[摘要] 2011年已过了半年。期间，受楼市调控影响，二手房市场月度成交量、价在较低的水平上，逐月保持了稳中有升态势。那么，下半年二手房市场是否将延续这一状态？房价是否会出现实质性下降？对于刚需而言，目前入市是否适当？
2011年已过了半年。期间，受楼市调控影响，二手房市场月度成交量、价在较低的水平上，逐月保持了稳中有升态势。那么，下半年二手房市场是否将延续这一状态？房价是否会出现实质性下降？对于刚需而言，目前入市是否适当？
为此，我们特邀上海中原地产三大区住宅部总经理陈宇珏、吕尚伦、李锦德，共同就下半年区域楼市走向发表看法。未来半年，一手房降价范围将逐渐扩大，并由此将推动二手房价格松动，同时，刚需适时应把握机会成为他们比较一致的预期。
改善性成交依赖“连环资金链”
上海中原西区住宅部总经理陈宇珏
上海中原地产在划分业务区域时，把闵行、卢湾、静安、徐汇、长宁划为西区。除闵行的外环外板块外，中原西区主力成交房源均以中高端房源为主，购房需求多是改善型。
陈宇珏介绍，今年2月，受传统春节和重磅新政的双重影响，西区二手房成交量骤降，部分板块交易几乎进入停滞状态。进入3月份后，刚性购房需求率先试探性入市，使得成交量开始持续微幅上升。而从4、5月份开始，随着市场对政策的逐渐消化，中高端改善性购房者观望气氛也开始转淡，并直接推动了高档房成交放量。
尽管如此，对于二手房市场未来走向，陈玉珏并不乐观。她透露，6月份，西区二手房成交没有延续4、5月份持续上升，反而又有掉头向下之势。“近期，我们明显感觉到，门店的购房客户越来越少。一方面，市场前期积累的需求已经在过去的3个月中逐渐消化，另一方面，后续的有效需求却难以快速增长。其根本原因还是限购令的影响。有些购房者打算出售原有房产来换得一套购房资格，但是因为房贷政策越收越紧，放贷周期不断拉长，近期二手房交易难度也明显增加。”
陈宇珏分析，目前二手房市场存在着一条“链”：低端房业主置换中端物业，中档房业主则卖掉房产置换中高端房产，中高端房东置换豪宅等等。在这条“链”中，各单交易间环环相扣，一单交易的进度或成败直接影响着其他相关交易。比如置换型房东如不能尽快收到全部款项，也就没有足够的资金去购买稍大的住宅。可以预见，在限购令长期执行的前提下，今年下半年，二手房市场成交不但难有起色，还有萎缩的可能。价格方面，在开发商打折潮的影响下，诚意出售的房东非常有可能降价卖房。
“自住购房，始终需把握机会”
既然房价未来松动的可能性较大，那么购房者是否应该等几个月再行动？
对此，陈宇珏表示否定。她说：“和一手房的大同小异不同，几乎每一套二手房源都有其自身的特点，大到区域配套、小区环境、户型朝向、是否为，小到装修程度、是否赠送家电等。因此，在定价方面，二手房东定价也没有太细致的参照标准，价格存在小幅差异属于正常现象。此外，目前市场上二手房源数量并不是很多，在同一小区内找到两套相同户型的几率非常小，不少小区甚至一房难求。所以，如果购房者碰到一套各方面都很满意的房源还是及早下手，因为几个月后还能在相同小区和区域内遇到这样一套好房源的可能性并不大。”
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新盘打折将致二手房降价10%
中原北区住宅部总经理 吕尚伦
根据吕尚伦介绍，和整体二手房市场相同，北区同样在2月份明显受到政策影响，成交量迅速陷入低谷，但春节过后，北区各行政区域的成交量就开始以领先全市平均速度的水平回升，今年3、4、5三个月，成交量一直持续呈现环比上升态势。成交热点包括总价100万元以下的老公房、100万元左右的次新一房、总价200万元的2房，以及总价在250万元左右的三房。
然而，和西区类似，北区的二手房市场也在6月份表现出些许“后续乏力”的现象，门店上门客开始减少。“目前成交速度太慢，有效需求越来越少，这是原因之一。此外，一手房市场对二手房需求的分流也是一个重要因素。”吕尚伦分析，近几个月来，一手楼盘打折促销的范围逐渐扩大，打折的幅度也越来越明显，在不少区域甚至出现一手房价低于二手房的现象。另外，和二手房相比，一手房交易税费低出一截，户型更合理，小区环境更好。在新盘的反衬下，同区域内二手房的性价比明显降低。“我认为未来一手房降价的范围还有可能逐渐加大，加上限购令的长期执行导致市场有效购房者越来越少，因此未来二手房东出售房屋的难度也将加大。在此情况下，房东阵营或分为三类，一类人撤牌等待更好的卖房时机，另一类房东则将调低房价出售，其降价幅度可能将达到10%。”吕尚伦说。
