[摘要] 2013年5月，济南市城市轨道交通近期建设规划环境影响评价开始第一次公示，随着三条规划线路的公示，轨道交通沿线的楼盘开始呈现出逐渐升温的态势。而对于济南日前“扎堆”开始的道路改造工程，虽然在道路改造的过程中，对于市民以及道路两侧的沿街商铺带来了诸多的不便，但是对于改造完成后的情况，大多数市民还是持肯
2013年5月，济南市城市轨道交通近期建设规划环境影响评价开始次公示，随着三条规划线路的公示，轨道交通沿线的楼盘开始呈现出逐渐升温的态势。而对于济南日前“扎堆”开始的道路改造工程，虽然在道路改造的过程中，对于市民以及道路两侧的沿街商铺带来了诸多的不便，但是对于改造完成后的情况，大多数市民还是持肯定的态度的。那么轨道交通或是道路改造对于省城商业地产的发展又将产生怎样的影响呢？对此，记者采访了山东金光置业有限公司总经理孙文阁先生。
问题1、济南的商业在发展的过程中呈现出一定的“商圈经济”的发展特点。与其他二线城市相比，济南的商业地产发展还有哪些不足？您认为下半年济南市的商业地产将会呈现一种什么样的发展趋势？
孙文阁：回顾济南商业的发展历程，在经历了传统商业期、现代商业起步期、现代商业发展期这三个阶段之后，现在济南的商业开始步入现代商业成熟期。
与其他二线城市相比，虽然济南的商业地产发展极为迅速，但是依然不够。从目前济南所形成的市级、区域级商圈来看，如泉城路商圈、文化路商圈、花园路商圈、经四路商圈、英雄山商圈、山大路商圈、北园路商圈、西市场商圈等均分布在老城区，而东部高新区、奥体片区和西部西客站片区的商圈尚未真正形成，同时老城区的各大商圈都处于升级换代中，济南商业地产发展潜力巨大。
对于下半年济南商业地产的发展趋势，我认为济南的商业地产将会出现一个新的高潮，不论东部、西部以及中心区域的市场，都有新的商业项目入市，这些项目在提升城市建设、促进经济发展的同时，也将推动济南商业地产的内部整合，一些地段偏僻、商业底蕴薄弱的项目将会面临严峻的市场考验。
问题2、对于济南市城市轨道交通近期建设规划环境影响评价开始次公示以及目前正在进行的多条道路的改造，您认为这对于济南的商业地产发展会带来哪些影响呢？是否会引起商圈格局的变化？
孙文阁：提及“轨道交通”，这可是一个社会热点。轨道交通的出现，将提高济南各区域的可达性，促使沿线土地开发力度增加，同时将促使传统的商业业态发生巨大的变化，轨道交通的车站周围将发展百货、大型综合超市、便利店、专业店等主力业态，并且还可以开拓新的消费领域，打造出一个个特色商业带，使商贸流通业的集聚力和辐射力明显增强，逐渐在沿线形成一批以具有龙头带动作用的大型商贸企业、大型超级市场和购物中心为骨干的商品大流通格局。
但是，轨道交通给城市商业带来的改变并不是一蹴而就的。在潜移默化中，随着轨道线路的不断完善，轨道商业也将蓬勃发展。距离的缩短将打破传统消费区域的限制，济南传统意义上的各大商圈在面临巨大竞争压力的同时，也将迎来新的机遇。
此外，目前济南正在进行的道路改造工程，对于周边的沿街商铺而言，也是一种利好。道路的拓宽，在一定程度上增加了人流量，对于周边的商业地产而言，带来的是客流量的增加。从某种意义上讲，也是商铺潜力提升的一种保障。
问题3、您认为对于商业地产而言，什么是影响其发展的最重要因素?此外，在国家加紧对于住宅市场的宏观调控后，部分投资者开始“转战”商业地产，对于这部分投资者，您有什么更好的建议呢？
孙文阁：地段对于商业项目的作用尤为明显，地段好，代表着项目的消费群体不仅数量多，而且购买力强，其商业底蕴浓厚，经营风险和投资风险就会很低，其率则会很高，甚至会出现“一铺难求”的现象。这也是我们公司选择在文化西路与趵突泉南路交汇处开发金光·旺角项目的原因。
对于那些对商业地产表现出了浓厚的兴趣但苦于对市场把握不准的投资者，个人建议虽然商业地产大势比较好，但是选好项目更关键。济南商业地产鱼龙混杂，要想保障投资、降低投资风险，就要选择地段好、客流量大、区域消费力强的项目投资，在出手之前要实地调研，理性分析项目未来保值增值的潜力和租赁市场的前景，切勿因片面的宣传或虚高的承诺而盲目出手。本刊记者李静媛
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