通系统，建立高架、地面和地下三位一体的交通环境。
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他说：“城市综合体在济南刚起步，出现问题很正常。万达周边的交通现状也让我们反思，在老城建城市综合体时一定要科学、合理地确定开发规模，考虑集约用地的同时，要考虑交通压力和环境压力问题，同时做好基础设施的配套。”“如果空间改造能力有限，可以通过强化公交车、自行车等绿色交通的方式，来解决城市综合带来的交通压力。”山东大学交通规划研究中心主任张汝华说。
去年，济南市政协组织近300人次对城市综合体建设进行调研与论证，审议通过《关于促进我市城市综合体与城市交通及基础设施协调发展的建议案》，提出推进城市综合体建设，必须发挥政府的主导作用和规划的先导作用；应因地制宜实施差异化发展和稳步推进策略；尤其要注重其与城市道路等基础设施的衔接与协调。应针对泉城路南片区、普利门三角地、大观园东片区在建或待建项目所产生的交通量进行分析，对项目地周边的路网结构进行改造，配建相应的停车场；西部城区应按照区域网格化的布局规划建设城市综合体，通过街区、道路、轨道交通及多种不同功能建筑群体的相互作用，突出交通枢纽功能等。
并非任何企业都能驾驭
“城市综合体建设有着诸多优势，但并非任何企业都能驾驭。”高栋说，城市综合体对投资，开发、运营等有着更高水准的要求，开发企业要有品牌能力、资金实力与招商能力。山东师范大学房地产研究中心讲师李颖直言，没有较成熟品牌效应、雄厚资金实力支撑的开发商要慎入建设者行列，因为“城市综合体是有风险的！”他认为，城市综合体的本质是商业地产，而“商业地产需要经过长期的培育”。
李颖说，城市综合体绝非盖一座大商场，再将其拆分成小的单元去卖，而是要对当地生活习惯和消费能力、如何营造一个商圈等问题进行深入思考。“商业地产不是一个适合轻易涉足的领域，很多开发商在历史上都吃过亏，比如万科10多年前在武汉炸了一个商业楼，后来又建了住宅。”李颖说，开发企业涉足城市综合体需要的经验很重要，城市综合体和住宅不一样，如果商场的布局设计不好，招商就困难；在写字楼的硬件配置上没有专业的公司参与，以后推向市场就不会受欢迎；城市综合体对资金链的要求较强，建设与运营耗资巨大，很多运营商可能在建设中面临资金短缺。另外，城市综合体作为商业地产的端，共同开发的复杂化、内涵化及其对项目、人力、管理的要求都非常高，可当下管理城市综合体的团队与人才很奇缺。中小型企业涉足这样的开发应当采取谨慎态度。
程道平则对于开发企业参与建设城市综合体持乐观态度，“从现在城市化建设推进的速度，到未来一二十年的加速期，加之人均收入水平、消费能力……所有都在高速成长，我认为当前济南城市综合体的总量并不多。”
可持续性发展是一个关键
济南16个重点城市综合体怎么才能保证可持续性发展？相关学者认为，“城市综合体项目开发需要较长的培育期，也需要合理规划和政策扶持。”目前新规划的部分城市综合体分布在王舍人、华山、唐冶、长清大学科技园等非传统商业区域，城市综合体在新区大量涌入，要考虑生活需求和人口支撑问题。
根据国务院发展研究中心等机构对2003年以来建成或在建的100个综合体的研究表明，65%的综合体都具有居住、商业、酒店、办公四大功能，同质化竞争比较突出。李铁岗说：“如果不注意避免同质化，开发者很可能成为输家。”李颖也认为，从规划和城市综合体数量的结合看，因受人群、购买力等因素的影响，每个区域的定位肯定要有区别，不能一刀切；应分区域、分段推进，以不同的形式、不同的供应方式出现。
刘瑞明则对城市综合体发展前景充满信心：“济南消费能力很强，未来城市发展潜力巨大，这正是越来越多世界500强企业与一线地产商争相投资济南的原因。”他认为，在济南都市圈建设的大背景下，济南的城市容量和辐射范围正在扩大，预计2020年济南的人口将挑战1000万。这么多的人口，带来的商业地产需求是巨大的，集购物、娱乐、休闲、社交、餐饮等功能于一体，满足多种需要的城市综合体的出现和发展成为一种必然。
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