房东心态进入松动期
中原东区住宅部总经理 李锦德
中原地产东区的业务范围，除了浦东新区外，还包括杨浦、黄浦等区。其中，浦东区域楼市成交量。今年上半年，这几个区域内首次置业和改善置业的自住需求占比高达90%，此外还有少量的长期投资类购房者。
对于今年下半年楼市的走向，李锦德同时表示“不乐观”，成交量上升的趋势很可能在7月份就被扭转。“7、8月份，气温升高，购房者看房的热情就会随之降低。所以每年的第三季度都是楼市的淡季。而今年因为有政策的影响，二手房市场‘苦夏’现象将会表现得更加明显，尤其是豪宅市场。”
不过，李锦德也透露，对于开发商而言，第三季度却恰恰是他们的集中推盘期。从往年开发商出货规律来看，各大开发商在每年的10月份之前基本已把一年的销售目标完成，原因是11月、12月份也是传统楼市淡季。
另外，近期，相关部门表示要继续收紧开发商贷款，相信未来开发商的资金链会越来越紧张。近期，部分豪宅项目甚至打出颇具诱惑力的8折促销价格，也说明了开发商急于出货套现的心态。
一手房的集中上市将会给二手房东带来压力。“从目前的市场情形来看，绝大多数房东，尤其是豪宅二手房业主心态仍然十分稳定，市场买卖双方对价格仍然存在着较大的心理价差。今年下半年，随着新房供应量的增多，房东的强势心态也将逐渐瓦解。”李锦德补充说。
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叶檀：下半年房企资金紧张加剧 房价很难硬挺 地产中国网
15日，国际信用评级机构标准普尔将中国房地产企业的评级展望由稳定调降至负面。并在一份亚洲房地产市场分析报告中预计，未来6-12个月内，中国新房销售价格可能会有10%左右的下降。
对此，著名财经评论员叶檀表示，标普将中国房地产评级展望评为负级是对中国房地产未来风险的预期，此前它对中国的金融行业已经提出了预警，现在对房地产提出预警，但最终是否能够“应实”还很难说。
对于中国房价走势，叶檀还表示，“中国房地产的黄金时期已经过去了。尤其是住宅地产这一块。”下半年房价会出现略有下行的态势，但房价也不会有大幅的下挫，中国房地产的估值中心会下移，因为今年保障房的建设量会大幅提高。
叶檀表示，今年下半年房地产下挫的态势会非常的明显。现在房价还在“硬挺”，到下半年之后，由于房企资金链的问题，房价不会再“硬挺”。
此外，摩根士丹利6月15日发布的中国房地产研报同样预计，三季度内地开发商将推出更多新楼盘，且会提供进一步折扣，从而导致中国主要城市的销售均价进一步下降。
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（来源：金融时报）
房地产调控政策陆续出台后，海南房地产市场持续低迷，中介公司关门倒闭、售楼人员转行跳槽等现象频频出现在海南房地产市场。业内人士认为，近期调控政策松动可能性几乎不存在，短期内房地产市场仍然低迷，而房地产市场能否“回暖”，房价将成为重要“筹码”。
二手房中介公司倒闭 售楼人员纷纷“出走”
“此房出租”“停业”……此类字眼近期频频出现在海口一些房地产中介商的门店上，房地产中介商因经营业绩太差，纷纷“出走”或“关门大吉”。
去年初海南建设国际旅游岛政策颁布后，海南楼市短期内量价急剧飙升，大批新的房地产中介公司纷纷成立。然而好景不长，随着国家一系列房地产调控政策连续出台，尤其在“限购”政策的打压下，海南楼市随即陷入低迷，一些房产中介机构倒闭关门，售楼人员也选择转行或跳槽。
记者近日在海口市海甸岛一家房地产中介公司看到，店门口贴着两张大大的招聘广告，店内10多个工位上只有一名销售人员上班。据这名销售人员介绍，今年上半年以来，店内原有的销售人员走了一半。为了维持店面正常运转，老板开始招聘销售人员，但不少新人干不了几天便辞职了。
