[摘要] 2011年已过了半年。期间，受楼市调控影响，二手房市场月度成交量、价在较低的水平上，逐月保持了稳中有升态势。那么，下半年二手房市场是否将延续这一状态？房价是否会出现实质性下降？对于刚需而言，目前入市是否适当？
2011年已过了半年。期间，受楼市调控影响，二手房市场月度成交量、价在较低的水平上，逐月保持了稳中有升态势。那么，下半年二手房市场是否将延续这一状态？房价是否会出现实质性下降？对于刚需而言，目前入市是否适当？
为此，我们特邀上海中原地产三大区住宅部总经理陈宇珏、吕尚伦、李锦德，共同就下半年区域楼市走向发表看法。未来半年，一手房降价范围将逐渐扩大，并由此将推动二手房价格松动，同时，刚需适时应把握机会成为他们比较一致的预期。
改善性成交依赖“连环资金链”
上海中原西区住宅部总经理陈宇珏
上海中原地产在划分业务区域时，把闵行、卢湾、静安、徐汇、长宁划为西区。除闵行的外环外板块外，中原西区主力成交房源均以中高端房源为主，购房需求多是改善型。
陈宇珏介绍，今年2月，受传统春节和重磅新政的双重影响，西区二手房成交量骤降，部分板块交易几乎进入停滞状态。进入3月份后，刚性购房需求率先试探性入市，使得成交量开始持续微幅上升。而从4、5月份开始，随着市场对政策的逐渐消化，中高端改善性购房者观望气氛也开始转淡，并直接推动了高档房成交放量。
尽管如此，对于二手房市场未来走向，陈玉珏并不乐观。她透露，6月份，西区二手房成交没有延续4、5月份持续上升，反而又有掉头向下之势。“近期，我们明显感觉到，门店的购房客户越来越少。一方面，市场前期积累的需求已经在过去的3个月中逐渐消化，另一方面，后续的有效需求却难以快速增长。其根本原因还是限购令的影响。有些购房者打算出售原有房产来换得一套购房资格，但是因为房贷政策越收越紧，放贷周期不断拉长，近期二手房交易难度也明显增加。”
陈宇珏分析，目前二手房市场存在着一条“链”：低端房业主置换中端物业，中档房业主则卖掉房产置换中高端房产，中高端房东置换豪宅等等。在这条“链”中，各单交易间环环相扣，一单交易的进度或成败直接影响着其他相关交易。比如置换型房东如不能尽快收到全部款项，也就没有足够的资金去购买稍大的住宅。可以预见，在限购令长期执行的前提下，今年下半年，二手房市场成交不但难有起色，还有萎缩的可能。价格方面，在开发商打折潮的影响下，诚意出售的房东非常有可能降价卖房。
“自住购房，始终需把握机会”
既然房价未来松动的可能性较大，那么购房者是否应该等几个月再行动？
对此，陈宇珏表示否定。她说：“和一手房的大同小异不同，几乎每一套二手房源都有其自身的特点，大到区域配套、小区环境、户型朝向、是否为，小到装修程度、是否赠送家电等。因此，在定价方面，二手房东定价也没有太细致的参照标准，价格存在小幅差异属于正常现象。此外，目前市场上二手房源数量并不是很多，在同一小区内找到两套相同户型的几率非常小，不少小区甚至一房难求。所以，如果购房者碰到一套各方面都很满意的房源还是及早下手，因为几个月后还能在相同小区和区域内遇到这样一套好房源的可能性并不大。”
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