第二章 各物业市场分析
【监测时间】 ：2015 年1 月1 日-1 月31 日。
【监测范围】 ：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。
【区域划分】 ：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。
【指标解释】 ：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；
2.“成交量”以实际签订协议为准；
3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。
4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
【数据来源】 ：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。
节 普通住宅
【样本选取标准】 ： 建筑面积在 2 万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目； 尚未开盘项目不在监测范围之内。 “普通住宅”区别于别墅，主要指 70 年产权的住宅产品。市场上也存在产权 50 年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。
【内容综述】：新年伊始，住宅供求均有所下降，市场主要以去库存为主。成交虽有所下降，但较去年上涨明显，各方压力下，开发商全年都在备战状态。价格受成交结构影响有小幅上涨。
◎供应量及区域分布
★市场供应量月度变化
1 月，住宅市场总供应量为 23163 套、265.04 万平米，同比增长 77.2%%和 59.8%，环比减少 13.6%和 13.1%。其中新增供应 2579 套、27.82 万平米，同比增长 30.3%和 19.8%，环比减少 53.0%和 51.1%。
临近春节，住宅市场供应量有所下降，多数项目以去库存为主，少数项目加推新房源，本月仍有两个新项目入市。
★ 各区域供应情况
从各区域的供应来看，1 月份东部市场的活跃度较高，本月新增1398 套，占新增供应总量的一半以上。其次是西部和北部，两区域本月的新增均在500 多套，但西部的总供应较多，供应8361 套，北部为3432套。南部和中部的供应一直较少。
◎成交量及区域分布
★市场成交量月度变化
1 月，住宅市场共成交 4040 套、45.01 万平米，同比增加 53.4%和 49.4%，环比减少 35.1%和 33.7%。
2015 年新春之际，住宅市场成交有所减少，但较去年来看，依然保持较高的成交走量。今年住宅成交并未因假期的临近而有所下降，严峻的市场环境下对于开发商而言全年都是冲刺月，年度任务从年初即开始拼抢，新春不再是行业的休整期。
★ 各区域成交情况
1 月，住宅各区域的成交比例基本无变化，东部依旧是主力，占到 50%；西部和北部的成交基本相当，分别成交 1052 套和755 套；南部和中部成交较少，分别成交140 套和83 套。
◎价格及变化趋势
★成交均价
注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。
1 月，住宅市场整体成交均价为8386 元/平米，同比下降 11.5%，环比上涨 2.5%，整体市场价格变化主要受成交结构影响，市场在售项目价格基本无变化。
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