海南海纳投资策划有限公司总经理杨伟宁告诉记者，目前他的公司一个月只有五六单生意。一些本土房产中介尤其是国际旅游岛建设政策颁布后匆匆上马的中介关门歇业，很多中介从业人员跳槽转行或者“休大假”，一些大的房地产中介也从二手房市场转向一手房代理。
“目前海口很多连锁房地产中介都在亏钱。”海口市中地行房产代理有限公司经理张丽说，去年在国际旅游岛政策的利好刺激下，一些海口房地产中介盲目扩张，现在迫于形势，不得不开始收缩规模。张丽说，目前海口房地产市场整体低迷的状况也给二手房中介市场带来一些混乱局面，除了倒闭和转行现象，一些房地产中介公司铤而走险，帮助购房者伪造纳税证明，避开“限购”政策。
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量跌价滞 楼市进入深度博弈阶段
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，“限购令”等调控政策持续打压、充斥楼市的浓厚观望情绪，导致一线城市和部分二线城市楼市出现萎靡，而房产中介纷纷“出走”也正好佐证了这一现实。
由于海南楼市外向型特征明显，80%以上的房产购买力来自岛外，“限购令”致使海南购房主力锐减。据海口市住房和城乡建设局统计，今年1-5月份，海口市商品房成交量大幅下降。海口市登记销售商品住房6563套、71.62万平方米，同比减少38.63%和63.25%。尤其是3、4月份，下降均达到九成左右。商品房销售额进一步萎缩。1-5月，商品住房销售额657247.16万元，同比下降59.2%。
购房者普遍选择持币观望，房地产市场持续低迷，但销售量的萎缩并未带动房价出现实质性下降。据海口市住房和城乡建设局统计，今年1-5月，海口商品住房价格同比上涨19.22%。但从今年商品住房每月价格指数来看，均维持在9000元/平方米左右，并有小幅波动，环比增减幅度均在10%以内。
杨伟宁说，去年底，海南房地产市场出现了短暂的销售回暖小高潮，但随着“限购令”的出台，再加上传统淡季因素的影响，市场再次陷入萎靡，目前大部分购房者对未来短期市场行情并不看好，观望情绪浓重，投资投机性购房和刚性需求两方面都受到抑制。
“由于短期内购房者观望情绪难以消除，现在开发商都把希望寄托在第四季度，希望海南的传统旺季会带来市场回暖。”张丽说。
房价成市场“回暖”重要“筹码”
尽管海南房价整体依然比较坚挺，但一些地区的二手房价格已经开始出现松动迹象。杨伟宁告诉记者，最近一段时间，海口市国贸附近的二手房价格下跌了10%-15%，“议价空间很大，买方和卖方开始展开拉锯战”。海口金桥大厦一套91平方米的二手房，3月份在中介登记为50万元，现在业主40万元就愿意出手。
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业内人士认为，目前主要有两类二手房源出现降价趋势。一是最近一两年内购买的投资房源，这些房面临全额交纳营业税，购房成本增大；二是满足改善型需求的中小户型，受“限购”影响成交逐渐走低。
北京某房地产研究所副所长牟增彬表示，随着流动性不断收紧，再加上CPI依然高企，加息预期强烈，将进一步给开发商带来资金压力，或将迫使部分开发商提前降价销售，而这将在终端形成房价下调压力。
海南富信房地产开发有限公司副总经理罗风颜说，目前销售量的萎靡，再加上保障性住房建设力度加大，导致开发商压力很大，“挺不住”的开发商都会有所动作，而期望市场成交量回升，必须在价格上有实质性的下降，打消购房者浓厚的观望情绪。
近日，住建部政策研究中心副主任王珏林在国金证券2011年中期策略会上指出，目前房地产政策没有适度放松的客观条件，但也不会出台更严厉的政策。
陈国强认为，接下来调控政策出现松动的可能性基本上不存在，政策层面仍将持续保持高压态势。
陈国强表示，目前无论是价格还是销量上出现的变化，均是调控政策效果的表现。但是下半年价格能否出现实质性下降，这得取决于开发商原来的定价是否合理、区域供求关系等因素的变化。而房价的下降将成为楼市回暖的重要因素。
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