七十个大中城市房屋销售价格同比上涨了9.1%

解放日报  2010-10-21 08:48

[摘要] 国家统计局最新统计数据显示，9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。

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三大因素决定房地产市场走势 决定房价降不降

现行调控政策是否有效贯彻并转化为长期制度、物业税等制度设计是否能有重大突破、区域经济发展中是否能有新的产业有效替代房地产的支柱地位，这三大因素将决定着未来房地产市场的走势。

自本轮楼市新政以来,主要城市的房价上涨速度已有所减慢。但各界普遍感到楼市价格并未明显松动,个别一线城市还有继续上涨的迹象,市场对未来演绎趋势预期依然不明朗,这增加了观望气氛,不利调控政策的有效发挥。

鉴于以往十年房地产市场调控的经验与结果，下阶段楼市价格能否真正开始回归理性，回调至广大需求者普遍能接受的区间，投资与投机需求能否真正得到有效抑制,主要取决三大因素。

现行调控政策能否有效贯彻并转化为长期制度

就此次银行房贷政策而言,本轮二、三套房贷政策是为最为严厉的一次。这对投资和投机客而言，几乎断绝了利用银行资金杠杆的机会。根据银行及房地产业内分析，目前70%的购房需求为第二次购房，这其中改善型和投资型需求兼有，大幅度提高到50%的首付比例，有效降低了银行资金的杠杆作用。

对于第三套购房者来说，多数为投资和投机客，限贷或者继续大幅度提高首付比例及利率政策，也大大消除了银行资金的杠杆作用，有效抑制了这部分需求。虽然这些政策也会抑制部分改善型住宅的贷款需求，但总体对抑制楼市因投资和投机过度而导致的价格飞涨，稳定楼市供需和价格利大于弊。

同时，监管部门和多家银行还针对不同的价格下跌进行了压力测试，最坏的估计是市场下跌50%时银行的承受能力，这种测试虽然看似从银行防范风险角度考虑，但也向市场释放出一个信号，就是监管部门对本轮政策调控作了较为充分的准备。除了银行信贷政策外，对地方政府的问责制度、控制商品房开发贷款、大批建设保障性住宅、研究住房税收政策等等，也都为本轮调控创造了协调的政策效应。

从初步结果看，调控政策出台已经三月有余，绝大部分地区楼市价格呈现缓升迹象，但北京、上海、杭州、深圳等一线城市，成交房价并未明显下跌，楼市价格依然处于市场普遍认为具有泡沫的高位。而且前不久，北京、上海等地相继传出第三套房贷松动的消息,引起市场猜疑。虽然监管部门一再重申要继续严格执行二、三套房信贷政策，在贷款审批时认房又认贷，但是如此收紧执行力度只是因为一时风声,还是持续的行为广为市场关注。说明该政策对控制投资和投机发挥了应有作用。现在，市场最为担心的是一旦政策松动，大批投资和投机资金还会卷土重来，楼市价格也会立即反弹。目前关键还要看二、三套房政策的贯彻力度和执行情况。